Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 13 mars 2025, n° 21/09935

TJ Marseille 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-levée de l'option dans le délai imparti
La cour a constaté que les époux [K] n'ont pas informé la SCI de leur intention de lever l'option dans le délai imparti, rendant l'indemnité d'immobilisation acquise à la SCI.
Rejeté
Mauvaise foi des époux [K]
La cour a estimé que la SCI ROUSAB n'a pas prouvé la mauvaise foi des époux [K], entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que les époux [K] devaient supporter les frais de justice, justifiant ainsi l'octroi d'une somme à la SCI ROUSAB.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les époux [K] aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Rejeté
Responsabilité du notaire
La cour a rejeté cette demande, considérant que le notaire avait agi conformément à ses obligations.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 13 mars 2025, n° 21/09935
Numéro(s) :	21/09935
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique ALLEGRINIAurélie PAPAZIANThomas D'JOURNOPhilippe KLEIN
Cabinet(s) :	ALLEGRINI ET ASSOCIESEKLAR AVOCATSSCP RIBON KLEIN DESPLATS
Parties :	S.C.I. ROUSAB ( Me [ O ] [ T ] )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/09935 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZISX

AFFAIRE :

S.C.I. ROUSAB (Me [O] [T])

Mme [U] [P] [L] [X] épouse [K] (l’AARPI ALLEGRINI & ASSOCIES)

Maître Xavier COLONNA (Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE)

Monsieur [C] [S] [K] (Maître Dominique ALLEGRINI de l’AARPI ALLEGRINI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE)

Maître [A] [Y] (Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

Madame Olivia ROUX, lors du délibéré

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. ROUSAB

immatriculé au RCS Marseille 522 993 609

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie PAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [U] [P] [L] [X] épouse [K]

née le 17 Avril 1970 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représentée par Maître Dominique ALLEGRINI de l’AARPI ALLEGRINI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître Xavier COLONNA

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [C] [S] [K]

né le 15 Septembre 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représenté par Maître Dominique ALLEGRINI de l’AARPI ALLEGRINI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [A] [Y]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Maître [Y] a reçu le 28 Décembre 2020 une promesse unilatérale de vente avec la participation de Maître COLONNA assistant les acquéreurs, aux termes de laquelle la SCI ROUSAB, représentée par sa gérante, Madame [M] [G], a promis de vendre aux époux [K], un bien sis à [Localité 7] au prix de 156 000 €, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire au plus tard le 5 Mars 2021.

Cette cession a été décidée selon assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI ROUSAB en date du 23 décembre 2020.

La promesse conclue prévoyait une indemnité d’immobilisation à hauteur de 7 800 euros déposée dans la comptabilité de Maître [Y], avec une levée d’option expirant le 5 Avril 2021.

Monsieur [D] [V], fils de la gérante et actionnaire de la SCI ROUSAB à hauteur de 5%, a fait savoir à Maître [Y] qu’il s’opposait à la vente.

Les époux [K] ne levaient pas l’option dans les délais.

Par acte d’huissier en date du 19 octobre 2021, la SCI ROUSAB a assigné les époux [K] et Maître [Y] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Selon acte d’huissier du 9 mai 2022, Monsieur et Madame [K] ont assigné en intervention forcée Maître Xavier COLONNA.

Les deux instances ont été jointes.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 février 2024, au visa des articles 1103 et suivants et 1240 du code civil, la SCI ROUSAB sollicite de voir :

“Ø AUTORISER, Maître [A] [Y], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle à verser les fonds de l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 7.800 euros, à la SCI ROUSAB, et au besoin l’y condamner ;

Ø CONDAMNNER Madame [U] [X], épouse [K] et Monsieur [C] [K] à verser à la SCI ROUSAB la somme de 2.500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Ø CONDAMNNER Madame [U] [X], épouse [K] et Monsieur [C] [K] à payer à la SCI ROUSAB la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ø CONDAMNNER Madame [U] [X], épouse [K] et Monsieur [C] [K] aux entiers dépens.

Ø DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Ø JUGER que Maître [A] [Y] a engagé sa responsabilité en privant d’efficacité juridique la promesse de vente en date du 28.12.2020.

En conséquence,

Ø CONDAMNER Maître [A] [Y], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle dénommée " [I] [H] et [A] [Y], Notaires", à verser à la demanderesse la somme de 7 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ø CONDAMNNER Maître [A] [Y], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle dénommée "[I] [H] et [A] [Y], Notaires", à verser à la SCI ROUSSAB d la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ø CONDAMNNER Maître [A] [Y] aux entiers dépens.

Ø DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”

Au soutien de ses prétentions, la SCI ROUSAB affirme que :

— aucune lettre recommandée n’a jamais été adressée à la SCI ROUSAB afin de permettre au bénéficiaire de se prévaloir de la clause de dédit conformément aux dispositions contractuelles,

— le bénéficiaire de la promesse n’a jamais répondu à la réquisition adressée par la SCI le 2 juillet 2021 dans le délai qui était prévu au contrat, soit sept jours, de sorte que l’indemnité d’immobilisation est acquise à la SCI.

— lors de la signature de la promesse, la gérante disposait de la capacité à engager la SCI et ce, en regard des statuts tels qu’issus de leur rédaction au 28 décembre 2020.

— une modification des statuts intervenue postérieurement au terme de la promesse de vente n’a pas d’effet sur l’acte ;

— a titre subsidiaire, la responsabilité de Maître [Y] tenu d’une obligation d’assurer l’efficacité des actes juridiques reçu, qui a reçu une promesse de vente émanant d’une gérante de SCI, dans l’hypothèse où celle-ci serait dépourvue de la capacité juridique, doit être engagée ;

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 septembre 2023, au visa des articles 1103, 1194, 1231-1 du code civil, [U] et [E] [K] sollicitent de voir :

“DÉBOUTER purement et simplement la SCI ROUSAB de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Madame et Monsieur [K],

DÉCLARER que la non-réitération de la promesse unilatérale de vente en date du 28 décembre 2020 est imputable au seul promettant, à savoir Madame [G], gérante de la SCI ROUSAB,

ORDONNER dès lors, conformément à la clause de ladite promesse, la restitution aux bénéficiaires

Madame et Monsieur [K], par Maître [Y], de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 7 800 €,

CONDAMNER la SCI ROUSAB à verser à Madame [U] [X] épouse [K] et à Monsieur [C] [K] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 1231-1 du code civil

CONDAMNER la SCI ROUSAB à verser à Madame [U] [X] épouse [K] et à Monsieur [C] [K] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens.”

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— la non-réitération de la promesse n’est en aucun cas du fait des époux [K], mais bel et bien de celui des hésitations des notaires, fruits de la discorde entre Madame [G] et son fils, Monsieur [V].

— la gérante de la SCI qui a manqué de diligences en ne faisant pas vérifier sa capacité juridique est l’unique responsable de la non-réalisation de la promesse,

— la violation des dispositions contractuelles justifie le paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 septembre 2023, au visa de l’article 1240 du code civil, [A] [Y] sollicite de voir :

“Débouter purement et simplement la SCI ROUSAB de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Maître [A] [Y]

A titre subsidiaire :

Si contre toute attente et par extraordinaire, la présente Juridiction entendait faire droit aux prétentions de la SCI ROUSAB, condamner solidairement Monsieur [C] [K] et son épouse, Madame [U] [X], à relever et garantir Maître [A] [Y] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En tout état de cause :

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire au titre des prétentions de la SCI ROUSAB dirigées à l’endroit de Maître [A] [Y] ;

Condamner la SCI ROUSAB à verser à Maître [A] [Y], la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI ROUSAB aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Thomas D’JOURNO”.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le notaire concluant a rédigé et reçu un acte parfaitement valable et efficace, la gérante de la SCI ROUSAB disposant, incontestablement, des pouvoirs nécessaires pour signer la promesse consentie la SCI.

— il ne saurait être reproché au notaire la non-réalisation de la promesse qui est imputable à l’opposition illégitime de Monsieur [V] qui a généré une crainte chez les bénéficiaires et au comportement de la gérante de la SCI qui a conforté cette crainte en convoquant une assemblée générale extraordinaire afin de modifier les statuts.

— elle ne justifie nullement pouvoir effectivement prétendre à l’attribution de cette somme faute de démontrer, préalablement, que l’ensemble des conditions suspensives trouvaient être satisfaites à la date du 5 avril 2021.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 septembre 2023 Xavier COLONNA sollicite de voir :

“Débouter toute partie contestante de ses demandes fins et conclusions contre Maître COLONNA,

Condamner tout succombant à payer à Maître COLONNA, une somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner tout succombant aux entiers dépens”.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’aucune demande n’est formulée à son encontre. Il soutient qu’il ne peut être reproché aux époux [K] de ne pas avoir levé l’option de la promesse de vente alors qu’il existait un litige entre les associés de la SCI venderesse.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

La promesse de vente établie le 28 décembre 2020 entre la SCI ROUSAB et les époux [K] stipule que le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra.

Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option, ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire d’acquérir.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci sauf :

en cas de défaillance d’une condition suspensiveen cas de servitudes ou mesures administratives de nature à déprécier la valeur du bien ou les rendre impropres à leur usageen cas de privilèges, hypothèses, antichrèses ou saisies grevant le bien,en cas de location ou occupation non déclarée du bien,en l’absence de justification du titre de propriété,en cas d’infraction du promettant à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis, en cas de d’incapacité ou d’absence d’autorisation ou pouvoir nécessaires à la vente amiable du promettant,lorsque la non réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant.

S’il entend se prévaloir de l’un des motifs ci dessus, le bénéficiaire doit le notifier au notaire par LRAR dans les sept jours suivants l’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant.

Il résulte des différentes pièces produites aux débats par les parties que l’option n’a pas été levée par les bénéficiaires dans le délai imparti, soit avant le 5 avril 2021.

Force est de constater que les époux [K] n’ont pas fait savoir à la SCI ROUSAB leur intention de se prévaloir d’un des motifs précités par courrier recommandé dans les sept jours suivants l’expiration de la promesse de vente.

La non réalisation de la promesse s’explique par le doute existant sur la capacité juridique de la gérante de la SCI ROUSAB de vendre un bien appartenant à la SCI, compte tenu de l’opposition d’un actionnaire minoritaire. Il convient toutefois de relever que cette opposition était pourtant connue avant même la signature de la promesse de vente, puisque mentionnée dans le procès-verbal d’assemblée générale extra-ordinaire de la SCI ROUSAB du 23 décembre 2020, figurant en annexe de la promesse. Il résulte des pièces versées que ce doute est né de la pression exercée par l’actionnaire minoritaire de la SCI.

Il résulte en effet des statuts de la SCI ROUSAB que le gérant peut accomplir tous les actes de gestion et financier que demande l’intérêt de la société ; dans les rapports avec les tiers, il engage la société dans les actes entrant dans l’objet social. L’objet social de la SCI est notamment « la propriété, la gestion, l’administration et la disposition des biens dont elle pourrait devenir propriétaire ». Les statuts n’imposent de décision votée à l’unanimité que pour le changement de nationalité de la société ou l’augmentation de la responsabilité des associés à l’égard des tiers.

En conséquence, [M] [G], gérante de la SCI ROUSAB disposait dès le départ de la pleine capacité juridique pour conclure l’acte authentique de vente, ce dont avaient parfaitement connaissance les notaires, puisqu’ils ont reçu la promesse de vente du 28 décembre 2020, laquelle mentionnait expressément l’opposition de l’associé minoritaire.

[M] [G] a néanmoins pris la précaution de convoquer une assemblée générale extraordinaire avant la signature de la promesse de vente, afin d’autoriser la vente du bien aux consorts [K] à la majorité des deux tiers le 23 décembre 2020.

Elle a par la suite convoqué une assemblée générale extraordinaire le 29 avril 2021, soit après l’expiration de la promesse, afin de modifier les statuts pour autoriser expressément la gérante à vendre un bien sans l’unanimité des associés, ce qui n’était pas nécessaire au regard des statuts initiaux. Néanmoins, il est indéniable que la SCI ROUSAB a de bonne foi fait ce qui lui semblait utile afin de sécuriser au maximum la vente et lever les craintes des époux [K].

Dès lors, il ne saurait valablement être soutenu que la non réalisation de la vente est imputable à la seule SCI ROUSAB.

Il ressort des pièces produites aux débats et notamment des échanges de SMS entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse de vente que la commune intention des parties était de maintenir les effets de la promesse au delà du délai prévu.

Les époux [K] qui ont fait le choix de ne pas acquérir le bien objet de la promesse malgré l’ensemble des précautions prises par la gérante de la SCI ROUSAB et malgré la disparition de tout doute quant à sa capacité à contracter au nom de la SCI sont redevables de l’indemnité d’immobilisation, sans qu’il ne puisse être reproché un quelconque manquement aux notaires.

Sur les dommages et intérêts :

La SCI ROUSAB sollicite la condamnation des époux [K] à la somme de 2500 euros au titre de leur résistance abusive.

Toutefois, elle ne démontre pas leur mauvaise foi de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

Les époux [K] seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts au regard du sens du litige.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum [C] [K] et [U] [X] épouse [K] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner in solidum [C] [K] et [U] [X] épouse [K] à verser à la SCI ROUSAB la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Maîtres [Y] et COLONNA de la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum [C] [K] et [U] [X] épouse [K] à verser à la SCI ROUSAB la somme de 7800 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

DIT que cette somme qui se trouve consignée entre les mains de Maître [A] [Y] sera versée à la SCI ROUSAB ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI ROUSAB de la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE [C] [K] et [U] [X] épouse [K] de la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [C] [K] et [U] [X] épouse [K] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum [C] [K] et [U] [X] épouse [K] à verser à la SCI ROUSAB la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Maîtres Xavier COLONNA et [A] [Y] de la demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT