TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame BERKANI, Greffier lors des débats

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e REYMOND Aurélie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à M^e PRIMA Marie-Hélène

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01615 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VIZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [R]

né le 13 Août 1968 à [Localité 5], domicilié : chez GUIS IMMOBILIER SAS, [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [S] [I]

né le 17 Septembre 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Marie-Hélène PRIMA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 24 avril 2003, Monsieur [U] [R] a donné à bail à Madame [N] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Madame [N] [E] est décédée le 30 juillet 2023.

Par assignation du 8 février 2024, Monsieur [U] [R] a attrait Monsieur [J] [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour entendre juger qu’il est occupant sans droit ni titre de son logement suite au décès de sa mère, et obtenir principalement son expulsion et sa condamnation à payer, à titre provisionnel, un arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée le 11 avril 2024, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 6 mars 2025.

Chacune des parties, représentée par son conseil respectif, s’est référée à ses dernières conclusions déposées à l’audience.

Monsieur [R] a demandé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [I] à lui payer à titre provisionnel :* la somme de 7.385,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de 600 euros outre les charges, due du 1er décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et des sommations signifiées les 16 novembre 2023 et 30 janvier 2024.

Monsieur [R] a exposé en substance, que suite au décès de Madame [E], la présence de son fils, Monsieur [J] [S] [I], a été constatée dans les lieux. Il a mandaté un commissaire de justice pour délivrer à Monsieur [I] une sommation interpellative d’avoir à libérer le logement le 16 novembre 2023, en vain. Une ordonnance judiciaire sur requête du 14 décembre 2023 a permis une seconde sommation interpellative le 30 janvier 2024, lors de laquelle Monsieur [I] a déclaré habiter effectivement dans l’appartement depuis le décès de sa mère. Monsieur [R] l’a donc assigné en expulsion en qualité d’occupant sans droit ni titre. Néanmoins, Monsieur [I] prétendant au transfert du contrat de bail pour avoir vécu au moins une année avec sa mère avant son décès, Monsieur [R] a modifié le fondement de ses demandes. Il a indiqué avoir fait signifier à Monsieur [I] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer un arriéré de 6.614,04 euros par acte du 13 septembre 2024, visant la clause résolutoire, resté infructueux, de sorte que la résiliation de plein droit du bail est acquise.

Monsieur [I] a demandé de constater qu’il peut bénéficier du transfert du bail de sa mère, de suspendre le jeu de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois et subsidiairement sur 24 mois, de débouter Monsieur [R] du surplus de ses demandes et de statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Monsieur [I] a souligné qu’en cours de procédure, Monsieur [R] ne conteste plus son droit de transfert au bail. Il vit au domicile de sa mère depuis 1974, ce que confirment divers documents officiels et témoignages. Il n’a pas contesté être débiteur des loyers et charges. Il a précisé que le refus injustifié de Monsieur [R] de le reconnaître locataire a bloqué les démarches CAF pour obtenir des aides. Il a cependant souscrit une assurance locative et engagé des démarches de relogement. La succession lui permettra de s’acquitter de sa dette. Soulignant sa bonne foi, il s’est dit fondé à obtenir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de constater qu’aux termes de ses dernières conclusions notifiées par commissaire de justice au défendeur le 4 décembre 2024, Monsieur [U] [R] ne conteste plus le transfert du bail de Madame [N] [E] au profit de son fils, Monsieur [J] [S] [I], sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il a en conséquence modifié le fondement juridique de ses demandes en visant la résiliation de plein droit du bail pour impayé locatif et défaut d’assurance locative.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Il est de principe que cette notification s’effectue avant le premier appel de l’affaire à l’audience. Ce défaut de notification ne peut être régularisé en cours d’instance.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer a été délivré le 13 septembre 2024, soit postérieurement à l’assignation du 8 février 2024.

Monsieur [R] ne justifie pas avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture des Bouches du Rhône, qui ne pouvait en tout état de cause, pas survenir dans les délais prévus par les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail pour impayé locatif est donc irrecevable.

En revanche, aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail conclu le 24 avril 2003 et transféré à Monsieur [I] au décès de sa mère le 30 juillet 2023, contient, en son article X, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs, un mois après commandement resté infructueux.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 13 septembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois.

Monsieur [I] verse aux débats une attestation d’assurance souscrite le 28 février 2025, date de 1er effet du contrat, soit bien au-delà du délai qui lui était imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2024, soit un mois après la délivrance de la sommation par commissaire de justice, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [I] est devenu occupant sans droit ni titre du logement au 13 octobre 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I], par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 531,42 euros, et de le condamner au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il ressort du décompte actualisé au 3 mars 2025, que Monsieur [I] reste à devoir une somme de 9.511,54 euros au titre de l’arriéré locatif.

Pour le reste, Monsieur [I] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative, et n’apporte pas la preuve de sa libération.

Dès lors il sera condamné par provision, à verser à Monsieur [R] une somme de 9.511,54 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.306,02 euros à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [I] justifie percevoir 534,82 euros de RSA. Il produit également un relevé de comptes de la succession de sa mère, faisant apparaître un solde créditeur de 18.871,33 euros qu’il devrait, selon son assistance sociale, partager avec un frère. Or, compte tenu de l’incertitude sur la date de liquidation de cette succession, du montant colossal de la dette, de la qualité du bailleur, personne privée, et de l’absence actuelle de ressources suffisantes de Monsieur [I] lui permettant d’apurer sa dette dans les délais légaux, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696, Monsieur [I] est condamné à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024, et des sommations signifiées les 16 novembre 2023 et 30 janvier 2024, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R], Monsieur [I] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2003, entre Monsieur [U] [R] et Madame [N] [E], transféré à Monsieur [J] [S] [I] le 30 juillet 2023 et portant sur un appartement situé 4ème étage, [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 octobre 2024 pour défaut d’assurance locative ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [S] [I] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [S] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] [I] à payer à Madame [T] [D], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit 531,42 euros, due depuis le 13 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] [I] à payer à Monsieur [U] [R] à titre provisionnel, la somme de 9.511,54 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.306,02 euros à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 mars 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [S] [I] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] [I] à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024, et des sommations signifiées les 16 novembre 2023 et 30 janvier 2024, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président