TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/02981

N° Portalis 352J-W-B7F-CT36U

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2023

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [K] [W] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

tous deux représentées par Maître Marc OLIVIER-MARTIN de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0152

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic, la société MY SYNDIC

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G700

Société ORALIA CAZALIERES

[Adresse 2]

[Localité 9]

non représentée

Décision du 19 Décembre 2023

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/02981 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT36U

S.C.I. ELIMAR

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A544

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Mesdames Laure BERNARD, Vice-Présidente, et Elyda MEY, Juge, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est constitué en copropriété, actuellement administré par son syndic, la société MY SYNDIC.

Monsieur [E] [J] et son épouse Madame [K] [W] sont propriétaires d’un studio dans cet immeuble (lot n° 38 au 1er étage).

La société ELIMAR est propriétaire d’un appartement au 2ème étage de l’immeuble situé au dessus de celui des époux [J] (lot n° 46).

En novembre 2018, lors de travaux de reprise suite à un incendie dans l’appartement de la société ELIMAR, une dégradation des solives entre les lots n° 38 et 46 a été constatée par le maître d’oeuvre. L’appartement des époux [J] a été étayé pour prévenir un effondrement du plafond.

Les travaux de réfection des solives ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2019 et ont été réalisés à la fin de l’année 2019.

Estimant avoir subi divers préjudices en raison de ces désordres et du temps qu’il a fallu pour les réparer, les époux [J] ont mis en demeure la société ORIALIA CAZALIERES en qualité de syndic, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] et la société ELIMAR d’avoir à les indemniser.

Puis, par actes d’huissier de justice des 2, 3 et 17 février 2021, les époux [J] ont assigné la société ORIALIA CAZALIERES en qualité de syndic, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] et la société ELIMAR en responsabilité devant le tribunal.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 9 mai 2022, les époux [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;

— constater que les défendeurs ont commis une faute engageant leurs responsabilités ;

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :

* 33.880 € au titre de la perte des loyers ;

* 14.884 € au titre des travaux de réfection de l’appartement ;

* 1.314,90 € au titre du mobilier ;

— condamner in solidum les défendeurs à leur payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 12 avril 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] demande au tribunal de :

— le recevoir en ses prétentions et l’en dire bien fondé ;

A titre principal

— dire et juger qu’il n’a pas engagé sa responsabilité ;

— dire et juger que la société ORALIA CAZALIERES a engagé sa responsabilité à son égard ;

— dire et juger que les époux [J] ont fait preuve d’une inertie fautive ;

— dire et juger que la défaillance des époux [J] et de la société ORALIA CAZALIERES constitue une cause exonératoire de responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

— débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal entrerait en voie de condamnation à son encontre

— condamner in solidum la société ORALIA CAZALIERES et la SCI ELIMAR à le relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause

— condamner in solidum les époux [J], la société ORALIA CAZALIERES et la SCI ELIMAR à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les époux [J], la société ORALIA CAZALIERES et la SCI ELIMAR aux entiers dépens de l’instance.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 11 octobre 2021, la SCI ELIMAR demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

— débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes contre elle ;

— condamner les époux [J] à lui régler la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

*

Bien que régulièrement assignée le 3 février 2021, la SAS ORALIA CAZALIERES n’a pas constitué avocat.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 6 février 2023.

L’affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales des époux [J]

A l’appui de leurs demandes principales, les époux [J] font valoir que :

— le syndicat des copropriétaires et le syndic n’ont pas réagi rapidement pour entreprendre les travaux de réfection suite à l’étayage des solives ;

— l’appartement est impropre à la location depuis novembre 2018 engendrant une perte locative (réduction de loyer, puis absence de loyer) ;

— sur la responsabilité de la société ELIMAR, la dégradation des solives a pour origine un ou plusieurs dégâts des eaux provenant de son appartement et il lui incombait de procéder aux travaux nécessaires à la préservation des parties communes. Elle a donc commis une faute ;

— sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la problématique des solives a été traitée avec négligence et lenteur et les solives sont des parties communes dont il doit assurer la conservation ;

— sur la responsabilité de l’ancien syndic ORALIA CAZALIERES, il n’a pas assuré l’entretien de l’immeuble et n’a pas fait réaliser de sa propre initiative les travaux de reprise alors qu’il s’agit d’un problème structurel dangereux ;

— le syndic a eu connaissance de leur demande d’indemnisation dès le 8 novembre 2018 ;

— ils ont été contraints de faire procéder eux-mêmes aux travaux de réfection de leur appartement et de racheter l’intégralité du mobilier.

En défense, le syndicat des copropriétaires défendeur fait valoir que :

— il a recherché les solutions les moins invasives et préjudiciables aux copropriétaires du R+1 ;

— il a engagé de multiples démarches entre janvier et avril 2019 et l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux de reprise le 26 juin 2019 ;

— les travaux ont été réalisés au cours du dernier semestre 2019 ;

— les demandeurs n’ont jamais présenté de réclamation au titre d’un préjudice après achèvement des travaux ;

— les demandeurs ont laissé l’appartement inhabitable sans former de réclamation pendant plus d’un an et tentent d’en tirer profit ;

— les demandeurs n’ont pas effectué de démarches auprès de leur assureur ;

— l’étaiement a été mis en oeuvre par précaution pour reprendre les solives dégradées sur le plancher bas de l’appartement de la société ELIMAR ;

— ce sont des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement de la société ELIMAR qui ont provoqué la dégradation avancée des solives dont la reprise a dû être mise en oeuvre ;

— les délais de réalisation des travaux de reprise sont imputables à l’ancien syndic s’il devait y avoir une condamnation ;

— l’inertie des demandeurs est une cause exonératoire de responsabilité du syndicat des copropriétaires;

— l’inertie de l’ancien syndic constitue une cause exonératoire de responsabilité consistant dans la faute d’un tiers ;

— il sollicite la garantie de son ancien syndic en cas de condamnation, ainsi que celle de la société ELIMAR (demande subsidiaire).

Pour sa part, la SCI ELIMAR fait valoir que :

— l’état très dégradé des poutres et xylophages n’est pas de sa faute mais résulte d’un défaut d’entretien général des structures de l’immeuble ;

— le rapport commandé par le syndic fait état d’un défaut d’entretien et de conservation des planchers haut et bas ;

— l’entretien des parties communes, dont les planchers, incombe au syndicat des copropriétaires ;

— la preuve d’une faute de sa part à l’origine du préjudice des demandeurs n’est pas rapportée ;

— les demandeurs n’ont pas été diligents dans la relocation de leur bien ;

— elle n’est pas responsable du délai de traitement des désordres sur les solives ;

— il n’y a pas de défaut de diligence du syndic ni du syndicat des copropriétaires.

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, les demandeurs se plaignent de divers préjudices subis du fait d’un risque d’effondrement du plafond de leur appartement et d’un étaiement de ce plafond pendant plusieurs mois. Ils indiquent que l’origine du désordre est l’état de solives dégradées, celles-ci constituant des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat admet dans ses écritures que les solives litigieuses étaient bien dégradées, qu’il s’agit de parties communes et que l’étaiement du plafond des époux [J] est en lien avec ce désordre.

Le règlement de copropriété versé aux débats prévoit que « le gros oeuvre des planchers » constitue une partie commune.

Le rapport ISER du 21 novembre 2018 mentionne que « plancher bas cuisine et chambre logement n° 46… de manière générale, les solives bois sont altérées par les parasites xylophages. En effet, le matériau bois est en état de pulvérulence par endroit des solives. Nous avons relevé une réduction importante de section notamment au droit des appuis. La perte de section traduit une réduction significative de l’inertie des solives. Par voie de conséquence, le plancher n’est pas apte à reprendre la charge d’exploitation… dans le logement n° 46, les 3 solives bois au droit de la douche ont rompu. La rupture des solives serait probablement liée à des dégâts des eaux antérieurs au sinistre incendie. Il y a lieu de préciser qu’en plus des pathologies liées aux insectes xylophages, les solives bois sont en état d’usage avancé… ».

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires a voté des travaux de reprise sur ces solives lors de l’assemblée générale du 26 juin 2019 (résolution n° 5), ce qui confirme la nécessité de leur reprise.

Dans ce contexte, le désordre trouvant son origine dans une partie commune de l’immeuble, la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires est engagée.

Aucune cause exonératoire ne peut être retenue pour exclure la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires au titre de la conservation de ses parties communes.

S’agissant des demandes de condamnation dirigées contre la société ELIMAR sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil ou 9 de la loi du 10 juillet 1965, la faute de ce copropriétaire n’est pas suffisamment démontrée, ni la responsabilité de ses parties privatives dans le désordre.

En effet, le rapport ISER évoquant des dégâts des eaux est rédigé au conditionnel et ne donne aucune précision sur la date et l’importance de ceux-ci. Cette hypothèse est donc nettement insuffisance pour retenir la responsabilité de la société ELIMAR sur la base de cette seule pièce.

S’agissant des demandes de condamnation dirigées contre l’ancien syndic ORALIA CAZALIERES sur le fondement de la responsabilité délictuelle, il n’apparaît pas que celui-ci soit resté inactif dans le traitement du sinistre et en tout cas pas suffisamment pour lui imputer l’origine des préjudices invoqués (rapport ISER du 21 novembre 2018, demande de devis, point d’information à l’assemblée générale des copropriétaires en avril 2019, vote de l’assemblée générale en juin 2019, travaux terminés fin 2019).

Les demandes des époux [J] contre la société ELIMAR et l’ancien syndic ORALIA CAZALIERES seront donc rejetées.

S’agissant des préjudices invoqués par les demandeurs, ils réclament notamment des dommages-intérêts pour perte locative à hauteur de 33.880 €.

Les époux [J] justifient que le studio concerné était loué dans la cadre d’un bail meublé à monsieur [F] [X] depuis le 1er septembre 2018 en produisant le bail signé entre les parties. Le loyer convenu était de 825,50 € par mois, outre 54,50 € de charges.

Ils produisent un courrier de monsieur [X] dans lequel celui-ci sollicite une réduction de loyer compte-tenu des circonstances. Ce courrier n’est pas daté, ni signé.

Ils versent également aux débats des extraits de compte qui démontrent que le virement de monsieur [X] a été limité à 440 € au lieu de 880 € à compter de décembre 2018 et ce jusqu’en juin 2019.

Ils ne produisent pas en revanche leur déclaration de revenus qui aurait permis de corroborer la baisse de revenus locatifs sur l’ensemble de la période invoquée.

Sur la période de décembre 2018 à juin 2019, il est justifié d’une baisse de loyer de 3.080 € (7 mois x 440 €).

Sur la période de juillet 2019 jusqu’à la reprise des désordres sur partie commune (fin 2019 selon les dires des parties), il apparaît que l’appartement n’était que difficilement relouable du fait de l’étaiement du plafond.

Sur la période postérieure, l’appartement était relouable beaucoup plus facilement dès lors que les époux [J] pouvaient engager les travaux de reprise sur parties privatives éventuellement dégradées du fait du sinistre.

Il n’est pas démontré que l’appartement n’a pas été reloué après le départ de monsieur [X].

Le préjudice invoqué est en outre une perte de chance de mieux louer l’appartement.

Dans ces circonstances, le préjudice de perte de loyers sera limité à 10.000 € pour la période invoquée allant de novembre 2018 au jour des conclusions (février 2021 et 14 mois).

Décision du 19 Décembre 2023

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/02981 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT36U

Les époux [J] réclament également des dommages-intérêts pour la réfection de leur appartement à hauteur de 14.884 €, outre le rachat du mobilier pour un total de 1.314,90 €.

Pour justifier de leur préjudice, ils produisent un devis à hauteur de 12.084 € portant sur la rénovation totale d’un studio. Le document n’indique pas le nom de l’entreprise et aucune facture acquittée n’est produite. Le devis porte sur la rénovation des plafonds, mais également sur d’autres éléments dont le lien est le désordre n’est pas justifié (création d’une salle de bain plus grande, remplacement WC, électricité à modifier, …). Une seconde facture de 2.800 € est produite portant également sur la rénovation du studio et principalement les plafonds.

Il sera donc alloué aux époux [J] uniquement la somme de 2.800 € à ce titre.

Il n’est pas justifié de la dégradation de l’ancien mobilier, de sorte que le rachat du nouveau ne peut être indemnisé.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à régler aux époux [J] une somme de 10.000 € au titre de la perte de loyers et de 2.800 € au titre des travaux de réfection.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre les autres défendeurs

S’agissant de la demande de garantie dirigée contre la société ELIMAR (dont le fondement n’est pas mentionné), il a déjà été indiqué que la responsabilité de cette dernière en lien avec des dégâts des eaux ne pouvait être engagée sur la base de la seule hypothèse formulée dans le rapport ISER. Cet appel en garantie sera donc rejeté au visa de l’article 1240 du code civil.

S’agissant de la demande de garantie dirigée contre l’ancien syndic ORALIA CAZALIERES, la faute de cette dernière au titre d’un traitement trop lent à l’origine des préjudices n’a pas davantage été retenue. Pour les mêmes raisons, l’appel en garantie sera donc rejeté au visa de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser aux époux [J] une somme de 3.000 € à ce titre.

Les autres demandes des parties à ce titre seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes des parties ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à verser à monsieur [E] [J] et madame [K] [W] épouse [J] les sommes suivantes :

—  10.000 € au titre de la perte de loyers ;

—  2.800 € au titre de la réfaction de l’appartement ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande des époux [J] au titre du mobilier et les autres demandes des époux [J] contre les sociétés ELIMAR et ORALIA CAZALIERES ;

REJETTE les appels en garantie du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] ;

REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] et de la société ELIMAR ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre des dépens, des frais irrépétibles et autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.

La GreffièreLa Présidente