TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 06 Février 2025

Enrôlement : N° RG 23/04202 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3IC5

AFFAIRE : M. [F] [V] ( M^e Nicole GASIOR)

C/ S.D.C. [Adresse 5] (l’AARPI BALDO – CRESPY)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [F] [V]

né le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 17] (TUNISIE), demeurant et domicilié [Adresse 8]

Madame [C] [L] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 18], demeurant et domiciliée [Adresse 9]

tous deux représsentés par Maître Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 3], domicilié chez son syndic en exercice le CABINET PAUL STEIN, SAS immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 069 800 464, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Patrice BALDO de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [V] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave situés au sein de l’ensemble immobilier nommé « [Adresse 15] » sis [Adresse 6] [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l’immeuble est la société CABINET PAUL STEIN.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 février 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, Monsieur [F] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— CONSTATER l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale en date du 11 janvier 2023,

— CONSTATER que seul le contrat de syndic du cabinet PAUL STEIN a été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires,

— CONSTATER le manquement à l’obligation d’information du Syndic

EN CONSEQUENCE,

— ANNULER l’assemblée générale du 21 février 2023 ;

— ANNULER les résolutions n°4, 5, et 24 de l’assemblée générale du 21 février 2023 ;

— CONDAMNER le Syndic à verser à M. [V] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour le manquement à son obligation d’information ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 11] à payer aux époux [V] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 11] aux entiers dépens dont distraction au profit de Nicole GASIOR.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/04202.

Le syndicat des copropriétaires a régulièrement constitué avocat.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2024, la demande des époux [V] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 21 février 2023 dans son intégralité a été déclarée irrecevable.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, notamment, les articles 21 et 42 de cette loi ;

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, notamment, l’article 11 de ce décret ;

— Débouter monsieur [F] [V] et madame [C] [L], épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner monsieur [F] [V] et madame [C] [L], épouse [V] à verser au Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 13] [Adresse 7] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, distraits au profit de maître Patrice Baldo sur son affirmation de droits.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « juger » ou « dire et juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Il a par ailleurs déjà été rappelé que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 février 2023 dans son intégralité avait été déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’examiner.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 5 et 24 de l’assemblée générale du 21 février 2023

Les époux [V] demandent l’annulation des résolutions précitées au premier motif que la convocation qui leur a été adressée ne comportait aucune information sur les modalités de consultation des pièces comptables justificatives et n’était pas accompagnée du rapport du commissaire aux comptes, transmis seulement six jours avant la réunion.

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose à l’article 9 alinéa 1er que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges ».

L’article 11 du même texte énonce quant à lui que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, notamment :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.

En l’espèce, il résulte de la convocation versée aux débats par les requérants que celle-ci indique bien le lieu, la date et l’heure de la réunion et contient le projet d’ordre du jour.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [V], elle mentionne également les modalités de consultation des pièces comptables justificatives, puisque :

— elle comporte en fin de page 2 la mention suivante : « Nota bene : pour tout renseignement comptable, s’adresser à Monsieur [G] ligne directe 04 96 207 208, les lundis, mardis et jeudis de 14h à 17h » ;

— le projet d’ordre du jour repris au sein de la convocation indique par ailleurs, dans la résolution n°4 relative à l’approbation des comptes : « Art 18.1 de la loi du 10/07/1965 modifié par la loi du 31/12/1985 : Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges sont à la disposition de tous les copropriétaires en nos bureaux sur rendez-vous préalable ».

Ainsi, l’information concernant les modalités de consultation des comptes figure bien dans la convocation à l’assemblée générale attaquée, contrairement à ce que prétendent les requérants.

Ils ne peuvent par ailleurs valablement soutenir que cette convocation serait irrégulière pour ne pas avoir été accompagnée du rapport des commissaires aux comptes Monsieur [U], dès lors que cette pièce ne figure pas parmi celles listées à l’article 11 du décret précité comme étant obligatoirement jointes à la convocation. Les pièces dont la communication est rendue obligatoire par le décret étaient quant à elle bien annexées.

Il est en outre constant que le rapport du commissaire aux comptes a été transmis en parallèle aux copropriétaires avant la tenue de l’assemblée générale et qu’il a été débattu lors de celle-ci, les requérants ne pouvant se plaindre que cette transmission, non obligatoire, aurait été tardive. Il n’est au demeurant aucunement prouvé que la communication de cette pièce aurait été indispensable pour que les copropriétaires puissent être suffisamment informés et ainsi valablement voter les résolutions attaquées.

Ce moyen sera donc écarté et les résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale n’encourent pas l’annulation.

Les époux [V] soutiennent par ailleurs que la résolution n°24 concernant la désignation du syndic serait également irrégulière à défaut de mise en concurrence de plusieurs propositions de contrats de syndic.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, dispose sur ce point : « En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. »

Il résulte de ce texte que le défaut de mise en concurrence ne constitue pas une cause d’annulation de la résolution désignant le syndic, comme le reconnaissent les requérants eux-mêmes dans leurs écritures.

Il n’y a dès lors pas lieu à annulation de la résolution n°24.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [V]

Les époux [V] soutiennent par ailleurs que le défaut de mise en concurrence du syndic constituerait un manquement de ce dernier à son obligation d’information et de conseil envers les copropriétaires, ce qui justifierait que leur soit allouée une somme de 2.000 euros à titre de dommages et-intérêts.

Un tel manquement, reproché directement au syndic au sein des écritures des requérants, n’est toutefois pas de nature à entrainer la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais seulement le cas échéant celle de son syndic, dès lors qu’il n’est aucunement justifié qu’il aurait été commis par ce dernier en sa qualité de représentant du syndicat.

Cette demande est d’ailleurs dirigée tant au sein des motifs que du dispositif des conclusions des époux [V] à l’encontre du syndic, soit en l’espèce le cabinet PAUL STEIN, et non à l’encontre du syndicat des copropriétaires, seul défendeur à la présente instance.

Il est au demeurant justifié qu’une mise en concurrence avait eu lieu lors de l’assemblée générale du 11 mai 2021, sans qu’aucun copropriétaire ne la sollicite de nouveau lors de l’assemblée générale attaquée. Ce moyen sera donc rejeté.

L’argument selon lequel le syndic aurait parallèlement manqué à son obligation d’ouvrir un compte bancaire au syndicat sera écarté pour les mêmes raisons, la preuve contraire étant, au surplus, rapportée par le défendeur.

Les époux [V] seront par conséquent purement et simplement éboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

Les époux [V] qui succombent à l’instance seront condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour se défendre dans le cadre de la présente instance. Ainsi, les requérants seront également condamnés à lui payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 16] » sis [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Patrice BALDO qui en a fait la demande ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le six février vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT