TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e Jean-Christophe LEGROS

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07064 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WEF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [B] épouse [I]

née le 11 Mai 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [C] [W]

né le 22 Juin 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [H] [P]

née le 21 Novembre 1972 à [Localité 5] (CORSE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 mai 2024, Madame [O] [I] née [B], représentée par son mandataire le cabinet LAUGIE-FINE, a donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [I] née [B] a fait signifier à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P], par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, un commandement de payer la somme de 3.116 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 14 novembre 2024, Madame [O] [I] née [B] a attrait Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

Constater la résiliation du bail intervenue le 14 octobre 2024 à minuit, ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement situé [Adresse 2] ainsi que de la cave ;fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er novembre 2024 à la somme de 1.032 euros, ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation sera révisé dans les conditions du bail s’il n’avait été résilié ;condamner Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] à lui payer :* solidairement à titre de provision, la somme de 5 160 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté fin octobre 2024 ;

* solidairement la somme de 1.032 euros à titre de provision, jusqu’à complète libération des lieux ;

* in solidum la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Appelée à l’audience 16 janvier 2025, l’affaire a été plaidée.

Lors des débats, Madame [O] [I] née [B], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 8.256 euros au 13 janvier 2025.

Cités à étude, Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Aucun rapport de diagnostic financier et social du locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Madame [O] [I] née [B].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Madame [O] [I] née [B] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 26 août2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 15 mai 2024, soit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne prendra effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause et ce délai a été signifié le 14 août 2024, pour la somme en principal de 3.116 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 13 janvier 2025 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 octobre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de reprise de paiement des loyers courants et de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par le bailleur ou le locataire, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] étant occupants sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; et de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P], à son paiement, soit un montant de 1.032 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 13 janvier 2025, que Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] restent devoir la somme de 8.256 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, ni preuve de sa libération. Ils seront donc condamnés par provision, au paiement d’une somme de 8.256 euros, avec intérêts au taux légal compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés à payer à Madame [O] [I] née [B] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2024, entre d’une part Madame [O] [I] née [B], d’autre part Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [I] née [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] à verser à Madame [O] [I] née [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu, soit 1.032 euros, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] à verser à Madame [O] [I] née [B], à titre provisionnel, la somme de 8.256 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] à verser à Madame [O] [I] née [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [W] et Madame [H] [P] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président