TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/09199 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5G7U

AFFAIRE : S.D.C. DU PARC KALLISTE BATIMENT G [Adresse 1] ( M^e Marine ALBRAND)

C/ Mme [P] [Y] ( ) M. [K] [F] ( )

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], représenté par Maître [U] [T] et Maître [C], de la Selarl AJASSOCIES dont le siège social est sis [Adresse 3], en sa qualité d’administrateur provisoire désignée par ordonnance du 22 juin 2023

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [P] [Y], née le 02 janvier 1989 à [Localité 4] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 5]

Monsieur [K] [F], né le 21 avril 1986 à [Localité 4] (13), domicilié et demeurant [Adresse 7]

tous deux défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] sont propriétaires des lots n° 1443 et n° 1213 au sein de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2].

Par ordonnance du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 22 juin 2023, la SELARL AJASSOCIES a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2].

Par actes d’huissier en date du 7 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, a fait citer Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

Vu l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

Vu tout ce qui précède,

Il est demandé au Juge de :

DECLARER la demande du Syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL AJASSOCIES, recevable et bien fondée faute pour Monsieur [F] et Madame [Y] d’avoir déféré aux termes de la mise en demeure du 22 mars 2024 restée infructueuse passé le délai de trente jours et, en conséquence ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 23.568,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date de la mise en demeure.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par les requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/09199.

Les actes ont été signifiés par remise à étude.

Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] sont défaillants.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] ont été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile.

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement solidaire d’une somme de 23.568,93 euros au titre des charges de copropriété impayées au 24 juillet 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété de Madame [Y] et Monsieur [F], la mise en demeure en date du 22 mars 2024 leur ayant été destinée, deux relevés de compte arrêtés au 1er avril 2024 et au 24 juillet 2024, la balance comptable de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2022, un appel de fonds ainsi qu’un carnet d’entretien de la copropriété.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2021 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois, force est de constater qu’apparaît sur les décomptes de charges produits, un solde antérieur de 11.026,84 euros.

Le syndicat ne justifie aucunement de cette somme ni de son origine. Celle-ci sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à leur égard est donc certaine, liquide et exigible.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « REP-28-SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT », « REP-184-FRAIS CONSTITUTION HYPOTHEQUE », et « REP-272-FRAIS CONSTITUTION HYPOTHEQUE », portés au débit du compte des défendeurs correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 797,00 euros.

Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] devront donc solidairement payer 11.745,09 euros au titre des charges de copropriété dues au 24 juillet 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le prévoit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité de Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] le paiement des charges de copropriété impayées, par courrier de mise en demeure daté du 22 mars 2024.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] devront solidairement payer sur les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, liés à la somme principale au titre des charges de copropriété impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K], qui sont défaillants, n’ont jamais répondu à la sollicitation du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable, et ne paient pas leurs charges depuis de nombreuses années.

Le caractère répété de leurs défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ces copropriétaires qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires, en situation de grande difficulté financière, comme en témoigne son placement sous administration provisoire.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, les frais de recouvrement et de mise à exécution de la présente décision de justice restent à la charge du créancier.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sise [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 11.745,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sise [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sise [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [P] et Monsieur [F] [K] aux entiers dépens ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sise [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT