N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DALR

MINUTE n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

JUGEMENT DU 28 novembre 2025

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A l’audience publique du juge de l’exécution siégeant en matière de saisie immobilière tenue le 24 octobre 2025 à 14 heures par Monsieur Thomas GREGOIRE, Président au Tribunal judiciaire d’AUXERRE, juge de l’exécution

assisté de Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-greffier,

a été appelée l’affaire N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DALR du répertoire général,

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE BOURGOGNE

Société coopérative à capital et personnel variables, régie par la Loi du 05 août 1920, le Livre V du Code Rural et les textes subséquents,

immatriculé au RCS de TROYES sous le n°775 718 216

agissant poursuites et diligences du responsable du Service Recouvrement Contentieux dûment habilité à cette fin domicilié es-qualité audit siège

domiciliée : chez M^e Patricia NOGARET – 5 Rue Marcellin Berthelot 89000 AUXERRE,

dont le siège social est sis 269 Faubourg Croncels – 10080 TROYES

représentée par M^e Patricia NOGARET, avocat au barreau D’AUXERRE

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [G] [M] [V]

né le 10 Juin 1973 à AUXERRE (89000)

de nationalité Française

demeurant 10 rue de l’Ecole – Montlherry – 89290 VENOY

Comparant en personne

Madame [Y] [H] [D]

née le 29 Avril 1975 à COSNE-COURS-SUR-LOIRE (58200)

de nationalité Française

demeurant 70, Avenue d’Auxerre – 89000 SAINT GEORGES SUR BAULCHE

représentée par M^e Frédéric LEPRETRE, avocat au barreau D’AUXERRE

DÉBATS : à l’audience publique du 28 Novembre 2025

JUGEMENT : le 27 mars 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [O] [V] et Madame [Y] [D], par Maître [X] [L], commissaire de justice associés à AUXERRE (89) le 3 mars 2025 et publié le 29 avril 2025 au Service de la Publicité Foncière d’AUXERRE Volume 2025 S n°20, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE a fait saisir un bien immobilier situé sur la commune de CHEVANNES (89), sis hameau de Maulny, 9 rue de la Fermière, cadastré sections AI 46 lieudit « La Maladière », d’une surface de 19 ares et 86 centiares, et section AI n°47 lieudit « 9 rue de la Fermière » pour 21 ares et 30 centiares.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE a fait assigner Monsieur [O] [V] et Madame [Y] [D] afin d’avoir à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation du 19 septembre 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 30 juin 2025.

Le procès-verbal de description a été établi par la SELARL QUALIJURIS, commissaires de justice à AUXERRE (89) le 14 avril 2025 et a été déposé au greffe le 30 juin 2025.

A l’audience du 19 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 24 octobre 2025 pour un échange de conclusions.

A l’audience du 24 octobre 2025, Monsieur [O] [V] a comparu en personne non assisté.

Madame [Y] [D] a comparu assistée. Par l’intermédiaire de son conseil, elle a développé ses conclusions n°2 reçues au greffe le 24 octobre 2025 :

Elle a ainsi exposé être séparée de monsieur [V] depuis 2016 et avoir depuis février 2016 quitté la maison de Chevannes. Elle indique avoir continué à honorer sa part du crédit pendant environ un an, après quoi les échéances n’auraient plus été reprises par monsieur [V]. Elle expose que, dans le prolongement de la procédure devant le juge aux affaires familiales, monsieur [V] n’aurait pas effectué les démarches visant à racheter ses parts sur le bien immobilier. Elle a sollicité de pouvoir vendre amiablement le bien, évoquant une proposition d’achat pour la somme de 110.000 euros, proposition valable jusqu’au 31 décembre 2025. Elle a par ailleurs souligné l’existence d’un différentiel entre ce qui est demandé à monsieur [V] (96.961,31€) et ce qui lui est demandé (131.183,20€). Elle relève notamment que le jugement organisant le partage de l’indivision suite à la séparation du couple attribuait à monsieur [V] la propriété du bien, qu’il était redevable d’une indemnité d’occupation et qu’il devait racheter les partes de la maison indivise, ce qui n’a pas été fait, une procédure de surendettement ayant été engagée par l’intéressé. S’agissant de sa propre créance : elle estime que la somme réclamée au titre de l’indemnité forfaitaire (7% du capital de la créance, pour 5.961,15€) est assimilable à une clause pénale, et qu’elle doit être réduite à 1€ en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle estime également qu’elle n’était pas redevable d’intérêts dès lors que le règlement du crédit avait été suspendu du fait des dossiers de surendettement de monsieur [V], lequel avait la jouissance du bien, et estime en tout état de cause que le calcul des intérêts n’est pas compréhensible. Elle sollicite ainsi que la créance soit limitée au principal.

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE indique en réponse s’agissant du montant de la créance de madame [D] que le différentiel de créances avec monsieur [V] s’explique par le fait que ce dernier a bénéficié de deux plans de surendettement, ayant donc gelé les intérêts, et relève que ce plan n’a pas bénéficié à madame [D]. Elle souligne que le jugement du tribunal de grande instance du 27 décembre 2019 ordonnant le partage de l’indivision ne lui est pas opposable. S’agissant de l’indemnité de 7%, elle souligne que les défendeurs n’ont pas été diligents pour la vente du bien, et que cette indemnité est celle résultant du contrat au titre de l’indemnité d’exigibilité immédiate. Elle demande donc à ce que l’indemnité d’éligibilité immédiate au titre du prêt n°1072676 du 29 juillet 2006 soit fixée au taux de 7%, soit 5.961,15 euros au jour de la déchéance du terme, et que sa créance soit en conséquence fixée à 118.466,04€ au titre du prêt n°1072676 et 12.717,16€ au titre du prêt n°1072677 pour comptes arrêtés au 23 décembre 2024.

Toutes les parties présentes, en personnes ou représentées, ont donné leur accord pour envisager une vente amiable, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE sollicitant que le prix de vente minimal soit fixé à 90.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les conditions visées aux articles L311-2, L311-4, L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies en l’espèce, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE justifiant d’un titre exécutoire régulier constitué de :

la copie exécutoire d’un acte de vente passé devant Me [S], notaire à POURRAIN (89), le 5 août 2006, contenant un prêt d’investissement immobilier n°1072676 d’un montant de 98.970,47 euros, au taux effectif global de 4,8802€ l’an d’une durée de 360 mois, et un prêt 0% du ministère du logement N°1027677 d’un montant de 14.250 euros au taux effectif global de 0,5241€ l’an d’une durée de 204 mois, consentis par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE au profit de Monsieur [O] [V] et Madame [Y] [D] avec affectation hypothécaire sur les biens.

1) Sur le montant de la créance

Aux termes de l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

S’agissant en premier lieu de l’indemnité forfaitaire de 7% sur le total de la créance, soit 5.961,15€, madame [D] soutient que cette somme est assimilable à une clause pénale, et qu’elle est donc susceptible d’être réduite en application de l’article 1231-5 du code civil.

Il convient de relever que l’article 1231-5 du code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

A cet égard, il y a lieu de relever que le contrat de prêt n°1072676 du 29 juillet 2006, signé par madame [D], prévoit une indemnité égale à 7% des sommes dues. Madame [D] se borne à constater que cette somme est assimilable à une clause pénale, et qu’il conviendrait dès lors de la réduire à 1€. Il convient cependant de relever que cette réduction est une faculté offerte au juge et qu’elle est subordonnée au constat du caractère manifestement excessif de l’indemnité. En l’espèce, une indemnité de 7% résultant de la défaillance dans le paiement d’un prêt immobilier n’apparaît pas manifestement excessive.

S’agissant en second lieu du différentiel entre les sommes exigibles par madame [D] et monsieur [V], il convient de relever que c’est à juste titre que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE relève que cela résulte de l’existence d’une procédure de surendettement dont a seul bénéficié monsieur [V], conduisant à placer les deux défendeurs dans des situations différentes, en raison du gel des intérêts pendant une période concernant monsieur [V] exclusivement.

Il convient enfin de relever que le calcul des intérêts, dont madame [D] estime qu’il n’est pas compréhensible en ce qu’il cumule des intérêts normaux et des intérêts de retard, il y a lieu de relever que ce calcul résulte du contrat de prêt, lequel prévoit des intérêts de retard en cas de défaillance de l’Emprunteur (section « Défaillance de l’emprunteur », page 7, du contrat de prêt). Le calcul des intérêts apparaît dès lors comme résultant du contrat et ce avec le niveau suffisant de précision.

En conséquence, il convient de débouter madame [D] de ses demandes de diminution de sa créance, et de mentionner que la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE s’élève à 118.466,04€ au titre du prêt n°1072676 et 12.717,16€ au titre du prêt n°1072677 pour comptes arrêtés au 23 décembre 2024.

2) Sur la demande de vente amiable

Aux termes des articles R322-16 et R322-17 du code des procédures civiles d’exécution, la demande tendant à être autorisé à procéder à la vente amiable de l’immeuble peut être formée verbalement à l’audience d’orientation.

Conformément à l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge autorise la vente amiable après s’être assuré qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Cette demande s’apprécie au regard des démarches de mise en vente du bien et notamment de la production par le débiteur d’un mandat de vente du bien saisi auprès d’un professionnel de l’immobilier ou d’estimations immobilières.

En l’espèce, madame [D] justifie avoir engagé des démarches pour vendre de façon amiable le bien objet de la présence procédure, justifiant notamment d’une proposition d’achat acceptée en date du 29 septembre 2025, établie par l’agence IAD, pour un montant de 110.000€.

Il est donc démontré qu’elle a accompli des diligences aux fins de vendre amiablement le bien et que cette vente peut intervenir dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens et des conditions économiques du marché.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable, précisant qu’il demande à ce que le prix planché soit fixé à 90.000 euros.

Il convient donc de faire droit à la demande en autorisant la vente amiable du bien dont il s’agit pour un prix qui ne saurait être en deçà de la somme de 90.000 euros.

3) Sur la fixation de la mise à prix en cas de vente forcée en cas d’échec de la vente amiable

S’agissant de la mise à prix, aux termes de l’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution, le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

La mise à prix a été fixée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE à la somme de 50.000 euros.

Le montant de cette mise a prix n’a pas été contesté par les défendeurs.

4) Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuites du créancier sont réguliers et justifiés et s’élèvent à la somme de 4.893,95€ qu’il convient de retenir.

* * * *

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE madame [Y] [D] de ses demandes tendant à réduire l’indemnité forfaitaire et à limiter sa créance au seul principal à l’exclusion des intérêts ;

CONSTATE que la créance la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE s’élève à 118.466,04€ au titre du prêt n°1072676 et 12.717,16€ au titre du prêt n°1072677 pour comptes arrêtés au 23 décembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [O] [V] et Madame [Y] [D] à procéder dans un délai de 4 mois à la vente amiable du bien immobilier situé sur la commune de CHEVANNES (89), tels que visé dans le commandement valant saisie immobilière du 3 mars 2025, pour un prix qui ne pourra être inférieur à la somme de 90.000 euros ;

TAXE les frais de poursuite de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE-BOURGOGNE qui devront être versés par l’acquéreur en sus du prix de vente à la somme de 4.893,95 euros ;

RAPPELLE que conformément à l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente amiable n’est établi que sur consignation du prix de vente de l’immeuble auprès de la Caisse des dépôts et consignation et sur justification des frais taxés et des frais de vente à peine d’invalidité de ladite vente et renvoi en vente forcée de l’immeuble ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable, le notaire chargé d’établir l’acte de vente devra, conformément aux articles R322-24 et R322-25 du code des procédures civiles d’exécution :

mentionner les frais taxés qui seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, faire constater la vente par la présente juridiction, dans les conditions qui ont été fixées, afin que cette dernière puisse ordonner la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef des débiteurs ;

FIXE, en cas de vente forcée suite à un échec de la vente amiable autorisée par la présente décision, le montant de la mise à prix à la somme de 50.000 euros ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du vendredi 27 mars 2026 à 14h, le présent jugement valant convocation des parties ;

DIT que la présente décision sera notifiée au débiteur saisi et au créancier poursuivant par le greffe de la présente juridiction.

Le Greffier, Le Juge de l’exécution,