Min N° 24/00924

N° RG 24/03527 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUKU

S.C.I. MADEMOISELLE B

S.A. SEYNA

C/

Mme [V] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDERESSES :

S.C.I. MADEMOISELLE B

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 23 août 2023, ayant pris effet le 26 août 2023, la SCI MADEMOISELLE B a donné à bail à Mme [V] [W] un logement situé [Adresse 6] à Rozay-en-Brie (77540), pour un loyer mensuel initial de 850 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 850 euros.

Par acte séparé du 26 août 2023, la SA SEYNA s’est portée caution de la locataire au profit du bailleur pour les dettes locatives, dans la limite de 90 000 euros et pour une durée de 36 mois tacitement reconductible.

Invoquant des échéances impayées et l’absence de versement du dépôt de garantie, la SCI MADEMOISELLE B a, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, fait signifier à Mme [V] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 886,88 euros, dont 1 759 euros au titre des loyers et charges impayés d’août à décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la SCI MADEMOISELLE B et la SA SEYNA ont fait assigner Mme [V] [W] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner Mme [V] [W] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la SCI MADEMOISELLE B les clés du logement à compter de la date de la présente décision ;

— ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Mme [V] [W] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [V] [W] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SCI MADEMOISELLE B, la somme de 2 084,49 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2024 échu, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Mme [V] [W] à payer à la SCI MADEMOISELLE B une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

— condamner Mme [V] [W] à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023.

À l’audience du 09 octobre 2024, la SCI MADEMOISELLE B et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 533,54 euros au 05 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, soit 2 160 euros pour la caution et 1 373,54 au bailleur.

Mme [V] [W] ne comparaît pas et n’est pas représentée. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [V] [W] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience. Il sera dès lors fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI MADEMOISELLE B justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI MADEMOISELLE B et la SA SEYNA sont dès dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, les demandeurs justifient des obligations de la locataire en produisant le contrat de bail, le contrat de cautionnement, des quittances subrogatives ainsi qu’un décompte actualisé au 05 septembre 2024 laissant apparaître une dette locative de 3 533,54 euros à cette date, échéance de septembre 2024 incluse.

Il ressort par ailleurs du décompte produit que les loyers et charges courants n’ont été réglés que partiellement et de manière irrégulière depuis l’origine du bail.

Il s’en déduit que les manquements de la locataire ont été répétés dans le temps et sont réguliers, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 06 septembre 2024, lendemain du dernier jour figurant au décompte produit.

Par conséquent, il sera ordonné à Mme [V] [W] de libérer les lieux dès la signification de la présente décision. À défaut, la SCI MADEMOISELLE B sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de de tous occupants de son chef deux mois après un commandement de quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [V] [W] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, a été produit un décompte démontrant que Mme [V] [W] reste devoir à la bailleresse, au titre des loyers et charges, et à la SA SAYNA au titre du contrat de cautionnement, la somme totale de 3 533,54 euros à la date du 05 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il ressort en outre des quittances subrogatives produites aux débats que la SA SEYNA a versé au bailleur la somme de 2 160 euros.

Mme [V] [W], non comparante, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Mme [V] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 373,54 euros au profit de la SCI MADEMOISELLE B, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et à payer à la SA SEYNA la somme de 2 160 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 084,49 euros à compter de l’assignation du 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les conditions susvisées.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [V] [W] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du commandement de payer du 20 décembre 2023, dès lors que c’est la résiliation judiciaire qui a été sollicitée et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [V] [W] à payer à lui la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA SEYNA et la SCI MADEMOISELLE B recevables en leur demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 août 2023 entre la SCI MADEMOISELLE B, d’une part, et Mme [V] [W], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 6] à Rozay-en-Brie (77540), aux torts exclusif de la locataire, à effet au 06 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

AUTORISE la SCI MADEMOISELLE B, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à la SCI MADEMOISELLE B une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 06 septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à la SCI MADEMOISELLE B la somme de 1 373,54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à la SA SEYNA la somme de 2 160 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 084,49 euros à compter du 24 juillet 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [V] [W] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION