TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/02058 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W5VK

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Mme [Z] [O] veuve [W] agissant pour son compte et pour le compte de son fils mineur, Monsieur [S] [W].

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Mme [P] [V] [L] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

M. [B] [K]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

La société RI IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne PLAZA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Amélie MACHEZ, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Marie OUTERS-LEAPROUX avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Juillet 2024.

A l’audience publique du 05 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 04 septembre 2025 et prorogé au 13 Octobre 2025.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Octobre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [O] et son fils, M. [S] [W] (ci-après ‘'les consorts [R]'' ou ‘'les vendeurs''), sont propriétaires d’un ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 9] composé d’une maison, de plusieurs appartements, de quatre parkings, de deux caves et d’une piscine.

Le 24 janvier 2022, il a été donné à la S.A.R.L. RI IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER mandat exclusif de vendre ledit ensemble immobilier.

Une annonce a été publiée et, par acte sous seing privé en date du 03 mars 2022 reçu par Me [I] [T], notaire à [Localité 10], M. [B] [K] et Mme [P] [Y] (ci-après ‘'les acquéreurs'') se sont portés acquéreurs, le tout moyennant le prix net vendeurs de 818.000 euros, dont 27.450 euros au titre de meubles meublant.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 24 mai 2022.

S’inquiétant de l’inondation de l’une des caves, M. [K] et Mme [Y] ont mandaté M. [X] [M], en sa qualité d’expert pathologiste de la construction, lequel a dressé compte-rendu succinct de ses investigations le 23 juin 2022, puis un rapport complet le 25 juin 2022.

Se prévalant des conclusions de ce rapport, M. [K] et Mme [Y] ont, par courrier daté du 1er juillet 2022 adressé aux vendeurs par l’intermédiaire de leur avocat, fait part de leur décision de renoncer à la vente, sans indemnité, et sollicité la prise en charge par les consorts [R] des honoraires de l’expert amiable pour un montant de 1.600 euros T.T.C.

Le 12 juillet 2022, le notaire instrumentaire a dressé procès-verbal de carence à la requête de Mme [O] et de son fils.

Par courrier officiel daté du 12 août 2022, le conseil des consorts [R] a mis en demeure M. [K] et Mme [Y] d’avoir à leur verser la somme de 81.000 euros à titre de clause pénale, ce qu’ils ont indiqué refuser par lettre officielle en réponse datée du 19 septembre 2022.

Les vendeurs ont alors fait assigner, suivant exploits délivrés le 24 février 2023, M. [K] et Mme [Y] devant la présente juridiction aux fins de paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente ainsi que de dommages et intérêts complémentaires.

Suivant exploit en date du 14 juin 2023, M. [K] et Mme [Y] ont appelé la société RI IMMOBILIER en garantie.

Les deux affaires ont été jointes, par ordonnance du juge de la mise en état datée du 13 décembre 2023.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 03 juillet 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 05 juin 2025.

* * *

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, les consorts [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1343-1,1343-2 et 1583 du Code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 16 février 2016, de :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée et, en conséquence :

A titre principal :

— condamner solidairement M. [K] et Mme [Y] à leur payer la somme en principal de 81.800 euros, productive d’intérêts à compter de la présente assignation, au titre de la stipulation de pénalité figurant en page 13 du compromis de vente régularisé le 3 mars 2022 ;

— condamner solidairement M. [K] et Mme [Y] à leur payer la somme en principal de 44.600 euros productive d’intérêts à compter de l’assignation du 24 février 2023, à titre de dommages et intérêts ;

— débouter M. [K] et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [O] ;

A titre subsidiaire : condamner la société RI IMMOBILIER à les garantir et relever indemne de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre eux de M. [K] et Mme [Y] ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. [K] et Mme [Y] à leur payer la somme de 10.000 euros pour résistance abusive ;

— condamner solidairement M. [K] et Mme [Y] et la société RI IMMOBILIER à payer la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [K] et Mme [Y] et la société RI IMMOBILIER aux entiers frais et dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Isabelle COLLINET MARCHAL pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juillet 2024 et expurgées des moyens, M. [K] et Mme [Y] demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1112-1, 1130, 1131, 1231-1, 1604, 1611, 1240, 1226 et 1152 du Code civil, de :

A titre principal :

— débouter M. [O] et M. [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— débouter la société RI IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre ;

A titre subsidiaire :

— réduire le montant de la clause pénale à une plus faible proportion ;

— en tout état de cause, condamner la société RI IMMOBILIER à les garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

A titre reconventionnel :

— condamner in solidum les consorts [R] à leur payer la somme de 10.000€ en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum les consorts [R] à leur payer la somme de 29.316€ en réparation de leur préjudice matériel,

En tout état de cause :

— condamner in solidum les consorts [R] et la société RI IMMOBILIER au paiement entre leurs mains d’une somme de 8.400 € TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum les consorts [R] et la société RI IMMOBILIER aux entiers frais et dépens de procédure.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 07 mai 2024 expurgées des moyens, la société RI IMMOBILIER demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil, de :

A titre principal : débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions formulés à son encontre,

A titre très subsidiaire :

— réduire les montants à de plus justes proportions,

— réduire sa part de responsabilité à de plus justes proportions,

— écarter l’exécution de plein droit en cas de condamnation à son encontre,

— écarter l’attestation de témoin de M. [U] [N] ;

Sur l’appel en garantie de Mme [O] : débouter Madame [O] de toutes ses conclusions dirigées à son encontre ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement Mme [Y] et M. [K] à lui payer la somme de 34.000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement Mme [Y] et M. [K] ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— les condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “juger”, “constater” et “faire application” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n’ont, par conséquent, pas été retenues en tant que telles mais seront, le cas échéant, étudiées en leur qualité de moyens des parties.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non-défaillante.

En l’espèce, les consorts [R] sollicitent l’application de la clause pénale prévue à l’acte sous-seing privé de vente du 03 mars 2022 et ainsi rédigée :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATRE-VINGT-UN MILLE HUIT CENTS EUROS (81 800,00 EUR), à titre de dommage-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. […] Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » (pièce n°1 demandeurs, page 13).

Alors qu’il est constant que le délai de rétractation prévu à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation était expiré et qu’il n’est ni démontré ni allégué que les conditions suspensives stipulées à l’acte sous seing privé de vente n’auraient pas toutes été réalisées, en ce comprise la condition suspensive d’obtention d’un financement, il est constant que la signature de l’acte authentique n’a jamais eu lieu, M. [K] et Mme [Y] ayant, par courrier de leur avocat daté du 1er juillet 2022, expressément indiqué ne pas souhaiter poursuivre la vente, puis confirmé leur position devant notaire, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de carence du 12 juillet 2022 (pièces n°3 et 4 demandeurs).

Sur le caractère fautif du refus de réitération

Pour tenter de dégager leur responsabilité, les défendeurs entendent néanmoins faire valoir la légitimité de leur refus de réitération, en raison de l’ampleur des désordres découverts postérieurement à la signature du compromis.

Ils se prévalent, à cet égard, du rapport d’expertise amiable daté du 25 juin 2022 aux termes duquel M. [M] indique avoir notamment constaté que (pièce n°12) :

— l’une des deux caves de l’immeuble est partiellement inondée ;

— les poutrelles métalliques du plancher béton de cette cave sont fortement rouillées ;

— le torchis de la montée d’escalier est fortement décollé sur plus d’un mètre de haut ;

— le bas des murs intérieurs présente, à différents endroits de la maison, une forte quantité d’eau, certains murs étant même « totalement saturé[s] d’eau » tels que le mur donnant vers le voisin, au niveau de la chaufferie ou la cloison du salon donnant sur l’escalier, alors située derrière un canapé, perdant du plâtre par saturation de l’humidité, le même constat de saturation en eau étant fait au niveau de la chaufferie ;

— le parquet bois dans la pièce de vie présente des signes d’une humidité anormale (sorties de tanin, lames remplacées, grilles de ventilation insérées dans le parquet, cales sous les meubles).

Ces problèmes importants d’humidité procéderaient, selon M. [M], de deux problèmes distincts : une infiltration d’eau par l’allée du voisin à confirmer, laquelle expliquerait la source d’eau dans l’une des caves, ainsi qu’une migration d’eau par les terrasses et le puisard maçonné, côté jardin.

L’expert amiable estime que ces désordres « doivent avoir plusieurs dizaines d’années » et que celui qui habite l’immeuble quelques mois « va vite constater qu’elle est très humide, que les murs prennent l’humidité de façon importante ». Il fait observer, à cet égard, que ces problèmes d’humidité sont d’autant plus connus qu’il a ici été tenté d’y remédier, sans succès (ventilations dans les murs et les sols, joints silicone sur la façade rue, réparations du parquet dans la pièce de vie, cales sous les meubles, parquet de la pièce de vie posé sur lambourdes, etc.).

Il indique, en revanche, que l’ampleur des difficultés, ainsi que des investigations à mener pour la mettre à jour, ne pouvait être identifiée lors de simples visites du bien, précisant avoir lui-même nécessité, malgré son expérience et l’appui d’appareils spécifiques, 2h30 de recherches et constatations, ce d’autant que les accès au bas des murs étaient limités par des meubles, cartons ou boîtes de rangement.

M. [M] considère, compte tenu de l’ensemble de ces éléments que la maison est, en l’état, « impropre à sa destination » et va nécessiter des travaux de remplacement des terrasses arrières et du réseau d’assainissement, pour un montant de 40.000 à 50.000 euros, ainsi qu’une mise en cause du voisin pour recherches de fuites.

* sur l’existence d’un dol

Ces éléments à l’appui, M. [K] et Mme [Y] font tout d’abord grief aux vendeurs, au visa notamment des articles 1130, 1131, 1137 du Code civil, de leur avoir sciemment dissimulé l’ampleur, que selon eux ils ne pouvaient ignorer, des problèmes d’infiltrations et d’humidité affectant le bien immobilier et d’avoir, ainsi, vicié leur consentement par des manœuvres et mensonges, notamment en alléguant, lors de la visite antérieure à la signature du compromis, que la présence d’eau constatée dans la cave était due à une rupture accidentelle, quelques semaines plus tôt, d’une canalisation de la société distributrice en eau.

Les vendeurs font, pour leur part, observer que la présence antérieure d’eau en cave n’a aucunement été cachée aux acquéreurs avant la signature du compromis de vente et soulignent que, si la présence ponctuelle d’eau est attestée, l’existence d’inondations répétées n’est, quant à elle, pas démontrée.

Sur ce, en considération du constat cumulé de la présence non-contestée d’une pompe de relevage en cave et ce, dès la première visite de janvier 2022, du déplacement en avril 2022, à l’initiative de Mme [O], d’une société spécialisée dans les problèmes d’humidité ‘'MUR PROTECT'' (pièces n°9 demandeurs et 15 défendeurs), de l’évocation non plus d’une inondation mais de remontées capillaires dans un sms du 03 mai 2022 adressé par l’acquéreuse (pièce n°7 demandeurs), de l’engagement de Mme [O], le 22 juin 2022, à prendre en charge financièrement des travaux de cuvelage de la cave (pièce n°5 défendeurs), ainsi que du contenu du rapport d’expertise de M. [M], dont il convient de rappeler que la venderesse avait accepté de prendre le coût à sa charge (pièces n°6 défendeurs), il ne peut être sérieusement nié que l’immeuble présentait, au jour du procès-verbal de carence, des problèmes d’infiltration d’eau et/ou de remontées capillaires tendant à s’installer ou à tout le moins plus réguliers que ceux qui résulteraient d’un simple incident isolé.

Il n’est, en revanche, pas démontré par d’autres éléments que le rapport d’expertise amiable de M. [M] que ces désordres seraient étendus à d’autres pièces de l’immeuble que la cave inondée, étant ici rappelé que le tribunal ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d’expertise amiable, quand bien même il aurait été établi contradictoirement, la juridiction devant rechercher si ce rapport est confirmé par d’autres éléments de preuve objectifs.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, voire par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie, ce qui suppose non seulement que l’auteur des manœuvres, mensonge ou réticence ait agi intentionnellement pour tromper le contractant, mais également que l’erreur provoquée par le dol ait été déterminante.

Or, les éléments ci-dessus énumérés ne sauraient suffire à rapporter la preuve de ce que le désordre en cave était déjà bien installé ou, du moins, récurrent, dès avant la signature du compromis de vente, ni que les vendeurs avaient connaissance de cette difficulté et de son caractère non-solutionné, un dégât des eaux pouvant parfaitement survenir de manière soudaine et n’être que ponctuel.

A cet égard, s’il est établi que Mme [O] avait indiqué aux acquéreurs que la présence d’eau en cave pouvait s’expliquer par la rupture d’une canalisation dans la rue suite à une intervention du distributeur, ce qui n’est pas contesté, rien ne permet d’affirmer que cela avait été présenté par la venderesse comme un fait établi, l’agent immobilier témoin de cette déclaration précisant au demeurant qu’il avait bien été indiqué que la cause de l’infiltration d’eau n’était pas connue, de sorte que l’hypothèse avancée n’était que « potentielle » (pièce n°8 demandeurs). Il n’est, en tout état de cause, pas démontré que Mme [O] savait que l’hypothèse qu’elle avançait était erronée, à supposer qu’elle le fût, ce que le courrier ILEO produit ne peut suffire à vérifier au regard de l’adresse partielle communiquée (pièce n°3 défendeurs).

L’intention frauduleuse des vendeurs n’étant pas établie, M. [K] et Mme [Y] ne peuvent se prévaloir d’un dol lors de la signature de l’acte sous seing privé de vente pour légitimer leur refus de mener la vente à son terme.

* sur l’existence d’un défaut de délivrance conforme

Les acquéreurs invoquent également les dispositions des articles 1604 et suivants du Code civil selon lesquels le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux prescriptions contractuelles et cela, quand bien même il n’aurait pas lui-même connu le défaut de conformité au moment de la vente ; si tel n’est pas le cas, l’acquéreur est en droit de solliciter, soit la résolution de la vente, soit l’allocation de dommages intérêts, sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice.

Ils reprochent aux consorts [R] d’avoir présenté l’immeuble, notamment dans l’annonce de l’agence immobilière, comme étant en excellent état intérieur et extérieur, alors que celui-ci est en réalité impropre à sa destination, ainsi que relevé par l’expert amiable.

La notion de conformité est, en effet, inhérente à l’obligation de délivrance et invite à rechercher si la chose livrée présente ou non les caractéristiques spécifiées par la convention des parties, ou par sa fiche technique, ou est propre à tout usage spécial recherché par l’acquéreur, porté à la connaissance du vendeur et que ce dernier a accepté.

Dans le cas d’espèce, il est exact que l’annonce immobilière présentait l’état intérieur comme extérieur de l’immeuble objet du litige comme « excellent » (pièce n°2 défendeurs).

Toutefois, il n’est pas suffisamment démontré que tel n’était pas le cas, au jour prévu pour la signature authentique et l’entrée en possession des acquéreurs.

Il a, en effet, été relevé que les constatations et conclusions du rapport d’expertise amiable [M] quant à l’étendue des désordres ne sont corroborées par aucun autre élément objectif.

Par ailleurs, la présence de problèmes, fussent-ils récurrents, d’inondations et/ou de remontées capillaires au sein de l’une des deux caves d’un immeuble d’une telle envergure ne peut suffire, à elle-seule, à caractériser un défaut de délivrance dans un état général ‘‘excellent'', non plus qu’à engendrer l’impropriété à sa destination d’habitation de l’entier ensemble immobilier.

Les acquéreurs ne pouvaient, dès lors, valablement refuser de procéder à la signature de l’acte authentique de vente sur ce fondement.

* Sur l’applicabilité de la clause de renonciation insérée au compromis

Les consorts [D] entendent, enfin, se prévaloir de la clause insérée à l’acte sous seing privé de vente, en page 37 et ainsi rédigée :

« SINISTRE PENDANT LA DURÉE DE VALIDITÉ DU COMPROMIS

Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que l’ACQUEREUR aura la faculté :

• Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

• Soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le VENDEUR entend que dans cette hypothèse l’ACQUEREUR soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le VENDEUR indique que le BIEN est assuré auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le BIEN ».

Toutefois, les éléments versés aux débats ne permettent pas de confirmer l’existence des sinistres allégués survenus en mai 2022 et le 22 juin 2022.

En tout état de cause, ainsi que précédemment développé, il n’est pas suffisamment démontré que l’immeuble objet du litige serait impropre à son usage d’habitation ou à son exploitation.

Les acquéreurs ne pouvaient donc se prévaloir de cette clause de renonciation en l’espèce.

Dès lors, si le tribunal peut parfaitement entendre les inquiétudes qui ont pu être les leurs à la lecture du rapport de l’expert amiable [M], il n’en demeure pas moins que M. [K] et Mme [Y], qui défaillent à rapporter la preuve d’un motif légitime à leur refus de poursuivre la vente, doivent être considérés comme étant responsables d’une rétractation fautive et hors-délai de leur consentement à la vente, ouvrant droit à application de la clause pénale stipulée à l’acte sous seing-privé.

Sur le montant de la clause pénale

Si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Le juge ne peut modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue que si cette dernière est manifestement excessive ou dérisoire.

Dans le cas d’espèce, les vendeurs sollicitent non seulement le montant de la clause pénale prévu au compromis de vente, soit la somme de 81.800 euros, mais encore la condamnation des acquéreurs à verser à Mme [O] la somme complémentaire de 44.600 euros qu’elle a elle-même dû verser à ses propres vendeurs à titre de clause pénale, n’ayant pas été en mesure de réitérer l’acte d’achat de l’immeuble que le prix de la vente objet du litige devait lui permettre de financer.

A cet égard, il convient de rappeler que l’indemnisation forfaitaire prévue à l’article 1231-5 précité n’autorise le tribunal à augmenter la pénalité contractuellement convenue d’une somme complémentaire que si celle-ci est manifestement dérisoire.

Sur ce, il est justifié de ce que, par suite du refus de signature de l’acte authentique de vente par les consorts [D], Mme [O] a été contrainte elle-même de renoncer à l’acquisition de l’immeuble qu’elle projetait d’acquérir en remplacement de l’immeuble objet du litige. Ses propres vendeurs attestent du versement à leur profit de la somme de 44.600 euros, conformément à la clause pénale insérée au compromis de vente considéré (pièce n°18, 16 et 11 demandeurs). Mme [O] a donc subi un préjudice à la fois financier et moral important.

Cependant, en considération de ces éléments, le montant de la peine forfaitairement prévue à l’acte sous seing privé de vente du 03 mars 2022, soit 10% du prix principal, n’apparaît pas manifestement dérisoire, mais au contraire excessif, de sorte qu’il est justifié de faire usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5 alinéa 2 précité, de réduire ladite sanction à la somme de 46.000 euros et de débouter Mme [O] de sa demande d’indemnisation complémentaire.

En conséquence de quoi, M. [K] et Mme [Y] seront condamnés à verser aux vendeurs la somme de 46.000 euros à titre de clause pénale. Ils y seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité insérée au compromis de vente (page 2).

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. […] Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les consorts [R] ne rapportent aucunement la preuve de l’éventuelle mauvaise foi des consorts [D] à s’abstenir sciemment de payer la somme due, la mauvaise appréciation de ses droits par une partie n’étant pas constitutive en soi d’une faute.

Ils n’expliquent pas davantage, aux termes de leurs conclusions, quel préjudice spécifique en serait découlé pour eux et qu’il conviendrait d’indemniser au-delà de l’indemnité déjà allouée à titre de clause pénale et des frais irrépétibles.

Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles des acquéreurs

Sur la demande en garantie

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Il est constant que l’agent immobilier qui met en relation vendeur et acheteur est débiteur envers l’un et l’autre d’une obligation d’information et de conseil qui lui impose, notamment, de procéder à un certain nombre de vérifications. Néanmoins, ce devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier, qui n’a qu’un rôle d’entremise dans un acte de vente et n’est pas présumé devoir posséder les compétences techniques d’un professionnel de la construction immobilière, se limite aux vices apparents affectant le bien au moment de la transaction, sa responsabilité ne pouvant être recherchée pour un vice caché dont il ignorait l’existence.

En l’espèce, les consorts [D] entendent engager la responsabilité de l’agence immobilière sur le fondement de cet article estimant que cette dernière a manqué à son obligation d’information et de conseil à leur égard en mentionnant, dans l’annonce, que l’état intérieur de l’immeuble était « excellent » alors que tel n’était pas le cas. Ils lui reprochent également de ne pas avoir réalisé toutes les vérifications utiles sur l’état du bien, et notamment, de ne pas avoir vérifié l’information selon laquelle la présence d’eau dans la cave lors de la première visite était due à la rupture accidentelle d’une canalisation dans la rue.

La société RI IMMOBILIER rappelle que Mme [Y] a été informée, avant la signature du compromis de vente, lors de la première visite du bien, de la présence d’eau dans l’une des caves et souligne qu’elle a elle-même pu constater la présence d’une pompe de relevage pour régler ce problème ponctuel, de sorte qu’aucun reproche ne peut lui être fait concernant ce désordre apparent que les acquéreurs pouvaient appréhender d’office sans conseil.

Le tribunal souscrit à ce raisonnement et observe, en outre, que Mme [Y], bien qu’étant plutôt spécialisée dans le domaine de la gestion locative, n’en est pas moins agent immobilier et était, dans cette mesure, tout à fait à même de solliciter, avant signature de l’acte sous seing-privé de vente, toute investigation complémentaire relative à l’état de cette cave (interrogation d’ILEO voire du voisinage, contre-visite en présence d’un professionnel, etc.) ou d’exiger insertion à l’acte – dont il doit de surcroît être rappelé qu’il n’a pas été rédigé par l’agence mais par notaire – d’une condition suspensive à ce sujet, ce qu’elle n’a pas fait.

Quant à l’état intérieur de l’immeuble, il n’est pas établi, ainsi que précédemment développé, qu’il soit non-conforme aux descriptions de l’annonce.

Il ne peut, enfin, être formulé aucun reproche à l’encontre de l’agence immobilière relativement à des faits qui, à les supposer démontrés, seraient « intervenus postérieurement au compromis de vente », alors que l’agence immobilière était, en tout état de cause, à cette date, dessaisie de sa mission d’entremise et de négociation.

La demande tendant à voir condamner l’agence immobilière à garantir et relever indemne les acquéreurs des condamnations prononcées à leur encontre sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. ».

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [K] et Mme [Y] font grief à Mme [O] et M. [W] d’avoir manqué à leur obligation précontractuelle d’information. Ils font valoir que ce manquement leur a causé non seulement un préjudice moral dont ils sollicitent indemnisation à hauteur de 10.000 euros, mais également un préjudice matériel dont ils sollicitent réparation à hauteur de 29.316 euros.

Ils soulignent, notamment, avoir été contraints de trouver, en urgence, un logement en location transitoire, alors qu’ils attendaient un enfant, cause de frais imprévus élevés (soit 2.443 euros par mois), ainsi que d’un stress important. Ils rajoutent qu’ils ont, par ailleurs, été contraints d’annuler l’ensemble des commandes de matériaux et des devis signés, discréditant Mme [Y] dans sa vie professionnelle.

Toutefois, les préjudices ainsi évoqués sont la conséquence directe de l’absence fautive de réitération de la vente par acte authentique, laquelle est, ainsi qu’il a été retenu supra, imputable aux acquéreurs et non aux vendeurs.

Les demandes seront, en conséquence, rejetées.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la société RI IMMOBILIER

L’article 1240 du Code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Malgré l’effet relatif des conventions, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, la société RI IMMOBILIER s’estime fondée à solliciter la condamnation des consorts [D] à lui payer la somme de 34.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que le comportement fautif des acquéreurs défaillants a eu pour conséquence dommageable directe de la priver de ses honoraires.

Sur ce, en l’absence de justification d’un motif légitime, il a été retenu que la mise en échec de la réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente du 03 mars 2022 procède de la faute des acquéreurs. Cette faute cause indéniablement à l’agence immobilière un dommage.

Quant à la consistance de ce dommage, il n’équivaut pas totalement à la perte des honoraires fixés à l’acte sous seing-privé de vente, mais seulement à une perte de chance d’obtenir cette rémunération.

Dès lors que les conditions relatives à la réalisation de la vente étaient toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues (pièce n°4 demandeurs) mais en considération des circonstances de l’espèce, la chance perdue par l’agence immobilière sera évaluée à 65 %.

L’acte sous-seing privé de vente ayant fixé les honoraires de négociation de l’agence immobilière à la somme de 34.000 euros T.T.C. soit 27.200 hors T.V.A. (pièce n°1 demandeurs, page 10), le préjudice de cette dernière s’élève donc à la somme de 17.680 euros.

En conséquence, M. [K] et Mme [Y] seront condamnés in solidum (et non solidairement, en l’absence de liens contractuels) à payer cette somme à la société RI IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 1231-6 du Code civil et conformément à la demande, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Il résulte, par ailleurs, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, succombant à l’instance, M. [K] et Mme [Y] seront condamnés aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat des demandeurs. Cette condamnation sera prononcée ''in solidum'' (et non solidairement).

Partie perdante et condamnée aux dépens, les consorts [D] seront, ainsi, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Néanmoins, l’équité commande, au regard des circonstances de l’affaire, qu’il ne soit pas davantage fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Mme [O] et de M. [W], non plus qu’au profit de la société RI IMMOBILIER.

Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Réduit le montant de la clause pénale insérée à l’acte sous seing privé du 03 mars 2022 à la somme de 46.000 euros ;

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [P] [Y] à verser à Mme [Z] [O] et [S] [W] la somme de 46.000 euros à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 ;

Déboute Mme [Z] [O] et M. [S] [W] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive ;

Déboute M. [B] [K] et Mme [P] [Y] de leur demande en garantie dirigée à l’encontre de la S.A.R.L. RI IMMOBILIER ;

Déboute M. [B] [K] et Mme [P] [Y] de leurs demandes reconventionnelles indemnitaires à l’encontre de Mme [Z] [O] et M. [S] [W] ;

Condamne in solidum M. [B] [K] et Mme [P] [Y] à verser à la S.A.R.L. RI IMMOBILIER la somme de 17.680 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Condamne in solidum M. [B] [K] et Mme [P] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

Autorise Maître Isabelle COLLINET-MARCHAL à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier, Le Président,