TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Avril 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 17 Avril 2025

à M^e Eliette SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 Avril 2025

à M^e Sabah EL GHIOUANE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00310 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MF3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [C]

né le 22 Octobre 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [U],

né le 02 Novembre 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sabah EL GHIOUANE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privé signé le 1er décembre 2012, M. [V] [C] a consenti à M. [T] [U] et Mme [S] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement et un garage situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 760 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [T] [U] et Mme [S] [D], le 28 février 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme 9.472 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, M. [V] [C] a fait assigner en référé M. [T] [U] et Mme [S] [D], devant le juge des contentieux de la protection et demande de :

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire.

• ORDONNER la résiliation du bail en date à [Localité 6] du 03/08/2016.

• ORDONNER l’expulsion de Monsieur [U] [T] et de Madame [D]

[S], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement qu’ils occupent à [Localité 6] : [Adresse 2].

• CONDAMNER solidairement les requis à verser à Monsieur [C] [V] la somme provisionnelle de : 6.847,20 € (charges et parking compris), au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte au 14/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer du 28/02/2023.

• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges.

• CONDAMNER les requis à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux.

• AUTORISER Monsieur [C] [V], à interdire l’accès aux requis au parking devant l’immeuble : [Adresse 3].

• LES CONDAMNER solidairement à verser à Monsieur [C] la somme de 800€

sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

• LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 28/02/2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2023.

Par une ordonnance du 12 décembre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 février 2025 « pour permettre à M. [V] [C] de fournir un justificatif de propriété (…). »

A cette audience, M. [V] [C], représenté par son avocat, sollicite le bénéficie de ses conclusions en réponse. Il expose que l’arriéré de loyers et charges s’élève à la somme de 5.577,73 euros au 27 septembre 2024, actualisé à la somme de 4.730,03 euros au 24 janvier 2025. Sur l’existence d’une contestation sérieuse concernant le montant de l’arriéré locatif soulevé par M. [T] [U], il précise que celui-ci échoue à justifier du paiement du seul loyer hormis les charges récupérables.

Citée par acte remis à étude, Mme [S] [D] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

M. [T] [U], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réplique n°3 aux termes desquelles il demande :

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses,

DÉCLARER nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 février 2023,

DÉCLARER le Juge des Référés incompétent,

DÉBOUTER Monsieur [C] de l’intégralité de ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE

DÉBOUTER Monsieur [C] de l’intégralité de ses demandes,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail,

DÉBOUTER Monsieur [C] de sa demande d’expulsion,

ACCORDER à Monsieur [U] l’échelonnement du règlement de la dette sur 36 mois eu égard à sa situation et à sa bonne foi,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

DÉBOUTER Monsieur [C] de sa demande de condamnation aux frais de justice,

DÉBOUTER Monsieur [C] de sa demande de condamnation aux dépens,

CONDAMNER Monsieur [C] à payer les entiers dépens.

Il fait valoir que les sommes énumérées et réclamées par le bailleur dans le commandement de payer ne sont pas justifiées et ne correspondent pas aux montants prévus par le contrat de bail. Il indique que le bailleur ne l’a pas informé d’une augmentation du prix du loyer et que ne figure pas sur le décompte annexé au commandement les sommes réglées par le locataire. Il fait valoir l’absence de validité du commandement qui n’est ainsi pas suffisamment clair pour produire ses effets en termes de mise en jeu de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 7 décembre 2023 a été dénoncée le 8 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant la première audience du 22 février 2024.

Par ailleurs, M. [V] [C] justifie, par la production de la taxe foncière pour 2024, de la propriété du bien loué et ainsi de sa qualité à agir.

M. [V] [C] est par conséquent recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article X) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 28 février 2023 pour la somme 9.472 euros en principal.

Le décompte annexé au commandement de payer vise des loyers impayés (810 euros puis 840 euros à compter du mois de décembre 2022) et des provisions sur charges (30 euros) du 4 janvier 2022 au 2 janvier 2023. Figure également sur le décompte le montant des ordures ménagères pour 2022, soit 142 euros.

Si M. [T] [U] justifie avoir effectué un règlement de 2.000 euros, celui-ci est intervenu en décembre 2023 et ne pouvait donc pas être mentionné dans un décompte se rapportant à un commandement de payer en date du 28 février 2023. Il est par ailleurs produit un tableau des révisions du loyer de 2012 à 2023 avec la valeur des indices applicables.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 avril 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [T] [U] et Mme [S] [D] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 927,28 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

M. [V] [C] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 4.730,03 euros au 24 janvier 2025.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, la somme de 142 euros correspondant à la « dette d’ordures ménagères 2021 » non justifiée.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4.588,03 (4.730,03 – 142) euros au 24 janvier 2025, M. [T] [U] et Mme [S] [D] seront solidairement condamnés à payer à M. [V] [C], à titre provisionnel la somme de 4.588,03 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 24 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date du commandement de payer.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [U] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire. Il verse aux débats des bulletins de salaire des mois de juillet et août 2024 selon lesquels il perçoit un salaire brut mensuel de 3.300 euros. Il n’est pas produit de document plus récent relatif au montant de ses revenus mais il ressort du décompte versé aux débats qu’il a réglé la somme de 1.500 euros le 24 janvier 2025.

M. [T] [U] a donc repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges.

Compte tenu de ces éléments, des délais de paiement seront octroyés à M. [T] [U] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· M. [T] [U], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à M. [V] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 927,28 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [S] [D], non comparante.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [U] et Mme [S] [D] qui succombent supporteront la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [C] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS M. [V] [C] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 avril 2023 ;

CONDAMNONS solidairement M. [T] [U] et Mme [S] [D] à payer à M. [V] [C], à titre provisionnel la somme de la somme de 4.588,03 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 24 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date du commandement de payer ;

AUTORISONS M. [T] [U] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 125 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· M. [T] [U] sera condamné à verser à M. [V] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 927,28 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [U] et Mme [S] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [U] et Mme [S] [D] à verser à M. [V] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE