N° RG 25/00320 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG3W

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [U] [N] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 2] [Adresse 7]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e FRANCOIS

copie conforme délivrée le à M. [J]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2008 à effet du même jour, Madame [L] [S] représentée par son mandataire le Cabinet CL CONSEILS, a donné à bail à Monsieur [I] [J] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 28,93 euros incluse, de 393,93 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 365 euros.

Selon acte notarié du 22 juillet 2020, Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ont acquis de Madame [L] [S] la pleine propriété du bien situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Le 5 février 2025, Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ont mis en demeure Monsieur [I] [J], par correspondance recommandée dont il a accusé réception le 8 février suivant, une somme de 895,83 euros correspondant au loyer et charges restés impayés des mois de janvier et février 2025.

Cette mise en demeure n’ayant rencontré aucun écho, Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ont fait délivrer à Monsieur [I] [J], le 11 mars 2025 mais en vain, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 368,18 euros, outre 124,90 euros de frais.

Le 10 juin 2025, Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ont mis en demeure Monsieur [I] [J], par correspondance recommandée dont il a été avisé mais qu’il n’a pas réclamée aux services postaux, de leur régler une somme de 2 831,43 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ont fait assigner Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1728, 1224, 1225, 1227 et 1228 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 12 mai 2025 et que Monsieur [I] [J] est depuis occupant sans droit ni titre de leur bien,

ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [I] [J] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner Monsieur [I] [J] à leur payer et porter la somme de 2 831,43 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs également restés impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date du commandement de payer,

ordonner la capitalisation des intérêts,

fixer à 1 000 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [J] à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet délaissement des lieux,

condamner Monsieur [I] [J] à leur payer une somme de 2 200 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Monsieur [I] [J] à leur payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [I] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentés par Maître Guillaume FRANCOIS, Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ont sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que le défendeur a repris le paiement du loyer courant, en indiquant que leur créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 2 813,80 euros et en s’opposant à l’octroi de tout délai de paiement.

Comparant, Monsieur [I] [J] a demandé des délais pour se libérer de sa dette locative avant de préciser vivre seul, avoir déposé une demande de traitement de sa situation financière déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers des [Localité 6] et percevoir pour son activité professionnelle de mécanicien un salaire mensuel de 1 800 euros cependant obéré d’environ 300 euros pour le remboursement de trois crédits et 495 euros pour le règlement du loyer.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’antépénultième alinéa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 90'449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidartité pour le logement dont l’adresse est précisée ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise n oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 12 mars 2025 dont ils produisent l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [I] [J] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir prononcer la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par correspondance électronique du 3 juillet 2025, versée aux débats par Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle en son article 2-2 intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] ont fait délivrer à Monsieur [I] [J], le 11 mars 2025 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 368,18 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation ni proposé à ses bailleurs la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer si bien qu’elle s’élevait le jour de l’assignation à 2 831,43 euros ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Monsieur [I] [J], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 12 avril 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la dette locative et la demande de délais

Selon l’article 1315 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le décompte arrêté au 31 octobre 2025 de la créance locative de Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N], démontrent que Monsieur [I] [J] n’a pas scrupuleusement respecté son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu du mois d’août 2020 au mois de juillet 2021, puis aux mois de janvier et février 2022, janvier et février 2023, février, mars, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024, et enfin du mois de janvier au mois de mai 2025 si bien que sa dette locative n’a cessé de progresser pour atteindre 2 813,80 euros le 30 septembre 2025 ;

La somme de 2 813,80 euros réclamée par ses bailleurs au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Par ailleurs, Monsieur [I] [J] sollicite l’octroi de délais de paiement pour se libérer de sa dette ;

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, applicable au litige dès lors que la loi n° 2023-668 du 23 juillet 2023 régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Monsieur [I] [J], quand bien même il aurait repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2025 ;

En effet, il ne démontre pas qu’il serait réellement en situation de régler sa dette locative puisqu’il ne verse aux débats aucune pièce relative à sa situation familiale, professionnelle et financière, privant ainsi le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement ses ressources, ses charges mensuelles, le niveau précis de son endettement et sa capacité corrélative à honorer les délais qu’il convoite ;

En outre, Monsieur [I] [J] s’est déjà accordé de lui-même, avant de reprendre le paiement du loyer courant, de longs délais ;

Enfin, sa défaillance a pu déséquilibrer le budget de Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N], qui ne sont pas un organisme bancaire et dont l’injuste privation des sommes qui leur sont dues a pu plonger dans les affres de la perspective d’une procédure judiciaire de nature à altérer la qualité de leur vie quotidienne ; cette requête sera dès lors rejetée ;

En application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [I] [J] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 2 813,80 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2025 sur celle de 895,43 euros, du 11 mars 2025 sur celle de 1 368,18 euros, du 10 juin 2025 sur celle de 2 831,43 euros et de cette décision sur celle de 2 813,80 euros, et par ailleurs débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément à l’article 1154 ancien du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts ou par une demande en justice ou par une convention spéciale, pourvu qu’il s’agisse, soit dans la demande soit dans la convention, d’intérêts dus au moins pour une année entière ;

Les intérêts échus des capitaux, ainsi, ne peuvent produire des intérêts, à défaut de convention spéciale, qu’à compter du jour où la demande en justice en est faite et à condition qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ;

Il sera par conséquent fait droit à cette demande, dans les conditions fixées au dispositif de cette décision.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 12 mai 2025 ; Monsieur [I] [J] est depuis redevable, envers ses bailleurs et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Il sera donc condamné à payer à Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu soit 495,99 euros, la demande de le fixer à 1 000 euros sous prétexte de l’effet incitatif de cette somme, mais qu’aucun élément objectif du dossier ne justifie, étant par ailleurs rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] démontrent d’autant moins le préjudice matériel dont ils se prévalent, distinct du simple retard de paiement qui est déjà compensé par l’octroi des intérêts moratoires et que constitue le défaut de paiement du loyer et charges aux termes convenus que Monsieur [I] [J] est condamné à leur régler les loyers restés impayés, outre une indemnité d’occupation mensuelle de leur bien ;

Ils seront donc déboutés de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [I] [J] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [I] [J] sera donc condamné à leur payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [I] [J], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 mars 2025 et celui de la mise en demeure du 10 juin 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Monsieur [I] [J] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [I] [J], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Condamne Monsieur [I] [J] à payer à Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de DEUX MILLE HUIT CENT TREIZE EUROS et QUATRE-VINGTS CENTIMES (2 813,80 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2025 sur celle de 895,43 euros, du 11 mars 2025 sur celle de 1 368,18 euros, du 10 juin 2025 sur celle de 2 831,43 euros et de cette décision sur celle de 2 813,80 euros.

Déboute Monsieur [I] [J] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter de la demande seront capitalisés et ce pour la première fois le 1er juillet 2026.

Condamne Monsieur [I] [J] à payer à Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de QUATRE CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS et QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (495,99 euros).

Déboute Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] de leur demande tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixé à 1 000 euros.

Déboute Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [I] [J] à payer à Monsieur [M] [O] et Madame [K] [O] née [N] une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [I] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 mars 2025 et celui des mises en demeure des 5 février et 10 juin 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE