TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/03834 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XPYA

AFFAIRE :

Monsieur [D] [T] (Me [S] [A])

S.A.R.L. EJPF (Me [S] [A])

Maître [G] Es qualité de liquidateur de EJPF [M] (Me [S] [A])

Madame [I] (PARTIE INTERVENANTE) [L] (Maître [N] [Y])

C/

Monsieur [J] [O] (Me [R] [F]) ,

Madame [C] [U] épouse [O] (M^e Michel DOSSETTO)

S.D.C. de l’ensemble immobilier 51 Rue Sainte – 13001 MARSEILLE (Maître [H] [W] )

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES (Maître [TL] [B] )

S.A. SOGESSUR ASSURANCES (Maître [V] [Z] )

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES (Maître [H] [P] )

S.C.I. SAINTE FONCLAUSE (Me [K] [X]-[E] )

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 27 Février 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [D] [T]

né le 18 Octobre 1982 à ORSAY

de nationalité Française, demeurant 18 Avenue René Cassin – 13620 CARRY LE ROUET

représenté par M^e Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. EJPF

immatriculé au RCS Marseille 800 663 585

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 51 Rue Sainte – 13001 MARSEILLE

représentée par M^e Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [G] Es qualité de liquidateur de EJPF [M]

demeurant 51, rue Sainte – 13001 MARSEILLE

représenté par M^e Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] (PARTIE INTERVENANTE) [L]

née le 25 Juin 1968 à NICE

de nationalité Française, demeurant 89 Avenue de Lattre de Tassigny – 94100 ST MAUR DES FOSSES

représentée par Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [J] [O]

né le 02 Septembre 1933 à MARSEILLE

de nationalité Française, demeurant 132, avenue du Prado – 13006 MARSEILLE

représenté par M^e Michel DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [U] épouse [O]

née le 13 Décembre 1941 à MARSEILLE

de nationalité Française, demeurant 132, avenue du Prado – 13006 MARSEILLE

représentée par M^e Michel DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.D.C. de l’ensemble immobilier 51 Rue Sainte – 13001 MARSEILLE

immatriculé au RCS Marseille 347 503 583

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

domiciliée : chez Son syndic la SARL CITYA CARTIER, dont le siège social est sis 66 Avenue du Prado – 13008 MARSEILLE

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. SOGESSUR ASSURANCES

immatriculé au RCS Nanterre 379 846 637

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 17 Bis Place des Reflets – Tour D2 – 92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES

immatriculé au RCS Niort 301 309 605

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 141 Avenue Salvador Allende – CS 20000 – 79031 NIORT CEDEX 9

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES

immatriculé au RCS Paris 542 063 797

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 8 Rue d’ASTORG – 75008 PARIS

représentée par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Intervenant volontaire

S.C.I. SAINTE FONCLAUSE

immatriculé au RCS Marseille 411 399 041

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 51 RUE SAINTE – 13001 MARSEILLE

représentée par M^e Jérôme PINTURIER-POLACCI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 20 janvier 2014, les époux [O] ont donné à bail un local commercial situé au rez de chaussée d’un immeuble sis 51 rue Sainte à la société EJPF, qui y exploitait un commerce de vente de vêtements et accessoires de la marque WRANGLER.

Le syndicat de copropriété de l’immeuble était CYTIA.

Des désordres étant apparus au niveau du plancher haut du rez-de chaussée, une expertise a été confiée à la société JC CONSULTING.

Le 26 mars 2019, JC CONSULTING a enjoint la société EJPF de débarrasser son local afin de permettre les investigations techniques.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2019, le juge des référés près le Tribunal de Grande instance de Marseille a autorisé la suspension des loyers dus par la société EJPF à compter du 1er mai 2019 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état.

Par assignation en date du 31 octobre 2019, la société EJPF a sollicité du juge des référés qu’il désigne un Expert en ingénierie bâtimentaire aux fins qu’il détermine les causes et l’imputabilité des désordres faisant obstacle à la poursuite de son activité dans le local pris à bail ; évalue les préjudices subis par elle et la valeur du fonds de commerce et mette à la charge du Syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 € à titre de provisions à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis par elle.

Par acte d’huissier en date des 13 et 17 mars 2020 la société EJPF, a assigné les consorts [O] et le syndicat de copropriété devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, outre des dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2020, le Juge des référés s’est déclaré incompétent en l’état de la désignation du Juge de la mise en état suivant assignation devant le Tribunal de céans en dates des 13 et 17 mars 2020.

Par actes d’huissier en date des 17 juillet et 22 octobre 2020, le syndic a appelé ses assureurs GAN et et SAMCL à le relever et garantir.

Par jugement en date du 27 mai 2020, le Tribunal de Commerce a ouvert la liquidation judiciaire de la société demanderesse et a désigné Me [G] [M] en qualité de liquidateur.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 janvier 2023, au visa des articles 1719 du Code civil, 328 du Code de procédure civile, la loi du 10 juillet 1965, Maître [M] es qualité de mandataire judiciaire de la société EPJF et Monsieur [T] en qualité de gérant de la société EJPF sollicitent de voir :

« CONSTATER la résiliation du bail des suites du défaut de délivrance

En conséquence

CONDAMNER les bailleurs à verser à la société EJPF la somme de 50.175,00 € à titre de dommages intérêts pour défaut d’exécution de leur obligation de délivrance

CONSTATER le défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble

En conséquence

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, ou tout autre succombant, à verser à Me [M],

pris en sa qualité de liquidateur, la somme de 188.878 € au titre de la perte de marge brute de la

société EJPF

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, ou tout autre succombant, à verser à Me [M],

pris en sa qualité de liquidateur, la somme de 90.000,00 € au titre de la perte de valeur vénale du

fonds de commerce, ou à tout le moins du droit au bail

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, ou tout autre succombant, à verser à Me [M],

pris en sa qualité de liquidateur, la somme de 95.449,26 € au titre du passif de la liquidation et du

coût de la procédure

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, ou tout autre succombant, à verser à M. [D]

[T], la somme de 40.000,00 € à titre de dommages-intérêts, toutes causes et préjudices

confondus.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, ou tout autre succombant, à verser à M. [D]

[T], la somme de 4.848,37 € en sa qualité de caution de la SARL EJPF »

En tout état de cause

METTRE A LA CHARGE de toute partie succombante la somme de 6.000,00 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris les frais de constat et le coût de la liquidation, distraits au profit de M^e Pierre LE BELLER sur son affirmation de droit”

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs affirment que :

le bailleur est tenu d’indemniser le préjudice d’exploitation subi par le preneur pendant la durée de privation du local, or le local pris à bail est resté inexploitable commercialement à compter du 1er mai 2019 jusqu’à la résiliation du bail par le liquidateur judiciaire le 6 octobre 2020 ; Les travaux n’ont été réceptionnés que le 10 décembre 2020, Le rapport d’expertise met en exergue des défauts d’entretien manifestes de l’immeuble à l’origine des préjudices subis,les pathologies affectant la structure de l’immeuble n’ont pas fait l’objet d’un traitement opérant, ni même d’un quelconque traitement préventif ou curatif, de la part du syndicat des copropriétaires,Ils sollicitent l’indemnisation du montant des loyers sur la période inexploitée, la perte de chiffre d’affaires, la prise en charge du passif de la liquidation, la perte de marge, la perte de valeur du fonds ;La demande reconventionnelle fondée sur l’attitude de Monsieur [T] n’est pas démontrée.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 mars 2021, la SA SOGESSUR, compagnie d’assurance de la société EJPF, sollicite du tribunal de:

“CONSTATER que l’action engagée par la société EJPF ne saurait prospérer en l’état de la liquidation judiciaire de cette société.

CONSTATER l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de Maître [M] fondée sur les dispositions de l’article 238 du Code civil.

A tout le moins, CONSTATER que ce dernier s’abstient de reprendre à son profit l’action de la SARL EJPF.

A titre de fin de non-recevoir :

Vu les dispositions de l’article 32 du code de procédure civile,

DECLARER Monsieur [D] [T] irrecevable en son action à l’égard de SOGESSUR pour défaut de qualité à agir.

Dans tous les cas, très subsidiairement :

DECLARER IRRECEVABLE pour absence de fondement l’action en responsabilité dirigée contre SOGESSUR,

Encore plus subsidiairement,

CONSTATER que les garanties souscrites par la société EJPF ne sont pas mobilisables.

CONDAMNER tous succombants à payer à SOGESSUR une somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.”

Au soutien de ses prétentions SOGESSUR fait valoir que :

— Maître [M] vise un texte faisant référence à la recherche de paternité et ne déclare pas reprendre à son compte les demandes précédemment formulées par la société EJPF, qui n’a plus de capacité à ester en justice du fait du jugement de liquidation judicaire de sorte que le tribunal n’est pas saisi de leurs demandes,

— Monsieur [T] n’est pas lié contractuellement à la compagnie d’assurance et ne sollicite aucun préjudice personnel indemnisable de sorte qu’il ne dispose pas de la qualité pour agir,

— le contrat d’assurance ne couvre pas le sinistre en ce que la fermeture du fonds de commerce a pour seule origine les désordres structurels affectant le plancher du premier étage et le manque d’empressement du syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux lui incombant or le contrat ne couvre la perte d’exploitation et la perte de valeur vénale qu’en cas d’incendie ou évènement assimilés, catastrophes naturelles, tempêtes, terrorisme.

Les bailleurs concluent pour leur part par conclusions signifiées le 8 septembre 2021, au rejet des demandes et à la mise à la charge de la liquidation la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Les époux [O] soutiennent que la demande de résiliation du bail est sans objet, ce dernier ayant été résilié suite à la liquidation judiciaire de la société. Aucune expertise amiable ou judiciaire ne démontre qu’ils ont engagé leur responsabilité dans la création du désordre affectant l’immeuble. Les bailleurs ont certes demandé à la société EJPF de laisser un accès à l’expert mais celle-ci a totalement cessé son activité de son propre chef. Ils n’ont commis aucune faute.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 24 mai 2023, au visa de l’article 1103 du Code civil, le syndic SDC sollicite de voir :

« REJETER toutes les demandes formulées contre le syndicat des copropriétaires concluant ;

CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme de 100.000 € de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la compagnie GAN et subsidiairement la SMACL à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause

CONDAMNER Me [M], en qualité de liquidateur de la société EJPF, in solidum avec Monsieur [T], au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, le syndic fait valoir que :

Les désordres ne lui sont pas imputables,Une partie du trouble de jouissance est imputable à la société EPJF et son gérant qui n’a eu de cesse d’entraver la réalisation des études et travaux,Le préjudice d’exploitation sollicité par EPJF est fondé uniquement sur une expertise non contradictoire,La perte de marge brute n’a aucune pertinence en l’absence de poursuite de l’activité,Le chiffre d’affaires de la société était déjà largement déficitaire avant le trouble de jouissance de sorte que l’absence d’exploitation ne lui cause pas de préjudice, La perte de valeur du fond n’est pas justifiée en ce que les travaux étant terminés, EPJF pourrait céder son droit au bail or elle fait le choix de demander la résiliation. En outre EPJF ne communique pas ses bilans, et l’activité était déficitaire,Aucun préjudice n’est justifié.Le syndic subi un préjudice du fait de l’attitude récalcitrante de Monsieur [T] qui n’a pas permis à l’immeuble d’être en état plus rapidement.

Par conclusions du 24 janvier 2023, GAN conclut à titre principal au débouté et à titre subsidiaire à la limitation de la garantie au plafond contractuel. Elle sollicite la somme de 3000 au titre des frais irrépétibles outre les dépens avec distraction conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et l’éviction de l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, GAN fait valoir qu’il ne résulte à ce jour d’aucune des pièces qui sont produites aux débats, de démonstration de ce que les troubles de jouissance subis par la société requérante soient de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il n’est pas démontré que les désordres trouvent leur origine en parties communes et il n’est en tout état de cause pas démontré non plus qu’à supposer que tel soit le cas, ces désordres trouvent leur origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien desdites parties communes. Il ne peut en l’état être exclu que le désordre soit imputable à l’un des copropriétaires, voire même au locataire commercial. GAN se rallie aux arguments soulevés par le syndic s’agissant des demandes indemnitaires. En outre GAN ne garantit par l’effondrement, ni les dommages immatériels.

Par conclusions du 3 mars 2023, SMACL ASSURANCES conclut au débouté et sollicite la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions SMACL fait valoir que le contrat a été souscrit le 22 octobre 2019, soit postérieurement au sinistre de sorte qu’elle doit être mise hors de cause et que seul l’assureur antérieur GAN saurait relever et garantir le syndic.

Par conclusions du 8 octobre, 2022, la SCI FONCLAUSE se désiste de l’instance à la suite de la vente de son lot au mois de mai 2022.

Madame [L], intervenante volontaire, n’a pas produit d’écritures dans le cadre de la présente affaire.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.de Marseille a autorisé la suspension des loyers dus par la société EJPF à compter du 1er mai 2019 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la compagnie d’assurance SOGESSUR :

L’article 789 du code de procédure civile dispose que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge. »

Aux termes de l’article 791 : « Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117 ».

En l’espèce, le juge de la mise en état n’ayant pas été saisi par conclusions distinctes et motivées le saisissant expressément de la fin de non-recevoir, la fin de non-recevoir soulevée par la compagnie SOGESSUR est irrecevable.

Sur la mise hors de cause de SOGESSUR :

En tout état de cause, aucune demande n’est formulée à l’encontre de la compagnie d’assurance SOGESSUR, de sorte que celle-ci sera mise hors de cause.

Sur l’intervention volontaire de Maître [M] :

Maître [M] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société EJPJ par jugement en date du 27 mai 2020, de sorte qu’il convient de recevoir son intervention volontaire.

Sur la résiliation du bail :

Il résulte des pièces versées aux débats, que le bail commercial a été résilié par Maître [M] en date du 6 octobre 2020, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société EJPF, dès lors cette demande est sans objet.

Sur la responsabilité des bailleurs :

L’article 1719 du Code civil prévoit que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

Il est constant que pour constituer une cause étrangère ne pouvant être imputée au bailleur, le fait du tiers doit revêtir les caractères de la force majeure. A défaut, il existe un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison de l’intervention de tiers.

En outre, le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance.

En l’espèce, il résulte du courrier adressé par l’expert à la société EJPF le 26 mars 2019 que la nature des sondages devant être réalisés supposait que le magasin soit libre de toute occupation et vidé de son stock et de son mobilier. L’expert de préciser : « ces opérations ne sont absolument pas compatibles avec la présence de mobilier, de produits textiles, de luminaires suspendus et encore moins de personnel ou de clients ». En outre, il était indiqué que dans l’hypothèse de pathologies sur la structure de l’immeuble, il serait contraint de poser des étais dans la boutique ce qui serait alors « totalement incompatible avec la poursuite d’une activité de commerce accueillant du public ». De surcroit l’expert a indiqué à la société EJPF de ne pas prévoir une réintégration des locaux avant le mois de mai 2020 au mieux.

Dès lors, c’est de manière erronée que les bailleurs soutiennent que la société EJVF a cessé son activité de son propre chef, cette dernière s’étant trouvé dans l’impossibilité d’exploiter commercialement son local à compter du 1er mai 2019 et ce jusqu’à son placement en liquidation judiciaire au moins de juillet 2020, les travaux n’ayant été livrés qu’en décembre 2020.

En outre, il résulte de l’ordonnance de référé du 25 octobre 2019, que le juge, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, à autorisé la suspension du paiement des loyers. Or cette absence de paiement des loyers est bien la contrepartie de l’absence de mise à disposition du bien.

En conséquence, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, quand bien même la réalisation de l’expertise et des travaux subséquents ne relèvent pas de leur fait, ces éléments ne revêtant pas les caractères de la force majeure.

En conséquence, la responsabilité des bailleurs se trouve engagée.

Sur la responsabilité du syndicat de copropriété :

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur lors de la délivrance de l’assignation que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […] Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

La responsabilité de plein droit instituée par les dispositions de l’article 14 ne s’applique qu’aux dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes : cette responsabilité spécifique ne peut trouver à s’appliquer lorsque la cause du dommage réside dans le fait d’un tiers.

Il résulte du rapport d’expertise dommage diligenté par l’assureur de la société EJPF que l’affaissement du sol est consécutif à une surcharge non originelle du plancher, lié à la construction de cloisons de séparations en briques.

Il ressort du rapport d’expertise établi par la société JC CONSULTING en date du 31 décembre 2019 que « outre la vétusté naturelle des structures, toutes les interventions modernes consistant à rénover des locaux ou les transformer en les dévoyant de leur destination originelle contribue à créer des précarités lentement évolutives mais inexorablement évolutive »

Dès lors, il ressort de ces deux rapports d’expertise que le sinistre affectant l’immeuble situé 51 rue Sainte, ne trouve son origine ni dans un vice de construction, ni dans un défaut d’entretien des parties communes mais dans le fait d’un tiers, du fait d’une surcharge non originelle du plancher liés aux travaux de rénovation et de restructuration des appartements.

Sur la responsabilité des assureurs du syndicat de copropriété :

Compte tenu de l’absence de responsabilité du syndicat de copropriété de l’immeuble, ses assureurs seront mis hors de cause.

Sur les préjudices :

*Sur le préjudice de jouissance

EJPF sollicite la somme de 50.175 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, correspondant au montant des loyers sur la période durant laquelle elle n’a pu exploiter le local.

Toutefois, tel que cela ressort de l’ordonnance de référé précitée et qui n’est pas contestée par les parties, la société EJPF a été dispensée du paiement des loyers à compter de mai 2019 et jusqu’à réalisation des travaux. En outre, les bailleurs ont proposé dès le 3 juillet 2019 à la société EJPF de résilier le bail, ce qui n’a pas été accepté, le bail ayant pris fin le 6 octobre 2020 à la demande du mandataire judiciaire.

Dès lors ce préjudice sera écarté.

*Sur la perte de marge

La société EJPF fait valoir qu’entre 2015 et 2018 elle dégageait une marge brute annuelle moyenne de 117.526 euros.

Elle sollicite la somme de 188.878 euros au titre de la perte de marge brute sur la période correspondant aux travaux, soit du 3 mai 2019 au 10 décembre 2020, soit 587 jours.

Le syndic considère que cette demande est fondée sur une seule pièce non contradictoire. En outre si la marge brute a baissé, les charges de la société EJPF n’ont pas été exposées, le seul préjudice indemnisable étant le bénéfice.

Il ne saurait tout à la fois être reproché à la société EJPF de ne pas avoir produit ses bilans et d’avoir produit des bilans non contradictoires. La valeur probante des bilans comptables produits sera retenue.

La société EJPF sera indemnisée s’agissant de la perte de sa marge brute du 3 mai 2019 au 3 juillet 2019, date à laquelle les bailleurs lui ont proposé de résilier le bail compte tenu de l’état de l’immeuble, lui offrant ainsi l’opportunité d’installer son activité ailleurs, proposition qui n’a pas été acceptée par le preneur, soit 60 jours.

Les consorts [O] seront condamnés à payer à la société EJPF la somme de 19.320 euros.

*Sur la perte de valeur du fonds

La société EJPF soutient que l’évacuation consécutive à l’injonction des bailleurs et le placement en liquidation judiciaire de la société ont causé une perte définitive de la valeur vénale du fonds que cinq années d’exploitation avaient permis de valoriser à hauteur de 90.000 euros.

Il convient de relever que l’évaluation du fonds de commerce à 90.000 euros ne repose sur aucun élément objectif et que la demande d’expertise a été abandonnée au regard de la liquidation judiciaire de la société EJPF, de sorte que la perte de valeur du fonds, si elle existe, est inconnue.

En outre, tel que le relève le syndic, les bilans de la société EJPF révèlent que cette dernière se trouvait déjà en difficulté antérieurement à la réalisation des travaux, de sorte que le défaut de délivrance imputable aux bailleurs ne saurait être la cause exclusive d’une éventuelle perte de valeur du fonds.

En conséquence ce préjudice sera écarté.

*Sur le passif de la liquidation

La société EJPF sollicite que le passif de la liquidation soit mis à la charge de tout succombant, soit la somme de 95.449,26 euros.

Aucun élément ne vient étayer cette demande, dont le lien de causalité avec le défaut de délivrance des bailleurs n’est pas établi, de sorte qu’elle sera écartée.

En outre, il ressort des bilans de la société EJPF que pour l’année 2018, soit antérieurement au défaut de délivrance, celle-ci dégageait un résultat largement déficitaire de sorte que son activité apparaissait déjà compromise.

*Sur les préjudices de Monsieur [T]

Monsieur [T] fait valoir qu’il a personnellement avancé la somme de 40.000 euros en trésorerie et s’est engagé personnellement en qualité de caution sur les prêts consentis à la société. Il a subi un discrédit vis-à-vis de ses cocontractants et a dû gérer personnellement les conséquences de la fermeture du magasin. Il a souffert d’une grave dépression en sus d’une perte de revenus d’environ 15.000 par an.

Il a en outre subi une procédure en qualité de caution de la société EJPF.

Le tribunal admet l’existence d’un préjudice moral qu’il conviendra d’indemniser justement à hauteur de 5000 euros.

*Sur la faute de la société EJPF et de son gérant Monsieur [T]

SDC soutient qu’une partie du trouble de jouissance est imputable à la société EJPF et son gérant Monsieur [T] qui n’a eu de cesse d’entraver la réalisation des travaux.

Il ressort effectivement des pièces versées aux débats, et notamment du courrier émis par l’expert le 26 mars 2019, ainsi que celui adressé au syndic en date du 18 décembre 2019, que [D] [T] en qualité de gérant de la société EJPF a fait preuve d’inertie dans l’accès donné à son local, voire de résistance, ce qui a ralenti l’avancée des opérations d’expertise, l’expert estimant le retard pris à six mois. En outre, il ressort des courriels produits, que Monsieur [T] a fait obstruction à la réalisation des travaux par une attitude récalcitrance.

En conséquence, il sera considéré que la société EJPF, par le biais de son gérant, a commis une faute ayant contribué à son préjudice à hauteur de 50%.

Dès lors, en l’état de la faute de la société EJPF et de son gérant, les montants alloués au titre de l’indemnisation de leurs préjudices seront réduits de moitié.

Sur les dommages et intérêts reconventionnels formulé par le syndic :

Il ressort effectivement des pièces versées aux débats que Monsieur [T] a fait obstruction à la réalisation des travaux.

Toutefois, la demande de 100.000 euros formulée par le syndic n’apparait justifiée par aucun élément objectif.

En conséquence, il conviendra d’évaluer justement le préjudice subi par le syndicat de copropriété à la somme de 5000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum les époux [O] et la société EJPF aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum les époux [O] à verser à la société EJPF la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par CYTIA CARTIER SDC 51 rue sainte, GAN, SMACL et SOGESSUR au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA SOGESSUR ;

MET hors de cause la SA SOGESSUR et la SCI FONTCLAUSE ;

RECOIT l’intervention volontaire de Maître [M] es qualité de mandataire judiciaire de la SARL EJPF ;

CONDAMNE [J] et [C] [O] à verser à Maître [M] es qualité de mandataire judiciaire de la SARL EJPF la somme de 9660 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [J] et [C] [O] à verser à [D] [T] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Maître [M] es qualité de mandataire judiciaire de la SARL EJPF à payer au syndicat de copropriété CYTIA SDC 51 rue Sainte la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [J] et [C] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [J] et [C] [O] à verser à la SARL EJPF la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT