TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à Mme [V] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06394 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SLD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [N] [X] [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 13 avril 2022, la société 3F SUD a donné à bail à Madame [I] [V] [N] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, le 27 septembre 2023, la SA 3F SUD a fait signifier à Madame [I] un commandement de payer la somme de 3.459,30 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 14 octobre 2024, la SA 3F SUD a attrait Madame [I] [V] [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion immédiate de la locataire et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [I] [V] [N] [X] à lui payer :* la somme provisionnelle de 9.964,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, somme à parfaire ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, avec indexation, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée en raison de la grève du greffe, et plaidée le 6 mars 2025.

Lors des débats, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 13.351,33 euros au 3 mars 2025. Elle s’est opposée à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant l’absence de reprise de paiement des loyers courants et le montant important de la dette.

Madame [I] [V] [N] [X] a comparu en personne pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a confirmé ne pas avoir réglé les derniers loyers avant l’audience. Elle a déclaré ne pas contester la dette. Son compagnon s’était engagé à la régler mais ne l’a pas fait. Elle est en formation en alternance, avec un salaire de 1.600 euros par mois, outre 400 euros de prime d’activité. Elle a un enfant à charge. Elle a proposé de régler à hauteur de 600 euros par mois en plus des loyers courants.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail avec effets au 13 avril 2022 prévoit une clause résolutoire (article 9) acquise deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer la somme de 3.459,30 euros, visant cette clause a été signifié à la locataire le 27 septembre 2023.

Il résulte des décomptes de la locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 27 novembre 2023.

Sur les délais de paiement dérogatoires et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Madame [I] [V] [N] [X] confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Elle ne peut donc bénéficier des dispositions précitées.

Dès lors, la demande de délais de paiement dérogatoires et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Partant, Madame [I] [V] [N] [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2023. Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [I] [V] [N] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Madame [I] [V] [N] [X] à son paiement, soit un montant de 574,72 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 3 mars 2025 que Madame [I] [V] [N] [X] reste devoir la somme de 13.351,33 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Madame [I] [V] [N] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle n’apporte pas la preuve de paiements libératoires. Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA 3F SUD cette somme de 13.351,33 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.459,30 euros à compter du commandement du 27 septembre 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [I] [V] [N] [X] ne justifie pas être en capacité d’apurer sa dette dans les délais légaux compte tenu du montant de la dette, de ses charges, et de l’absence de tout règlement depuis juin 2023. Sa demande de délais de paiement de droit commun sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [V] [N] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

Compte tenu des diligences accomplies par la SA 3F SUD dans le cadre de cette instance, Madame [I] [V] [N] [X] sera condamnée à lui payer une somme de 300 au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effets au 13 avril 2022, conclu entre la société 3F SUD et Madame [I] [V] [N] [X], portant un appartement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

DEBOUTONS Madame [I] [V] [N] [X] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [V] [N] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [V] [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] [N] [X] à verser à la SA 3F SUD, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 574,72 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Madame [I] [V] [N] [X] à verser à la SA 3F SUD, à titre provisionnel, la somme de 13.351,33 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.459,30 euros à compter du commandement du 27 septembre 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] [N] [X] à verser à la SA 3F SUD la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] [N] [X] aux entiers dépens, en ce inclus le coût des commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président,