TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e GAUTELIER SENATORE

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02174 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JQG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JAGUAR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maëva GAUTELIER SENATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [N]

né le 22 Mai 1981, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 mai 2021, la société civile immobilière (SCI) JAGUAR IMMOBILIER a donné à bail à M. [R] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le deuxième arrondissement de Marseille, assorti d’un garage n° 8, accessoire au logement, le tout pour un loyer mensuel de 935 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, la SCI JAGUAR IMMOBILIER a fait signifier à M. [R] [N] un commandement de payer la somme de 24.840 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et afin de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SCI JAGUAR IMMOBILIER, représentée par son gérant, a fait assigner M. [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sous peine d’une astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la sommation de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel M. [R] [N] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 27.945 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à celui qui aurait été dû à titre de loyers et charges en cas de non-résiliation du bail,

— condamner M. [R] [N] à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris la somme de 226,59 euros concernant le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024,

— rejeter l’intégralité des demandes qui pourront être formulées par M. [R] [N].

Au soutien de ses prétentions, la SCI JAGUAR IMMOBILIER expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SCI JAGUAR IMMOBILIER, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [R] [N] n’est ni comparant ni représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI JAGUAR IMMOBILIER justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 24.840 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 novembre 2024.

M. [R] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.035 euros actuellement, et de condamner M. [R] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [R] [N] reste devoir la somme de 27.945 euros au 12 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [R] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [R] [N] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 27.945 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JAGUAR IMMOBILIER les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2021 entre la SCI JAGUAR IMMOBILIER et M. [R] [N] concernant le logement et le garage n° 8, situés au [Adresse 2], dans le deuxième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JAGUAR IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [R] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit mille trente-cinq euros (1.035 euros) à ce jour, à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à la SCI JAGUAR IMMOBILIER, à titre provisionnel, la somme de vingt-sept mille neuf cent quarante-cinq euros (27.945 euros) décompte arrêté au 12 juin 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à la SCI JAGUAR IMMOBILIER une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La Présidente,