TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [X] [B] ; Madame [O] [M] ; PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07187 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARUK

N° MINUTE :

7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [O] [M], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07187 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARUK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2024 à effet du 11 mars 2024, M. [A] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 473 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [O] [M].

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1485,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 24 avril 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [B] le 11 avril 2025.

Par assignations des 22 et 24 juillet 2025, M. [A] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement obtenir la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [B] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [O] [M] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1222,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025,

—  1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la caution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, M. [A] [E] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2025, s’élève désormais à 2645,73 euros. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la condition que M. [X] [B] justifie, dans le cours du délibéré, du paiement du loyer intégral du mois de décembre.

M. [X] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il explique être étudiant mais exercer en même temps la profession de chauffeur-livreur, ce qui lui permettra de s’acquitter de sa dette à la condition d’avoir un délai pour le faire.

M. [O] [M] sollicite de pouvoir bénéficier d’un échelonnement de sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, ainsi qu’il y avait été autorisé, M. [A] [E] a communiqué un décompte actualisé et indiqué que le loyer du mois de décembre n’avait pas été réglé en intégralité.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, M. [A] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1485,73 euros dans un délai de six semaines, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire a bien été signifié au locataire le 10 avril 2025.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti, étant rappelé qu’en application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation, le versement de l’aide personnalisée au logement entre les mains du bailleur correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et que les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.

Par conséquent, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au jour de l’audience, M. [X] [B] n’avait pas réglé l’échéance du mois de décembre 2025 de 603 euros qui avait été appelée le 1er du mois. Il ne s’en est pas non plus acquitté en son intégralité pendant le cours du délibéré, comme cela avait été accepté par son bailleur, puisqu’il justifie avoir versé la somme de 250 euros qui, additionnée à la somme de 347 euros versée par la CAF n’est pas suffisante à le couvrir en totalité.

Par conséquent, les conditions ne sont pas réunies pour faire droit à la demande de M. [X] [B] de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il en sera donc débouté.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [A] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [A] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 février 2026, donc après déduction de son dernier virement de 250 euros, M. [X] [B] lui devait la somme de 2 395,73 euros, au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 8 euros facturée au titre des frais de relance, en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la somme de 82 euros correspondant à la TEOM 2025 dont le montant n’est justifié par aucune pièce.

Il s’en déduit une dette de 2 305,73 qui n’est pas contestée par M. [X] [B].

Il sera ainsi condamné à verser cette somme provisionnelle à M. [A] [E] ainsi qu’à lui verser, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, M. [A] [E] produit un engagement de caution valable en la forme, signé par Mme [O] pour une durée maximale de 9 ans et un montant de 21 708 euros au titre des loyers impayés mais également des indemnités d’occupation dues. Le commandement de payer lui a été dénoncé par acte de commissaire de justice le 24 avril 2025. Celle-ci, présente à l’audience, n’a pas contesté le montant des sommes dues.

Par conséquent, elle sera condamnée solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2 305,73 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupations échues, terme de décembre 2025 inclus et au paiement des indemnités d’occupation à échoir à compter du mois de janvier 2026.

Sur les délais de paiement

En l’espèce, la demande de délais de paiement formée par M. [X] [B] et Mme [O] [M], compte-tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, ne peut prospérer que sur le fondement des dispositions de droit commun prévues à l’article 1343-5 du code civil, selon lesquelles le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La dette s’élève à la somme de 2 305,73 euros et l’expulsion de M. [X] [B] ayant été ordonnée, les impayés n’ont pas vocation à perdurer. Par ailleurs, M. [A] [E] ne fait pas état d’une situation financière faisant obstacle à l’octroi des délais de paiement.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser les défendeurs à se libérer de leur dette moyennant le versement d’une mensualité de 96 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [B] et M. [O] [M], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [A] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2024 entre M. [A] [E], d’une part, et M. [X] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] est résilié depuis le 23 mai 2025,

ORDONNE à M. [X] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [B], solidairement avec M. [O] [M], à payer à M. [A] [E] la somme de 2 305,73 euros (deux-mille trois-cent-cinq euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 11 février 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse,

CONDAMNE M. [X] [B], solidairement avec M. [O] [M] à verser à M. [A] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

AUTORISE M. [X] [B] et M. [O] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante durant la période pendant laquelle il continuera d’occuper les lieux, une somme minimale de 96 euros (quatre-vingt-seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [X] [B], solidairement avec M. [O] [M], à payer à M. [A] [E] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [B], solidairement avec M. [O] [M], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge