TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Mars 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………… Elsa FOURRIER-MOALLIC……………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me .Fanny ESCARGUEL…………….

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01533 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U6B- N° RG 24/03228- 24/1669

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [R]

née le 07 Février 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. 3F SUD AGENCE MED, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Elsa FOURRIER-MOALLIC avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSE

S.A. 3 F SUD ANCIENNEMENT DENOMMEE IMMOBILIERE MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [R]

née le 07 Février 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSE

S.A. 3 F SUD ANCIENNEMENT DENOMMEE IMMOBILIERE MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [R]

née le 07 Février 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2017, prenant effet le 1er avril 2017, la société d’HLM NEOLIA a consenti à Mme [K] [R] un bail portant sur le logement sis [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 352,87 euros, outre 115,86 euros au titre des provisions sur charges.

A la suite d’un changement de dénomination, la société NEOLIA est devenue la société 3F Sud.

Par avenant du 17 juillet 2020, la société 3F Sud a consenti à Mme [K] [R] un bail portant sur un emplacement de stationnement D154P-0106 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 52,12 euros. Il est précisé que cet avenant et le contrat de bail forment un ensemble indivisible.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la société 3F Sud a fait délivrer à Mme [K] [R] un commandement de payer la somme en principal de 2.021,88 euros.

Par acte de commaissaire de justice du 22 février 2024, Mme [K] [R] a fait citer la société 3F Sud devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille (procédure enregistrée sous le numéro RG 24-3228 et sous le numéro RG 24-1533) aux fins de :

A titre principal, juger que les sommes réclamées au titre des régularisations des charges des années 2019 et 2020 sont annulées ;La condamner au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice ;A titre subsidiaire, juger que les sommes réclamées au titre de la régularisation de charges présentent un caractère manifestement excessif ;Par extraordinaire, juger que les sommes réclamées au titre de la régularisation de charges présentent un caractère indû en raison de l’absence d’information de la locataire de l’augmentation anormale de sa consommation d’eau ; A titre infiniment subsidiaire, octroyer un délai de paiement au vingt-quatrième et ordonner la compensation des créances de la locataire avec les éventuelles condamnations du bailleur ;En tout état de cause, la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre du préjudice causé par l’importante sous-estimation des charges provisionnelles et de 1.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral ;La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la société 3F Sud a fait citer Mme [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé (procédure enregistrée sous le numéro RG 24-1669) aux fins de :

Constater que par l’effet du commandement du 30 novembre 2023, la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise depuis le 31 juillet 2023 et que Mme [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date ;Ordonner son expulsion immédiate, si besoin avec le concours de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;La condamner au paiement de la somme de 2.021,88 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, selon décompte arrêté au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux égale au montant des derniers loyers échus majorés des charges et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé ;Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;La condamner au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.A l’audience du 23 mai 2024, le juge des référés a renvoyé au fond la procédure enregistrée sous le numéro RG 24-1669 en vue de sa jonction avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 24-3228.

A l’audience du 24 juin 2024, la procédure enregistrée sous le numéro RG 24-3228 a été jointe à celle enregistrée sous le numéro RG 24-1533 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société 3F Sud.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [K] [R], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Sur le fond, elle conteste le montant de la régularisation des charges et dénonce une exécution de mauvaise foi du contrat en ce que le bailleur aurait dû lui permettrre de régler de façon progressive les régularisations de charges dues à une consommation anormale d’eau dont le bailleur ne l’a pas informée, réclamant le paiement trois années plus tard. Elle demande, s’il devait être fait droit aux demandes de la société bailleresse, l’octroi d’un paiement en vingt-quatrième de la dette en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

La société 3F Sud, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande la condamnation de Mme [K] [R] à lui payer la somme de 1.755 euros au titre de la dette locative et la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le reste, elle maintient ses demandes.

En réponse aux demandes de Mme [K] [R], elle conclut à leur rejet en ce que celle-ci ne justifie pas des démarches entreprises afin d’obtenir des explications sur les provisions facturées ou sur les régularisations intervenues depuis son entrée dans les lieux. A ce titre, elle ne rapporte pas la preuve d’une facture excessive de la consommation d’eau. La société 3F Sud demande également le rejet de la demande de délais.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre les litiges, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux instances, enregistrées sous les n° RG 24-1533 et 24-1669 concernent les mêmes parties et le même litige. Il y a lieu dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner leur jonction sous le seul et même numéro de dossier RG 24-1533.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause réolutoire

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 5 mars 2024 a été dénoncée le 6 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience de référé du 18 avril 2024. Par conséquent, la société 3F Sud est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2023 pour la somme en principal de 2.021,88 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 janvier 2024, et non à la date du 31 juillet 2023 comme indiqué par le bailleur.

L’expulsion de Mme [K] [R] sera donc ordonnée. En revanche, aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande formée à ce titre par la société 3F Sud sera donc rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [K] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et qui sera fixée, à défaut de justificatifs à la somme de 677,82 euros, à compter du 31 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et sur la demande reconventionnelle de Mme [K] [R]

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Enfin, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société 3F Sud verse aux débats les pièces suivantes :

— l’avis d’échéance pour la période du 1er avril 2022 au 30 avril 2022 faisant apparaître le montant des provisions sur charges au titre de l’échéance ainsi que le montant des régularisations de charges relatives à la consommation d’eau au titre de l’année 2019, soit la somme de 1.080,21 euros ;

— le décompte individuel de consommation d’eau pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 d’un montant global de 1.080,21 euros (une consommation d’eau froide de 1.003 euros et une consommation d’eau chaude de 319 euros) ;

— l’état de répartition des charges de copropriété pour l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ainsi que pour l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020;

— un avis d’échéance pour la période du 1er mai au 31 mai 2022 faisant apparaître une régularisation des charges relatives à la consommation d’eau au titre de l’année 2020 d’un montant de 1.049,32 euros et le décompte individuel de consommations au titre de l’année 2020 confirmant cette somme.

Si Mme [K] [R] allègue une consommation anormale d’eau, il résulte des dispositions de l’article L.2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales que seul le fournisseur d’eau est légalement tenu d’une information relative à la surconsommation d’eau d’un usager, non le bailleur ou le syndic d’une copropriété. Or il n’est pas rapporté la preuve que le bailleur ou le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aurait été spécifiquement avisé par le fournisseur d’eau d’une consommation excessive en provenance du lot de Mme [K] [R].

Il en résulte que l’examen des pièces de la procédure, et en particulier de l’état de répartition des charges, confirme la somme globale réclamée par le bailleur. Mme [K] [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.755 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023.

Sur les demandes de dommages-intérêts formée par Mme [K] [R]

Il ne peut être contesté que le bailleur s’est abstenu de procéder à la régularisation annuelle des charges 2019 et 2020 comme cela était convenu au contrat de bail, réclamant au 23 avril 2022 une régularisation de charges sur trois années.

Il en résulte que la provision de charges, fixée initialement à 115,86 euros, et en particulier à la somme de 20,79 euros pour les charges relatives à l’eau, était manifestement sous-évaluée dès lors qu’il apparaît, en faisant une moyenne sur le total des sommes réclamées au titre de la régularisation de charges que c’est un supplément de l’ordre de 90 euros qui devait être rajouté chaque mois au titre de la provision de charges, soit près du double du montant initialement prévu (et quatre fois le montant provisonnel s’agissant des charges relatives à la consommation d’eau). La régularisation de charges au titre de l’année 2019 sollicité le 23 avril 2022 amenait la locataire à devoir l’équivalent de près de deux loyers et demi.

En sous évaluant de façon conséquente la provision de charges, en négligeant de respecter son obligation de régularisation annuelle et en contraignant de ce fait la locataire à devoir régler des sommes disproportionnées au regard du montant du loyer qu’elle devait régler chaque mois, la société 3F Sud a fait preuve d’une négligence grave, constitutive d’une faute justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il sera retenu qu’une somme de 1.000 euros constitue une juste indemnisation du préjudice subi par la locataire. Il srra donc ordonné la compensation entre les sommes dues et constaté qu’après compensation, Mme [K] [R] reste devoir la somme de 755 euros à la société 3F Sud.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande, il sera fait droit à la demande d’échelonnement formée par Mme [K] [R] sur cette somme en ce qu’il est constaté que la régularisation de charges au titre de la consommation d’eau pour l’année 2019 a été effectuée en 2022.

En revanche, à défaut pour Mme [K] [R] de justifier de la réalité du préjudice moral subi, elle sera déboutée de la demande de dommages-intérêts formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24-1533 et 24-1669 et 24-3228 sous le seul et même numéro de dossier RG 24-1533;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties portant sur le local à usage d’habitation et sur l’emplacement de stationnement D154P-0106 sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 janvier 2024;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 3F Sud pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société 3F Sud de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à la société 3F Sud une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés, et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 677,82 euros ;

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à la société 3F Sud la somme de 1.755 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023 ;

CONDAMNE la société 3F Sud à payer à Mme [K] [R] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE compensation entre les sommes dues et constate après compensation que Mme [K] [R] reste à devoir à la société 3F Sud la somme de 755 euros;

ACCORDE à Mme [K] [R] des délais de paiement afin de s’acquitter de la somme de 755 euros à hauteur de douze mensualités de 62 euros, la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que les paiements débuteront le mois suivant la signification du présent jugement et devront intervenir les mois suivants avant la date anniversaire du premier paiement ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Mme [K] [R] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, l’intégralité de la somme deviendra exigible un mois après la date de présentation d’une lettre de mise en demeure demeurée infructueuse ;

DEBOUTE Mme [K] [R] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE