Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 5 juin 2025, n° 21/11316

TJ Marseille 5 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de conseil
Le tribunal a estimé que l'agence SATIMMO avait réalisé des vérifications sérieuses de la solvabilité des locataires et n'avait donc pas commis de faute.
Rejeté
Absence d'assurance loyers impayés
Le tribunal a noté que la demanderesse avait été informée du refus de l'assurance, et aucune pièce n'a été produite pour soutenir ce moyen.
Rejeté
Préjudice moral dû à la gestion locative
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant qu'aucune faute de gestion n'avait été établie.
Rejeté
Frais de procédure engagés
Le tribunal a condamné la demanderesse aux dépens, rejetant sa demande de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 5 juin 2025, n° 21/11316
Numéro(s) :	21/11316
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine Marie DARBIER-VOISINGaëtan BALESTRA
Cabinet(s) :	BGDM AVOCATS
Parties :	de l', S.A.R.L. SATIMMO, ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, S.A.R.L. SATIMMO ( l' ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/11316 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZP7J

AFFAIRE :

Mme [B] [J] (M^e Catherine marie DARBIER-VOISIN)

S.A.R.L. SATIMMO (l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 05 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [B] [J]

née le 27 Juillet 1938 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine marie DARBIER-VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SATIMMO

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 414970798, prise en la personne de sa gérante Madame [V] [L]/[T]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gaëtan BALESTRA de l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par mandat général de gestion immobilière en date du 15 novembre 2017, [B] [J] a confié la gestion de ses biens et notamment son appartement situé [Adresse 3], à l’agence SATIMMO.

Suivant bail en date du 4 juillet 2018, le cabinet SATIMMO a loué l’appartement à [Y] et [P] [S] moyennant un loyer mensuel de 2300 euros outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Suivant commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance bail meublé en date du 5 novembre 2019, les époux [S] ont été enjoints de régulariser l’arriéré de loyers d’un montant de 10292,90 euros.

Suite à l’assignation délivré par [B] [J] le 6 février 2020, le juge des référés a ordonné l’expulsion des époux [S] par ordonnance en date du 9 octobre 2020, ainsi que leur condamnation au titre de l’arriéré de loyers et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Suivant procès-verbal de reprise en date du 21 juillet 2021, les époux [S] ont effectivement quitté les lieux.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2020, [B] [J] a assigné la SARL SATIMMO devant le Tribunal judiciaire de Marseille, au visa de l’article 1240 du code civil, aux fins de voir à titre principal le tribunal :

— Condamner la SARL SATIMMO à lui verser la somme de 58.800 euros en indemnisation des loyers, indemnités d’occupation et charges entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2021,

— Condamner la SARL SATIMMO à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de préjudice moral

— Condamner la SARL SATIMMO à lui verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, [B] [J] affirme que la SARL SATIMMO a manqué à son obligation de conseil et a commis une faute en acceptant des locataires ne présentant pas des garanties suffisantes, en ne l’informant pas que l’assurance garantie des loyers leur avait été refusée, en ne sollicitant qu’un mois de loyer à titre de garantie au lieu de deux.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 8 décembre 2023, la SARL SATIMMO sollicite au visa des articles 1991, 1992 et 1240 du code civil de voir débouter [B] [J] outre sa condamnation à une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître [O]

Au soutien de ses prétentions, la SARL SATIMMO fait valoir que soumise à une obligation de moyen, elle a recueilli l’ensemble des justificatifs de solvabilité requis par la loi et la jurisprudence, exigé une garantie prévue par la loi et obtenu un justificatif d’assurance responsabilité civile de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. En outre, l’insolvabilité des locataires est survenue plus d’un an après la prise d’effet du contrat. Aucune carence ne peut lui être reprochée dans la gestion des impayés et du litige locatif subséquent, l’augmentation des délais étant imputable à la crise sanitaire. Madame [J] a été informée du refus de l’assurance garanties de loyers d’assurer les époux [S].

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité de l’agence immobilière :

Aux termes de l’article 1991 du code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’article 1992 dispose que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

L’agent immobilier auquel est confiée la gérance d’un immeuble est tenu, en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur. L’agent immobilier doit notamment vérifier la pertinence des justificatifs fournis.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.

En l’espèce, la société SATIMMO justifie avoir obtenu des époux [S] des justificatifs suffisants s’agissant de la vérification de leur solvabilité : les pièces d’identité, une attestation de l’expert comptable de la société de [Y] [S], le kbis de la société, un bilan simplifié, une attestation de son ancien bailleur, le contrat de travail et le bulletin de salaire de [P] [S], l’avis d’impôt sur le revenu 2017. Il résulte de la déclaration d’impôts sur le revenu 2017, sur les revenus 2016, que ces derniers déclaraient des revenus annuels de 46.688 euros. En outre, il ressort des pièces qu’ils s’étaient régulièrement acquitté de leur précédent loyer, bien que le montant n’en soit pas précisé, et que la comptable estimait les revenus de [Y] [S] à 38.687,40 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 31 mai 2018. Ces derniers justifiaient dès lors de revenus leur permettant de s’acquitter du montant du loyer. Le premier impayé est d’ailleurs survenu un an après la prise d’effet du bail, ce qui démontre qu’ils étaient effectivement suffisamment solvables au moment de leur entrée dans les lieux. Dès lors, bien que l’agence SATIMMO ne conteste pas ne pas avoir consulté le site Infogreffe, elle a réalisé des vérifications sérieuses de la solvabilité des preneurs.

En vertu de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 « par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal » dans le cadre d’un bail portant sur logement meublé. Dès lors, le montant du dépôt de garantie doit donc être compris entre 0 et 2 mois de loyer, qui est le maximum possible. Aucune disposition légale n’impose d’exiger deux mois de loyer. Ainsi, l’agence SATIMMO n’a pas commis de faute en exigeant un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

S’agissant de la gestion du contentieux locatif, il résulte des pièces versées aux débats que suite à des impayés de loyers à compter du mois d’août 2019, l’agence SATIMMO à émis un commandement de payer le 5 novembre 2019, puis assigné en référé expulsion le 6 février 2020, tout en poursuivant en parallèle les démarches afin d’obtenir la régularisation amiable de la situation auprès des locataires (mails, courriers, entretiens), et en tenant régulièrement informée [B] [J]. Par courriel en date du 4 décembre 2019, [B] [J] indiquait à l’agence qu’elle ne souhaitait pas intenter une action en justice, toujours longue et onéreuse. Dès lors, il ne saurait lui être reprochée d’avoir commis une faute dans la gestion du litige locatif, cette dernière ayant été normalement diligente.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de souscription d’assurance loyers impayés, [B] [J] ne conteste pas en avoir été informée, seul le motif diffère entre l’argumentation en demande et en défense. En outre, aucune pièce n’est produite au soutien de ce moyen, il sera en conséquence écarté.

En conséquence, aucune faute de gestion ne peut être reprochée à l’agence SATIMMO dans le cadre de son mandat.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [B] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître [O] de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner [B] [J] à verser à l’agence SATIMMO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE [B] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [B] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître [O] de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE [B] [J] à verser à l’agence SARL SATIMMO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE