TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 Janvier 2025

à M^e Jacqueline FONTAINE-DALLEST

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 Janvier 2025

à M^e Philippe COHEN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01411 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3CCS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [G]

né le 30 Octobre 1944 à [Localité 7] (ITALIE), domicilié : chez CABINET [A] IMMOBILIER, Exploitée par M. [X] [V], administrateur d’immeuble, – Syndic de copropriétés, [Adresse 3]

représenté par M^e Jacqueline FONTAINE-DALLEST, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [N]

né le 01 Novembre 1955 à [Localité 6] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Monsieur [M] [F]

né le 27 Juin 1971 à [Localité 5] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 4] – En qualité de caution de M. [U] [O] – [Localité 2]

représenté par M^e Philippe COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE, non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er juin 2009, Monsieur [G] [P] ayant pour mandataire la cabinet S.A.D.A. a consenti à Monsieur [U] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 560 euros outre 60 euros de provisions sur charges;

Par acte séparé signé le 1er juin 2009, Monsieur [F] [M] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire jusqu’au 31 mai 2024;

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [U] [N] le 04 janvier 2019 pour un montant en principal de 3610,35 euros ;

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte du 14 janvier 2019 ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 08 janvier 2019 ;

Un deuxième commandement de payer a été signifié à Monsieur [U] [N] le 19 novembre 2019 pour un montant en principal de 4212,67 euros ;

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte du 27 novembre 2019 ;

Suivant ordonnance de référé du 16 septembre 2021, le juge des référés a considéré que les demandes de Monsieur [G] se heurtaient à l’existence de contestations sérieuses , Monsieur [Y], présent à l’audience ayant contesté l’acte de caution en indiquant qu’il ne savait pas écrire le français et que cet acte comportait deux écritures différentes, et a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé ;

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022 pour Monsieur [M] [F] et du 29 décembre 2022 pour Monsieur [U] [N] , dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 30 décembre 2022, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [G] [P], a assigné Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal:

— constater la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [G] [P] et Monsieur [U] [N] par l’effet de la clause résolutoire au 20 janvier 2020

— constater que Monsieur [U] [N] a quitté les lieux le 21 septembre 2021

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] à 620 euros

— Condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] au paiement des sommes suivantes :

. 6212,86 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 22 janvier 2020,

.4960 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à septembre 2020

.3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, comprenant les frais de commandements qui ont été délivrés

Dire et juger qu’à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] supporteront solidairement les frais de recouvrement en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2023 et après quatre renvois , a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024 date à laquelle Monsieur [G] [P] a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [U] [N] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

Monsieur [F] [M], cité par acte remis à étude, a été initialement représenté par Maître [E] [L] qui n’a pas comparu à l’audience du 10 octobre 2024 et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, et ce ni en cours de délibéré suite à des relances du greffe et magistrat;

La décision a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 29 décembre 2022 a été dénoncée le 30 décembre 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 12 juin 2023;

Il est rappelé que la saisine de la CCAPEX n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques;

Par conséquent, Monsieur [G] [P] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

II – Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 1er juin 2009 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [U] [N] le 19 novembre 2019 pour un montant en principal de 4212,67 euros ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 janvier 2020 à minuit et que le bail du 1er juin 2009 est résilié de plein droit à cette date, les dispositions susvisées étant d’ordre public.

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail à usage d’habitation constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [G] [P] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, les commandements de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte de sa créance arrêté au 14 mai 2020 à la somme de 7730,06 euros ;

Monsieur [G] [P] sollicite le paiement de la somme de 6212,86 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 22 janvier 2020, et de la somme de 4960 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à septembre 2020 ;

Au vu du décompte produit il y a lieu de déduire du montant de créance la somme de 280,51 euros et de 282,54 euros correspondant à des frais de procédure ;

Monsieur [G] établit une créance certaine, liquide et exigible au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 5649,81 euros arrêtée au 19 janvier 2020 ;

Monsieur [U] [N] sera dès lors condamné à payer à Monsieur [G] [P] la somme de 5649,81 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 19 janvier 2020, échéance du mois de janvier 2020 incluse ;

Sur les indemnités d’occupation

Compte tenu du bail d’habitation antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [U] [N] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au montant des loyers et des charges, soit 620 euros au total ;

Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter du 1er février 2020 jusqu’à la libération des lieux qui sera fixée en l’absence de contestation sur cette date, au 21 septembre 2020 ;

Il s’ensuit que les arriérés d’indemnités d’occupation s’élèvent à la somme de 4340 euros (620x7+434) au total ;

Monsieur [U] [N] sera en conséquence condamné à payer ladite somme de 4340 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation arrêtées au 21 septembre 2020 ;

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [F] [M] que son engagement est valable jusqu’au 31 mai 2024, et qu’il porte notamment sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation,;

Dans sa version en vigueur à la date du contrat, le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que :

«La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Ces formalités sont prescrites afin d’assurer la validité et non la preuve de l’acte de cautionnement, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief ;

En l’espèce que l’engagement de caution de Monsieur [F] [M] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Si Monsieur [F] présent à l’audience de référé, a contesté l’acte de caution en indiquant qu’il ne savait pas écrire le français et que cet acte comportait deux écritures différentes, il n’a comparu à aucune audience lors de la présente instance pour contester son engagement alors qu’il a été cité à étude et avisé des renvois ;

Aucune pièce versée aux débats n’établit que Monsieur [F] [M] n’est pas l’auteur ce la mention manuscrite obligatoire portée sur l’engagement de caution; De surcroît, la caution a également signé le contrat de bail et les écritures et signatures portées sur l’engagement de caution et le contrat de bail émanent de la même personne ;

En outre il est mentionné dans l’engagement de caution que Monsieur [Z] [M] est chef d’entreprise et il est peu vraisemblable qu’il ne sache écrire le français ;

Le commandement de payer signifié au locataire 19 novembre 2019 a été dénoncé à la caution le 27 novembre 2019 soit dans le délai de 15 jours précité;

En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [F] [M] sera accueillie et Monsieur [F] [M] sera condamné, solidairement avec Monsieur [U] [N] la somme de 5649,81 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 19 janvier 2020, échéance du mois de janvier 2020 incluse, et la somme de 4340 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation arrêtées au 21 septembre 2020 ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 19 novembre 2019 et de sa dénonce à la caution;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [G] [P] la somme de 800 euros au titre dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [G] [P] recevable en ses demandes ;

Constate la résiliation du bail du 1er juin 2009 liant Monsieur [G] [P] et Monsieur [U] [N] par l’effet de la clause résolutoire, au 19 janvier 2020 à minuit ;

Donne acte à Monsieur [G] [P] de ce que Monsieur [U] [N] a quitté les lieux le 21 septembre 2020 ;

Condamne solidairement Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] en sa qualité de caution, la somme de 5649,81 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 19 janvier 2020, échéance du mois de janvier 2020 incluse, et la somme de 4340 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation arrêtées au 21 septembre 2020 ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [N] et Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [G] [P] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [N] a et Monsieur [F] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris ce compris le coût du commandement de payer signifié le 19 novembre 2019 et de sa dénonce à la caution;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE