TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e BANTOS Georges

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à M^e JULES Emeline

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00259 – N° Portalis DBW3-W-B7J-5433

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [H]

né le 26 Avril 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Georges BANTOS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [V] épouse [H]

née le 30 Décembre 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Georges BANTOS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Y]

né le 22 Septembre 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

(AJ totale)

représenté par M^e Emeline JULES, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [Y]

né le 27 Mars 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 11 mars 2023, M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] ont consenti à M. [W] [Y] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et un emplacement de parking extérieur situés au [Adresse 3] dans le huitième [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

M. [K] [Y] s’est porté caution de M. [W] [Y] selon acte sous seing privé du 12 mars 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [W] [Y] le 25 septembre 2024, par acte remis à étude, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.018,72 euros en principal.

Par actes de commissaire de justice des 10 et 13 janvier 2025, M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] ont fait assigner en référé M. [W] [Y] et M. [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [W] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et qu’il soit dit que cette somme sera supportée par M. [K] [Y] en sa qualité de caution solidaire en cas de défaut de paiement par M. [W] [Y],la condamnation solidaire de M. [W] [Y] et M. [K] [Y] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.527,26 euros due au titre des loyers et charges impayés à fin décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la signification de la décision à intervenirla condamnation solidaire de M. [W] [Y] et M. [K] [Y] au paiement d’une somme mensuelle hors charges de 1.200 euros à compter du 5 septembre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mars 2025.

Elle a été plaidée par les conseils respectifs de M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] et de M. [W] [Y], représentés, à l’audience du 11 septembre 2025.

Cité à étude, M. [K] [Y] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions responsives et récapitulatives, M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H], au visa des articles 7 et 7g, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1155 et 1240 du code civil, 700 du code de procédure civile :

— concluent au débouté de toutes les demandes de M. [W] [Y],

— réitèrent leurs demandes initiales et actualisent le montant de leur créance à la somme de 13.330,08 euros.

Au soutient de leurs prétentions, ils font valoir l’absence de tout paiement, les versements ayant été effectués uniquement par M. [K] [Y]. Ils se prévalent également du défaut d’assurance et soutiennent que l’attestation produite par M. [W] [Y] à ce titre est un faux.

Sur les contestations sérieuses invoquées en défense, ils opposent la communication du diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la conclusion du contrat de bail.

Ils soulignent que les loyers contribuent au financement de leur retraite.

Conformément à ses conclusions en réponse, M. [W] [Y], au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L 412 :

— conclut au débouté des demandes de M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H],

— à titre subsidiaire demande la fixation du montant de la dette et la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement de 3 ans,

— à titre infiniment subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, le débouté du surplus des demandes de M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] et le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir une contestation sérieuse sur le montant de la dette en raison d’une augmentation du montant du loyer en l’absence de DPE.

A titre subsidiaire, il demande la fixation de la dette en retranchant le montant de l’augmentation de 25,18 euros par mois, notifiée par courrier du 3 août 2024.

Il conteste toute production de faux au titre de son attestation d’assurance.

Il avance ses problèmes de santé et la précarité de sa situation sociale.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 janvier 2025 a été dénoncée le 14 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 20 mars 2025.

Par conséquent, M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 11 mars 2023 contient une clause résolutoire (article III) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.018,72 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le moyen avancé par M. [W] [Y] tenant à une erreur sur le montant de sa dette n’est pas de nature à caractériser une contestation sérieuse en ce le décompte annexé au commandement de payer comprend une ventilation des loyers, des charges et des régularisations de charges, avec une augmentation de 720 à 745,18 euros pour le loyer et de 50 à 91 euros pour la provision sur charges à compter du 1er août 2024, M. [W] [Y] étant ainsi à même de contester ce décompte. Ce moyen sera par conséquent examiné pour la fixation du montant de l’arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

M. [W] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [W] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] versent au débat l’acte de cautionnement établi le 12 mars 2023, s’appliquant aux indemnités d’occupation et indiquant un plafond de 27.720 euros.

Le contrat de bail comporte une clause expresse d’indexation automatique du montant du loyer en son article III. M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] justifient de l’établissement d’un DPE le 27 janvier 2020 communiqué à M. [W] [Y] par courriel en date du 10 mars 2023, le logement étant classé au niveau D pour la consommation énergétique. Ils versent au débat les relevés de charges.

Il en résulte que l’augmentation du montant du loyer est bien fondée, de même que celle de la provision charges, conformément aux prescriptions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [W] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 836,18 euros à ce jour, et de condamner solidairement M. [W] [Y] et M. [K] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [W] [Y] et M. [K] [Y] restent devoir la somme de 13.330,08 euros, à la date du 11 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

M. [W] [Y] et M. [K] [Y] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 13.330,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant des indemnités d’occupation, M. [K] [Y] sera tenu solidairement avec M. [W] [Y] dans la limite d’une somme de 14.389,92 euros (27.720 – 13.330,08).

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement intervenant le 19 juin 2024, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant le montant de la dette et s’agissant de bailleurs privés.

Les demandes seront par conséquent rejetées.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis près d’un an et s’agissant de bailleurs privés, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [Y] et M. [K] [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H], M. [W] [Y], seul, sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 11 mars 2023 entre M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] d’une part et M. [W] [Y] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation et un emplacement de parking extérieur situés au [Adresse 3] dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et M. [K] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de huit cent trente-six euros et dix-huit centimes (836,18 euros), correspondant au loyer actuel avec charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] à verser à M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] la somme de treize mille trois cent trente euros et huit centimes (13.330,08 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 11 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’acte de cautionnement prévoyant un plafond de 27.720 euros, M. [K] [Y] sera tenu solidairement avec M. [K] [Y] au paiement des indemnités d’occupation dans la limite d’une somme maximale de 14.389,92 euros ;

REJETTE les demandes de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et M. [K] [Y] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE M. [W] [Y] à verser à M. [I] [H] et Mme [J] [V] épouse [H] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,