TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 17 Juillet 2025

à M^e Nicolas AURIOL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 Juillet 2025

à M^e Yones TAGUELMINT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03801 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DXM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GUYON, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°818 302 408, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [C],

né le 10 Mars 1963, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 juin 2013, la SCI [Adresse 4] MOULIN a donné à bail à M. [D] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 625 euros, charges comprises.

La SCI GUYON vient aux droits de la SCI LE MOULIN.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GUYON a fait signifier à M. [D] [C] par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 2.725,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la SCI GUYON a fait assigner M. [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à libération complète des lieux et de la remise des clés,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner M. [D] [C] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.860,87 euros avec intérêts légaux ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 672,93 euros indexée selon les clauses du contrat,

— condamner M. [D] [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GUYON expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 septembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 22 août 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour être finalement retenue à l’audience du 16 janvier 2025.

A cette audience, la SCI GUYON, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, dépose ses conclusions écrites en réplique aux écritures du défendeur, en actualisant sa créance à la somme de 2.585,58 euros, terme du mois de janvier inclus.

M. [D] [C], représenté par son conseil, dépose ses écritures à la barre, soulève l’irrecevabilité de la demande de la requérante sur le fondement de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, demande la suspension la clause résolutoire, l’octroi de délais, d’écarter ou réduire les intérêts, de débouter la requérante de sa demande au tire de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par une ordonnance du 6 mars 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 mai 2025 afin de solliciter les solliciter les remarques des parties sur l’irrégularité du commandement de payer soulevée d’office.

A l’audience du 15 mai 2025, la SCI GUYON, représentée par son conseil, expose que la différence de délai pour régulariser la dette locative indiqué dans la clause résolutoire (2 mois) et dans le commandement de payer (6 semaines) ne fait pas grief à M. [D] [C] dès lors que le délai de deux mois a été respecté, le défendeur ayant disposé d’un délai de plus de sept mois pour régulariser la dette. Elle fait valoir que les nullités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont des nullités de forme nécessitant l’existence d’un grief pour que la nullité du commandement soit prononcée.

M. [D] [C], représenté par son conseil, dépose ses écritures à la barre.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 21 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 22 août 2024.

La SCI GUYON justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SCI GUYON justifie par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent la SCI GUYON est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2013 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [D] [C] le 27 octobre 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.725,28 euros en principal. Le commandement de payer mentionne un délai de six semaines.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces que le commandement de payer méconnaît les dispositions contractuelles visant un délai de deux mois en imposant un délai inférieur pour régulariser le paiement.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

M. [D] [C] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [D] [C] reste devoir la somme de 3.101,46 euros, à la date du 12 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de mai inclus.

Pour la somme au principal, M. [D] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 3.101,46 euros au 12 mai 2025, M. [D] [C] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 3.101,46 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 12 mai 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [D] [C] sollicite des délais de paiement et se prévaut de l’existence d’un plan d’apurement signé le 12 décembre 2023 avec le bailleur, pour une dette locative de 3.323,14 euros. Le plan prévoyait le versement de la somme de 92,30 euros en plus du loyer courant pendant 36 mois.

Il ressort du décompte produit que M. [D] [C] n’a pas respecté l’ensemble des échéances prévues au plan. Il a néanmoins repris le paiement de son loyer résiduel ; il justifie percevoir des prestations sociales, notamment le versement de l’allocation adulte handicapé, pour un montant total variant de 1.600 à 1.800 euros.

L’ancienneté du bail et la situation sociale, médicale et financière de M. [D] [C] justifient de lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 36 mois, selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [C] qui succombe principalement supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GUYON les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle M. [D] [C] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la SCI GUYON recevable en ses demandes ;

DISONS que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNONS M. [D] [C] à payer à la SCI GUYON la somme provisionnelle de 3.101,46 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 12 mai 2025,

AUTORISONS M. [D] [C] à apurer sa dette en 36 mensualités successives équivalentes d’un montant de 86 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNONS M. [D] [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS M. [D] [C] à verser la somme de 200 euros à la SCI GUYON sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE