TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e TROLLIET-MALINCONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M^e Alice LAMAILLOUX

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01090 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CG5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [R]

né le 29 Mars 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représenté par M^e Alice LAMAILLOUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [Y], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Alice LAMAILLOUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 8 août 2020, M. [P] [R] a consenti à M. [T] et Mme [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement vide situé au [Adresse 2] dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1.000 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [W] [T] et Mme [V] [Y] le 12 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.501 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, M. [P] [R] a fait assigner en référé M. [W] [T] et Mme [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [W] [T] et Mme [V] [Y] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,la condamnation par provision de M. [W] [T] et Mme [V] [Y] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 9.154 euros au titre des loyers impayés,la condamnation de M. [W] [T] et Mme [V] [Y] au paiement des sommes de 1.060 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, et de 2.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 mars 2025.

Elle a été plaidée par les conseils respectifs des parties, représentées, à l’audience du 9 octobre 2025.

Conformément à ses conclusions n° 3, M. [P] [R], au visa des articles 7, 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 331 et suivants, 700 du code de procédure civile, demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— rejeter les contestations et demandes de délais de paiement,

— ordonner l’expulsion de M. [W] [T] et Mme [V] [Y] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [W] [T] et Mme [V] [Y] à lui payer la somme de 12.045 euros, par provision, au titre des loyers impayés,

— condamner M. [W] [T] et Mme [V] [Y] au paiement des sommes de 1.060 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, et de 2.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à leurs conclusions, M. [W] [T] et Mme [V] [Y], au visa des articles 1343-5 du code civil et 835 du code de procédure civile, sollicitent :

— à titre principal, le constat de l’existence d’une contestation sérieuse et qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, la fixation de la dette locative à 9.618 euros, le rejet des demandes d’autorisation d’expulsion immédiate et d’acquisition de la clause résolutoire et un délai de paiement de 3 ans sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à titre infiniment subsidiaire, un délai de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

— en tout état de cause, le constat de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail durant l’exécution desdits délais, le débouté de la demande formulée au titre des frais irrépétibles et que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal. Il en a été donné connaissance aux parties à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 837 du même code prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 30 janvier 2025 a été dénoncée le 3 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 mars 2025.

Par conséquent, M. [P] [R] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 8 août 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant : «Le présent contrat sera résilié de plein droit :

— en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge,

— en cas de défaut de versement du dépôt de garantie,

— en cas de défaut d’assurance (..),

— en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice. »

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation de la régularité de cette clause excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé, le délai prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas respecté

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il résulte des articles 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges sont récupérables sur justificatifs, l’action en paiement se prescrivant par trois ans.

En vertu de l’article 23, 3° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont récupérables : « les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». Les charges fiscales récupérables s’entendent de la taxe et de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas de versement d’une provision sur charges et aucun avenant n’a été régularisé entre les parties sur ce point. M. [W] [T] et Mme [V] [Y] versent au débat une quittance de loyer pour l’échéance du mois de février 2024 indiquant un loyer de 1.000 euros, sans provision sur charges.

M. [P] [R] justifie des taxes d’ordures ménagères (3.047 euros). Cependant, le contrat de bail est illisible sur certaines mentions et non renseigné s’agissant des clauses relatives aux charges de sorte qu’il en résulte une contestation sérieuse.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [W] [T] et Mme [V] [Y] restent devoir, après déduction des charges, la somme de 9.618 euros, à la date du 9 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

M. [W] [T] et Mme [V] [Y] sollicitent à titre subsidiaire la fixation du montant de leur dette à la somme de 9.618 euros.

M. [W] [T] et Mme [V] [Y] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9.618 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de du prononcé de la décision.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments.

En l’espèce, s’agissant d’un bailleur privé et M. [W] [T] et Mme [V] [Y] justifiant de la reprise du versement du loyer courant, après déduction de l’aide au logement de 471 euros, suspendue, seulement six jours avant l’audience la demande de délais de paiement de 36 mois sera rejetée.

De même la demande de délai de paiement fondée sur l’article 1343-5 du code civil sera rejetée en l’absence de justification par M. [W] [T] et Mme [V] [Y] de leur capacité financière à honorer un échéancier.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [T] et Mme [V] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, Mme [V] [Y] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Ils seront condamnés in solidum à payer à M. [P] [R] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [W] [T] et Mme [V] [Y] à payer à M. [P] [R] à titre provisionnel la somme de neuf mille six cent dix-huit euros (9.618 euros), au titre des loyers impayés au 9 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE les demandes de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [T] et Mme [V] [Y] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [T] et Mme [V] [Y] à payer à M. [P] [R] la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,