TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à Mme [L] [R]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M^e Rémy DURIVAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03778 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TXJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [R] [L], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2017, l’office public Habitat [Localité 6] Provence a consenti un bail d’habitation à M. [I] [W] et Mme [Z] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,31 euros et d’une provision pour charges de 284,02 euros.

Par avenant du 19 décembre 2024, le bail consenti aux époux [W] a été transféré à Monsieur [I] [W] seul.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2539,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [I] [W] le 12 mars 2025.

Par assignation du 27 juin 2025, la société L’office public Habitat Marseille Provence devenu Provence Métropole Logement a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [I] [W] et obtenir sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5038,85 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement, représenté par son chargé de gestion, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2025, s’élève désormais à 8080,91 euros.

M. [I] [W], représenté par son conseil, ne conteste pas les demandes d’acquisition de la clause résolutoire ni d’expulsion, concédant avoir été en difficulté pour payer le loyer, désormais assumé seul, et soulignant avoir sollicité une mutation pour un logement social plus petit. Il sollicite le bénéfice du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de la trêve hivernale.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle justifie de son changement de dénomination par la production d’un KBIS et de son titre de propriété.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2539,11 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de débouter la bailleresse de sa demande d’expulsion immédiate et sans délai et de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 octobre 2025, M. [I] [W] lui devait la somme de 8080,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [W] ne conteste pas ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 857,65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2017 entre la société L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement, d’une part, et M. [I] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 19 mai 2025,

ORDONNE à M. [I] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE M. [I] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs la somme de 857,65 euros (huit cent cinquante-sept euros et soixante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à la société L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement la somme de 8080,91 euros (huit mille quatre-vingts euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif (comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupations) arrêté au 10 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE la société L’office public Habitat [Localité 6] Provence devenu Provence Métropole Logement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge