TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 27 Mai 2025

GROSSE :

Le 09 Septembre 2025

à M^e Aurélie REYMOND

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07605 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZHE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [U] épouse [N], domiciliée : chez SAS CEPROGIM COLIN, administrateur de biens, [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [P]

né le 17 Novembre 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, Mme [S] [U] épouse [N] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 485 euros et d’une provision pour charges de 72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1760,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [P] le 11 juin 2024.

Par assignation du 14 novembre 2024, Mme [S] [U] épouse [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1965,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 27 mai 2025, Mme [S] [U] épouse [N], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant qu’elle s’oppose à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [S] [U] épouse [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 10 juin 2024 et la somme de 1760,38 euros n’a pas été réglée par ce dernier ni dans le délai de six semaines comme le prévoyait ce commandement, ni dans le délai de deux mois comme le stipule le contrat de bail. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [S] [U] épouse [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [S] [U] épouse [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2024, M. [C] [P] lui devait la somme de 264,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 669 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [U] épouse [N] ou à son mandataire. Toute indexation ou régularisation des charges doit en revanche être notifiée au préalable au locataire par courrier recommandé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, en particulier du faible montant de la dette le jour de l’audience, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’absence d’information sur la situation du locataire, non comparant à l’audience, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Mme [S] [U] épouse [N] recevable,

CONSTATE que le contrat conclu le 30 mars 2021 entre Mme [S] [U] épouse [N], d’une part, et M. [C] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 11 août 2024,

ORDONNE à M. [C] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 669 euros (six cent soixante-neuf euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, à condition que toute indexation ou régularisations de charges soit notifiée au préalable au locataire par courrier recommandé,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à Mme [S] [U] épouse [N] la somme de 264,72 euros (deux cent soixante-quatre euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025, mois de mai 2025 inclus,

DÉBOUTE Mme [S] [U] épouse [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et celui de l’assignation du 14 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge