TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Avril 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 17 Avril 2025

à Monsieur [E] [X]

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53QU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [X]

né le 07 Octobre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DEFENDEURS

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [V] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2020, tacitement reconduit pour 3 ans le 1er juillet 2023, Monsieur [E] [X] a donné à bail à Madame [V] [L] un appartement à usage d’habitation non-meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 710 euros, en ce compris 90 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 1er juillet 2020, Monsieur [O] [N] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [X] a fait signifier à Madame [V] [L], par acte de commissaire de justice déposé à son étude le 26 août 2024, un commandement de payer la somme de 2.160,00 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le selon les mêmes modalités qu’à la locataire, à savoir par acte de commissaire de justice le 26 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, Monsieur [E] [X] a fait assigner Madame [V] [L] ainsi que Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [O] [N] à lui payer, à titre de provision, les loyers et charges impayés au 21 novembre 2024, soit la somme de 4.634,97 euros, à parfaire à la date de l’audience, avec intérêts légaux à compter du 8 novembre 2024 ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer et des charges ;

— condamner solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [O] [N] à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [X] expose qu’il a fait délivrer un commandement de payer le 26 août 2024 qui visait la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties. Il indique qu’en dépit de ce commandement, plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, et ce pendant plus de deux mois après le 26 août 2024.

Appelée à l’audience du 6 février 2025, l’affaire a été retenue. Monsieur [E] [X], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.480 euros, selon décompte en date du 6 février 2025, terme de février inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, ni Madame [V] [L], locataire, ni Monsieur [O] [N], caution, n’ont comparu.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2025.

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, Monsieur [E] [X] a adressé, le 7 février 2025, le titre de propriété portant sur le bien donné à bail à la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Partant, la demande aux fins de constatation de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail d’habitation, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2020, et tacitement reconduit le 1er juillet 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau délai de six semaines, contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2024, pour la somme en principal de 2.160,00 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, puisque la dette locative ne s’est pas résorbée. Elle a même continué de s’aggraver, selon le décompte actualisé produit par le demandeur à l’audience.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies deux mois après la signification du commandement de payer, soit à la date du 26 octobre 2024.

Il s’en déduit que Madame [V] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, soit le 26 octobre 2024 au départ effectif des lieux de Madame [V] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 720 euros actuellement, et de condamner Madame [V] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni par le demandeur que Madame [V] [L] reste redevable de la somme de 6.480 euros, à la date du 6 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [V] [L] et Monsieur [O] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [V] [L] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.480 euros, avec les intérêts légaux à compter du 8 novembre 2024 pour la somme de 4.634,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2294 du code civil, « le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. »

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [O] [N] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 4.000 euros et jusqu’au 1er juillet 2029.

Le commandement de payer, délivré au locataire le 26 août 2024 lui a été signifié à la même date.

En conséquence, Monsieur [O] [N] sera condamné solidairement avec Madame [V] [L] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision, dans la limite de 4.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [X] les frais qu’il a exposé dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2020, et reconduit le 1er juillet 2023, entre Monsieur [E] [X] et Madame [V] [L] concernant le logement, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 26 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [L], solidairement avec Monsieur [O] [N] à hauteur de 4.000 euros, à verser à Monsieur [E] [X], à titre provisionnel, la somme de 6.480 euros décompte arrêté au 6 février 2025 incluant la mensualité de février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 pour la somme de 4.634,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 720 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente