TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00019

N° Portalis DBW3-W-B7I-4PLU

AFFAIRE : CAISSE DE CREDIT MUTUEL ASNIERES

C/ Mme [V] [O]

DÉBATS : A l’audience Publique du 1er Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 16 Septembre 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 16 Septembre 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL ASNIERES, société coopérative à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 339 799 504, dont le siège est 1 avenue d’Argenteuil à ASNIERE-SUR-SEINE (92600), agissant poursuites et diligences de son président du Conseil d’administration domicilié au 20 rue Bernard Jussieu – 92600 ASNIERES SUR SEINE,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Jeanne GIRAUD pour avocat

CONTRE

Madame [V] [O] née le 6 avril 1971 à TANG NHON PHU – PROVINCE DE GIADINH (VIETNAM), de nationalité française, célibataire, demeurant 23 rue Robert Dupont à ASNIERES SUR SEINE (92600),

Ayant M^e Raphael MORENON pour avocat postulant constitué aux lieu et place de M^e Renaud DE BLEGIERS, et M^e Pierre NICOLET pour avocat plaidant, avocat au Barreau de PARIS

DEBITRICE SAISIE

ET ENCORE :

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL ASNIERES, société coopérative à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 339 799 504, dont le siège est 1 avenue d’Argenteuil à ASNIERE-SUR-SEINE (92600) (Hauts de Seine),

— hypothèque légale publiée le 28 avril 2025 volume 2025 n°3979,

Ayant M^e Jeanne GIRAUD pour avocat postulant et M^e Julien SEMERIA pour avocat plaidant avocat au Barreau de PONTOISE

CREANCIER INSCRIT

La société CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL D’ASNIÈRES poursuit à l’encontre de Madame [V] [O], suivant commandement de payer en date du 17 octobre 2023 , signifié par Me [R] , Commissaire de Justice associé à Marseille et publié le 13 décembre 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n° 273, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type studio et jardin privatif au rez-de-chaussée du bâtiment IRIS couloir de gauche première porte à gauche (lot n°606), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “CAP SAINT JEAN” situé quartier de l’Homme Rouge – 669 Chemin de l’Homme Rouge à LA CIOTAT (13600), cadastré section BI n°159,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 22 janvier 2024 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Madame [O] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 26 mars 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 janvier 2024.

La Caisse de Crédit Mutuel d’Asnières a déclaré sa créance par acte du 13 mai 2025 pour un montant de 6 905, 55 euros.

Par la voix de son Conseil, Madame [O] a soulevé l’irrégularité de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt et a sollicité des délais de paiement.

Le créancier poursuivant rappelle que la débitrice a bénéficié d’un délai total de 1 an, 6 mois et 22 jours avant la déchéance du terme et que, d’autre part, des possibilités sont prévues au contrat pour permettre à la débitrice de mettre fin à ses difficultés. Subsidiairement, il rappelle que les échéances échues restent exigibles et peuvent justifier la poursuite de la saisie immobilière.

Il s’oppose également aux délais de paiement, arguant de la mauvaise foi de madame [O].

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation de tout contestant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article L.212-1 du code de la consommation prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

L’article R 212-2 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.”

L’article 18 du contrat de prêt conclu le 23 juillet 2019 prévoit que “les sommes seront de plein droit immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants..

Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit.”

La clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en laissant un délai de plus dix-huit mois entre le premier impayé et la dernière mise en demeure.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce ;

De même, s’il apparaît que des solutions alternatives contractuelles existaient pour permettre à Madame [O] de l’assister dans ses difficultés pour payer les échéances, telles la demande de suspension du prêt, il n’en demeure pas moins que l’absence de délai suffisant avant la déchéance du terme figurant dans la contrat de prêt obère l’économie générale du contrat en ne laissant pas ce dernier délai à la débitrice pour se saisir de ces opportunités.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt sera donc invalidée.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier relève que l’article 18 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et que le litige ne porte que sur l’hypothèse qui concerne le débitrice, soit l’exigibilité immédiate sans formalité aucune ni préavis en cas de non paiement d’échéances.

Seule l’application de l’article 18 du prêt en cas d’échéances impayées sera donc considérée comme abusive.

Sur la créance

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 23 juillet 2019 devant Me [E], notaire associé à La Ciotat et portant prêt immobilier d’un montant de 114 277 euros avec un taux d’intérêt de 1,25 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 6 octobre 2023 et selon décompte joint au commandement de

payer, une créance d’un montant de 117 895,60 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 1,25 %..

Il a actualisé subsidiairement sa créance à la somme de 20 505,58 euros à la date du 5 juin 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Il ressort des éléments du dossier que Madame [O] a perçu des revenus à hauteur de 9 183 euros en 2022 et de 12 432 euros en 2023. Elle est actuellement en arrêt de travail pour longue maladie.Il apparaît qu’elle ne vit pas dans le logement saisi qu’elle loue pour un montant de 830 euros.

Compte tenu de l’importance de la dette, il n’est pas démontré que Madame [O] pourra s’en acquitter en 24 mois.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans l’article 18 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte de vente immobilière passé le 23 juillet 2019 devant Me [E], notaire associé à La Ciotat, en qu’elles stipulent que les sommes seront de plein droit immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants..

Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.

INVALIDE la déchéance du terme en date du 26 avril 2023 ;

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas suivant :

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit.

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL D’ASNIÈRES pour :

—  20 505,58 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 1,25 %,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type studio et jardin privatif au rez-de-chaussée du bâtiment IRIS couloir de gauche première porte à gauche (lot n°606), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “CAP SAINT JEAN” situé quartier de l’Homme Rouge – 669 Chemin de l’Homme Rouge à LA CIOTAT (13600), cadastré section BI n°159,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 3 Décembre 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 16 SEPTEMBRE 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION