TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00071

N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZG3

AFFAIRE : S.A.S. EOS

C/ M. [V] [Y]

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 6 Mai 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 6 Mai 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La société EOS France, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 488 825 217, ayant son siège social 74 rue de la fédération à PARIS (75015), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022, en qualité de recouvreur du FCT FONCRED V, Fonds commun de Titrisation représenté par la société FRANCE TITRISATION, société par actions simplifiée, agrée par l’autorité des marchés financiers en qualité de société de gestion de portefeuilles, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro d’identification unique 353 053 531, dont le siège social est situé 1 boulevard Haussmann à PARIS (75009), dont le représentant est dûment habilité,

venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, société anonyme à conseil d’administration de droit français, dont le siège social est situé 29 boulevard Haussmann à PARIS (75009), immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 120 222, suivant acte de cession de créances en date du 3 août 2022,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Thomas D’JOURNO pour avocat

CONTRE

Monsieur [V] [Y], né le 23 septembre 1981 à Chambery (73000), célibataire, n’ayant pas conclu de pacte civil de solidarité, de nationalité française, demeurant et domicilié chez Monsieur [M] [Y], 4 chemin du Forezan – Les Renoncules à COGNIN (73160)

Comparant et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SUPER BELVEDERE – 57 rue Louis Merlino – 13014 MARSEILLE, représenté par son Administrateur provisoire désigné à cet effet, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Me [F] situé 376 avenue du Prado – Résidence Le Ribéra – Immeuble E à MARSEILLE (13008),

— hypothèque légale du 16 décembre 2024 en cours de publication,

Ayant M^e Lugdivine SANCHEZ pour avocat constitué aux lieu et place de M^e Patrice BIDAULT

CREANCIER INSCRIT

La société EOS FRANCE, venant aux droits de la Société Générale, poursuit à l’encontre de Monsieur [V] [Y], suivant commandement de payer en date du 27 novembre 2023 signifié par Me [P] , Commissaire de Justice associé à Montmelian, et publié le 16 janvier 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00019, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type F3G portant le numéro G23 à droite au deuxième étage du bloc IX (lot n°128) et une cave portant le numéro G23 située en pied de bâtiment (lot n°288), dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé “SUPER BELVEDERE”, situé 57 rue Louis Marlino à MARSEILLE (13014), cadastré Quartier Bon Secours, section 891 B n°123, lieudit “55 rue Louis Merlino”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier 13 mars 2024 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Monsieur [Y] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 4 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 15 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Super Belvédère a déclaré sa créance le 16 décembre 2024 pour un montant de 4 429,89 euros.

Le créancier poursuivant a été appelé à conclure sur la clause de déchéance du terme et a soutenu que dans les faits, un délai raisonnable avait été accordé au débiteur pour régler sa dette.

A titre subsidiaire, il a actualisé sa créance à la somme de 13 794,60 euros , arrétée au 8 novembre 2024.

Monsieur [Y] a comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance de dette figurant au contrat de prêt

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu le 19 octobre 2006 dispose :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

L’article 11 du contrat de prêt dispose :

«ARTICLE 11 -EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR :

La Société Générale pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû,

majoré des intérêts, primes et surprimes d’assurance, échus mais non payés dans les cas

suivants :

— Non paiement à son échéance, d’une mensualité ou toute somme due à la Société

Générale, à un titre qualconque en vertu des présentes ;

— (…)

Dans l’un des cas ci-dessus, la SOCIETE GENERALE notifiera à l’emprunteur ou en cas de

décès, à ses ayants-droit ou au notaire chargé du règlement de la succession et à la

caution, par lettre recommandée avec AR qu’elle se prévaut de la présente clause et

prononce l’exigibilité anticipée du prêt.

(…) »

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées le 20 janvier 2020 et en pronoçant la déchéance du terme un an plus tard, le 21 janvier 2021.

De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La clause de déchéance du terme sera donc invalidée car abusive.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier relève que l’article 11 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et que la demande formulée par le débiteur ne porte que sur l’hypothèse qui le concerne, soit l’exigibilité immédiate en cas de non paiement d’échéances.

Seule cette disposition de l’article 11 du prêt sera donc considérée comme abusive.

Sur la créance

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elles peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

A titre subsidiaire, le poursuivant a actualisé sa créance à la somme de 13 794,60 euros , arrétée au 8 novembre 2024.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 19 octobre 2006 devant Me [D], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 96 556,56 euros.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 8 novembre 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 13 794,60 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,3 %.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions « ARTICLE 11 -EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR, incluses dans du contrat de prêt immobilier en date du 19 octobre 2006 passé devant Me [D], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que La Société Générale pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû,

majoré des intérêts, primes et surprimes d’assurance, échus mais non payés dans les cas

suivants :…

Dans l’un des cas ci-dessus, la SOCIETE GENERALE notifiera à l’emprunteur ou en cas de

décès, à ses ayants-droit ou au notaire chargé du règlement de la succession et à la

caution, par lettre recommandée avec AR qu’elle se prévaut de la présente clause et

prononce l’exigibilité anticipée du prêt.”

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “- Non paiement à son échéance, d’une mensualité ou toute somme due à la Société Générale, à un titre qualconque en vertu des présentes ;”

INVALIDE la déchéance du terme en date du 21 janvier 2021 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société EOS FRANCE, venant aux droits de la Société Générale pour :

—  13 794,60 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de

4,3 %, telle qu’arrétée au 8 novembre 2024, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type F3G portant le numéro G23 à droite au deuxième étage du bloc IX (lot n°128) et une cave portant le numéro G23 située en pied de bâtiment (lot n°288), dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé “SUPER BELVEDERE”, situé 57 rue Louis Marlino à MARSEILLE (13014), cadastré Quartier Bon Secours, section 891 B n°123, lieudit “55 rue Louis Merlino”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 10 septembre 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 4 MARS 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION