TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e DE [Localité 6]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M; [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01755 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4V5A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Y]

né le 04 Novembre 1977

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er décembre 2008, la société UNICIL venant aux droits de la société PHOCEENNE D’HABITATIONS, a donné à bail à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [J] un garage 3184.8010 et un appartement n°344 avec terrasse à usage d’habitation situés [Adresse 3].

Madame [J] a donné congé par courrier du 12 novembre 2009.

Par contrat sous signature privée du 3 mars 2021, la société UNICIL venant aux droits de la société PHOCEENNE D’HABITATIONS, a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un emplacement de stationnement 3185.8003 accessoire au logement.

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 octobre 2023, la société UNICIL a fait signifier à Monsieur [Y] un commandement de payer la somme de 3.160,93 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 février 2024, la société UNICIL venant aux droits de la société PHOCEENNE D’HABITATIONS, a attrait Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique du logement et du garage ;ordonner le transport des meubles et objets mobiliers dans le garde meuble de son choix aux frais et risques du locataire ; condamner Monsieur [Y] à lui payer :* la somme provisionnelle de 4.968,88 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 23 mai 2024, l’affaire a été plaidée.

Représenté par son conseil, la société UNICIL avait demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé la dette locative. Elle ne s’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante.

Comparant en personne, Monsieur [Y] avait demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire n’avait pas contesté la dette, née suite à la faillite de son activité professionnelle et de son placement en chômage. Il n’avait pas déclaré de charges de famille.

A la date du délibéré, fixée au 25 juillet 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations des parties sur l’existence du contrat portant sur l’emplacement de stationnement qui ne figurait pas au dossier, et les frais réclamés au titre d’une terrasse.

L’affaire a été rappelée le 7 novembre 2024, date à laquelle la société UNICIL a été représentée par son conseil et Monsieur [Y] a comparu en personne.

Les parties ont maintenu l’ensemble de leurs demandes. La société UNICIL a versé le contrat portant sur l’emplacement de stationnement dont elle demande la résiliation, et a précisé que le coût de la terrasse se trouvait inclus dans le loyer. Elle a actualisé la dette locative à un montant de 6.456,05 euros au 31 octobre 2024.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2008 contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.160,93 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 24 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 31 octobre 2024, que Monsieur [Y] reste devoir la somme de 6.456,05 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte annexé qu’il comporte d’abord des frais d’assurance.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, la société UNICIL n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à la locataire, de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l’avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte annexé au commandement de payer, pour un montant global de 50,12 euros.

D’autre part, les frais sanctionnant la non réponse à l’enquête sociale sont justifiés pour 2024 mais non pour 2023, de sorte qu’il y a lieu de déduire le montant de 25 euros à ce titre.

Enfin, des frais de procédure à hauteur de 351,60 euros doivent aussi être soustraits.

Pour le reste, Monsieur [Y] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné à payer à la société UNICIL la somme de 6.029,33 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.160,93 euros à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023, et pour le reste à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l’accord des parties, du paiement des loyers courants avant l’audience, de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dérogatoires à Monsieur [Y] suivant les modalités prévues au dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la société UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] qui succombe, sera tenu aux entiers dépens de la procédure et condamné à payer à la société UNICIL une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus entre la société UNICIL venant aux droits de la société PHOCEENNE D’HABITATIONS et Monsieur [S] [Y], le 1er décembre 2008 concernant un garage 3184.8010 et un appartement n°344 avec terrasse, et le 3 mars 2021 concernant un emplacement de stationnement 3185.8003, situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] à payer à la société UNICIL venant aux droits de la société PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, la somme de 6.029,33 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.160,93 euros à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [S] [Y] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 167 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [S] [Y] sera condamné à verser à la société UNICIL venant aux droits de la société PHOCEENNE D’HABITATIONS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] à payer à la société UNICIL venant aux droits de la société PHOCEENNE D’HABITATIONS une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président