TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 21 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 23/09928 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35JH

AFFAIRE : Mme [X] [C] veuve [K] ( M^e Olivier POTIER)

C/ S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SAINT [Adresse 11] – (l’AARPI BCT AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [X] [C] veuve [K]

née le [Date naissance 7] 1930 à [Localité 8] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier POTIER, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé SAINT TRONC 2 sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SARL INTESA IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété dénommée « SAINT TRONC 2 », située dans un ensemble immobilier au [Adresse 3], a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété le 13 mars 1964, modifiés le 1er octobre 1980 et complétés le 19 octobre 1993.

Cet ensemble est composé des immeubles D, E et F, comportant plus de 400 lots.

Par contrat de location attribution du 18 novembre 1967, ayant fait l’objet d’un acte d’attribution en date des 29 septembre et 20 octobre 1999, M. [K] a reçu la pleine propriété des lots n° 339 et 351, correspondant à une cave située au sous-sol et à un appartement de type 5 situé au deuxième étage.

Aux termes d’une attestation immobilière reçue le 23 janvier 2023, Mme [K] a, en sa qualité d’épouse commune en biens, reçu la totalité de l’usufruit des lots n° 339 et 351.

Son logement est mis en location meublée de courte durée lorsqu’elle se trouve dans l’Hérault.

L’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 a voté en une résolution n°54 l’interdiction des locations de courtes durées ou saisonnières.

***

Par exploit d’huissier en date du 25 septembre 2023, Madame [K] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Prononcer la nullité de la résolution n°54 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] le 26 juin 2023, avec toutes conséquences de droit sur toute décision ou mesure en découlant,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 2] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

Ordonner l’exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations meublées de courte durée mais autorise la location en meublé de la totalité d’un appartement, aussi la résolution n°54 votée lors de l’assemblée générale du 26 juin 2023 vise à modifier le règlement de copropriété s’agissant des conditions d’occupation et de jouissance des parties privatives et aurait du être votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Elle ajoute qu’elle n’a pas participé au vote de la décision adoptée.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu la résolution n°54 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023,

Vu les résolutions n°55 et 56 non contestées de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023,

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT TRONC 2 de ce qu’il s’en rapporte à Justice sur la demande d’annulation de la résolution n°54 de l’assemblée générale du 26 juin 2023,

Débouter Madame [X] [K] de l’ensemble de ses autres demandes,

Laisser les dépens de l’instance à la charge de Madame [X] [K] par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Débouter Madame [X] [K] de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles de Justice,

Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il évoque que la copropriétaire avait sollicité du syndic qu’il porte à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’autorisation de louer son appartement pour de courtes durées et d’installer une boîte à clés en façade du bâtiment F5, refusées selon résolutions n°55 et 56 de l’assemblée du 26 juin 2023, lesquelles n’ont pas été contestées. Il fait état des nuisances générées par les va-et-vient et comportements non respectueux des locataires de passage et relève que chaque copropriétaire dispose et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 19 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Il sera tout d’abord observé que l’absence de contestation des résolutions n°55 et 56 de l’assemblée générale litigieuse ne fait aucunement obstacle à la demande d’annulation de la résolution n°54, chaque délibération étant autonome.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du 13 mars 1964, relatif à l’immeuble F, fait état, en page 4 et dans le paragraphe « Désignation », d’une « construction à usage d’habitation avec dépendance destinée à la démolition ».

Ledit règlement ne contient aucune clause d’habitation strictement bourgeoise et prévoit, en son article 8, que si les appartements ou locaux ne peuvent être transformés en chambre garnies, la location en meublé de la totalité d’un appartement est autorisée. En outre, les appartements ou locaux ne pourront être habités que par des «  personnes de bonne vie ou mœurs qui devront ne rien faire ni laisser faire par leur familles, locataires, visiteurs ou gens de service, qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison ».

Il doit être rappelé que la destination générale de l’immeuble imposée par le règlement de copropriété et devant être respectée par les copropriétaires ne se confond pas avec l’affectation particulière des lots, qui demeure libre sous réserve d’une atteinte aux stipulations du règlement de copropriété.

Or, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé le 26 juin 2023, par une résolution n°54, d’interdire les locations de courte durée ou saisonnières dans l’immeuble à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, alors même qu’une telle résolution revient à modifier les stipulations du règlement de copropriété précitées, étant précisé que les règles de majorité prévues par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont impératives et d’ordre public.

En ce sens, le vote de la résolution n°54, tendant à la modification de la destination des parties privatives et du règlement de copropriété, ne pouvait intervenir qu’à l’unanimité.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la location de courte durée de l’appartement de Mme [K] est source de nuisances et d’atteintes à la tranquillité des copropriétaires. En effet, les demandes formulées par deux copropriétaires en mars 2023 de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’interdiction des locations de courte durée ne correspondent pas à des attestations en ce sens et ne précisent aucunement la localisation, la teneur et l’imputabilité des nuisances alléguées.

Le syndicat n’établit pas non plus que l’activité de location de courte durée telle qu’envisagée par la demanderesse est accompagnée de services hôteliers ou para-hôteliers et serait donc de nature commerciale, en violation du règlement de copropriété.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’annulation de la résolution n°54 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble SAINT TRONC 2 en date du 26 juin 2023.

Conformément au deuxième alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [X] [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT TRONC 2, sis [Adresse 4], qui succombe, sera condamné aux dépens et à verser à Madame [K] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ORDONNE l’annulation de la résolution n°54 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble SAINT TRONC 2, sis [Adresse 4], en date du 26 juin 2023,

DISPENSE Madame [Y] [C] veuve [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT TRONC 2, sis [Adresse 4] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT TRONC 2, sis [Adresse 4] à verser à Madame [K] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 21 janvier 2025.

Le Greffier Le Président