TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e Loraine TIGET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07500 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YSW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE SAINGER, domiciliée : chez SARL VISION D’EXPERTS (mandataire), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Loraine TIGET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [H]

né le 20 Mai 1992 à [Localité 6] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 1]

non comparant

S.A.S. LUZIBAKA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juillet 2021, la SCI FONCIERE SAINGER a donné à bail à Monsieur [V] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte du 20 juillet 2021, la SAS LUZIBAKA s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [H].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE SAINGER a fait signifier à Monsieur [H] par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, un commandement de payer la somme de 2.512,16 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 10 avril 2024.

Par assignations des 13 et 14 novembre 2024, la SCI FONCIERE SAINGER a attrait Monsieur [V] [H] et la SAS LUZIBAKA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ;ordonner l’expulsion de Monsieur [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin ; condamner Monsieur [V] [H] et la SAS LUZIBAKA solidairement à lui payer à titre provisionnel : Une somme de 3.371,77 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.512,16 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la décision à intervenir, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024 ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges, avec indexation jusqu’à libération effective des lieux ; 34 euros au titre des frais bancaires de rejet des prélèvements, à actualiser à l’audience ; 1.500 euros en application de de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

La SCI FONCIERE SAINGER, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 4.377,27 euros au jour de l’audience.

Cités à domicile, Monsieur [V] [H] et la SAS LUZIBAKA n’ont pas comparu et personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [V] [H] et la SAS LUZIBAKA ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SCI FONCIERE LUZIBAKA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE SAINGER justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 2.512,16 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le locataire qui ne comparaît pas ou par la bailleresse, malgré la reprise de paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [H] étant occupant sans droit ni titre depuis le 21 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux mêmes conditions d’indexation que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [H] à son paiement, soit un montant de 583,34 euros.

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 16 janvier 2025, que Monsieur [H] reste devoir un arriéré locatif de 4.377,27 euros.

Il convient de déduire un montant global de 68 euros correspondant à des frais d’impayés. La demande à ce titre ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Pour le surplus, Monsieur [H] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération. Il sera condamné à verser la somme provisionnelle de 4.309,27 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.512,16 euros à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 20 juillet 2021, la SAS LUZIBAKA s’est portée caution solidaire et personnelle, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, en garantie des sommes dues par Monsieur [H], pour le paiement notamment des loyers, charges, pénalités de retard et intérêts, indemnités d’occupation, tous frais éventuels de procédure, jusqu’au 26 juillet 2030 et dans la limite de la somme de 62.200 euros.

Cependant le commandement de payer délivré à la locataire le 21 mars 2024 n’a été dénoncé à la caution que le 10 avril 2024, soit hors du délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Partant, la SAS LUZIBAKA sera tenue solidairement avec Monsieur [H], au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, mais sans intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner in solidum Monsieur [H] et la SAS LUZIBAKA à payer à la SCI FONCIERE SAINGER une somme de 400 euros pour les frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens.

De plus, les défendeurs, partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2021, entre la SCI FONCIERE SAINGER et Monsieur [V] [H], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE SAINGER, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à verser à la SCI FONCIERE SAINGER, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 583,34 euros, révisable suivant les mêmes modalités et indices que ceux du bail résilié, due à compter du 21 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à verser à la SCI FONCIERE SAINGER, à titre provisionnel, la somme de 4.309,27 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.512,16 euros à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la SAS LUZIBAKA solidairement avec Monsieur [V] [H], en sa qualité de caution solidaire, à payer à SCI FONCIERE SAINGER, à titre provisionnel, l’arriéré locatif de 4.309,27 euros arrêtée au 16 janvier 2025 et les indemnités d’occupation indexables à compter du 21 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que les sommes auxquelles la SAS LUZIBAKA est condamnée ne porteront pas intérêts ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] et la SAS LUZIBAKA in solidum à verser à la SCI FONCIERE SAINGER, représenté par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER FINE une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] et la SAS LUZIBAKA in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président,