Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Hervé BOULANGER, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [C] [Y]

Appartement 11 Etage 2

18 Rue Guy Moquet

44110 CHATEAUBRIANT

non comparant

Madame [M] [R] épouse [U]

18 Rue du Maréchal Liautey

44110 CHATEAUBRIANT

comparant en personne

Madame [W] [E] épouse [H]

18 Rue du Maréchal Liautey

44110 CHATEAUBRIANT

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

délibéré prorogée au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02550 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGRG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Philippe GRESLE

CCC à Monsieur [O] [C] [Y]

CCC à Madame [M] [R] épouse [U]

CCC à Madame [W] [E] épouse [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 décembre 2023 à effet au même jour, HABITAT 44 a donné à bail à [O] [C] [Y] un logement de type T3 lui appartenant sis, 18 rue du Marechal Lyautey, groupe Vitre, rez-de-chaussée – 44110 CHATEAUBRIANT, moyennant un loyer mensuel initial de 308,68 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 142€.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, HABITAT 44 a effectué deux sommations interpellatives à [W] [E] épouse [H] et [M] [R] épouse [U], personnes présentes dans le logement. Sur place, le commissaire de justice s’est entretenu avec les deux femmes qui ont chacune indiqué vivre dans le logement depuis fin décembre 2023 sans pouvoir justifier d’un titre. Elles indiquent que le bail du logement est au nom de [O] [C] [Y] et que le loyer lui est payé par l’intermédiaire du mari de [M] [R] épouse [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, HABITAT 44 a fait assigner [O] [C] [Y], [W] [E] épouse [H] et [M] [R] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Prononcer la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2023 avec toutes suites et conséquences de droit ;

· Ordonner notamment l’expulsion de [O] [C] [Y] des lieux loués ainsi que tout occupant de son chef et notamment [W] [E] épouse [H] et [M] [R] épouse [U] régulièrement appelées en intervention forcée à la présente procédure ;

· Condamner [O] [C] [Y] aux restitutions des fruits perçus, soit la somme de 700 € par mois à compter du 4 décembre 2023 ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le diagnostic social et financier sur la situation de [M] [R] épouse [U] a été transmis au tribunal par les services sociaux du département le 17 octobre 2024. Celui traitant de la situation de [W] [E] épouse [H] a été transmis le 21 octobre 2024. Enfin, le dernier diagnostic, établi au sujet d'[O] [C] [Y], a été transmis au tribunal le 5 novembre 2024, indiquant que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance. Elle demande la résiliation judiciaire du contrat de bail du fait de la sous-location pratiquée par son locataire, précisant que cette sous-location n’est pas contestée par les personnes présentes dans le logement. Elle soulève également qu’une dette de loyer existe pour un montant de 126,14 €. Enfin, elle refuse que soit octroyé aux sous-locataires un délai pour quitter les lieux.

Régulièrement assignée à personne, [M] [R] épouse [U] a comparu. Elle indique avoir trois enfants à charge, son mari vivant au Sénégal. Elle déclare se considérer comme une famille avec [W] [E] épouse [H]. Elle précise que le 24 décembre 2023, [O] [C] [Y] leur a proposé la maison dont il était locataire le temps pour elles de trouver une autre solution. [M] [R] épouse [U] demande un délai pour quitter les lieux afin de trouver un nouveau logement, indiquant avoir déposé une demande de logement social.

Régulièrement assigné à étude, [O] [C] [Y] n’a pas comparu.

Régulièrement assignée à domicile, [W] [E] épouse [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour raisons de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

L’article 1217 du code civil énonce que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

Selon l’article 1224 du même code, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’article 5.1 du contrat de bail signé le 4 décembre 2023 entre HABITAT 44 et [O] [C] [Y] stipule que « la sous-location des locaux désignés au présent contrat est interdite ».

Une exception à cette interdiction est cependant autorisée, impliquant un contrat de sous-location dont la copie doit alors être transmise au bailleur, qui doit avoir été informé au préalable et qui percevra directement les sous-loyers.

L’article 5.1 du contrat de bail du 4 décembre 2023 stipule également que « le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire, qui doit l’occuper au moins 8 mois par an, conformément à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. ».

Au soutien de ses prétentions, HABITAT 44 fournit plusieurs pièces :

— un certificat de résidence du 7 mars 2024 par lequel la première adjointe à la ville de Châteaubriant certifie que [M] [R] épouse [U] est domiciliée au 18 rue Maréchal Lyautey à CHATEAUBRIANT ;

— deux demandes de logement social, formulées l’une par [W] [E] épouse [H] et l’autre par [M] [R] épouse [U], adressées à la mairie de Châteaubriant dans lesquelles il est indiqué pour chacune qu’elle réside au 18 rue du Maréchal Lyautey chez [O] [C] [Y], logement habité par neuf personnes, chacune déclarant payer un loyer de 350 € par mois ;

— une attestation non signée du 24 mai 2024 par laquelle l’agence De Coquereaumont Immobilier déclare sur l’honneur que [O] [C] [Y] est locataire en titre depuis le 23 novembre 2018 d’un logement situé 13 rue Guy Moquet – 44110 CHATEAUBRIANT ;

— un contrat de travail à durée indéterminée intérimaire conclu le 25 octobre 2021 entre la société Manpower et [C] [Y] [O], demeurant 13 rue Guy Moquet – 44110 CHATEAUBRIANT.

Lors de l’audience, HABITAT 44 indique que la sous-location n’est pas contestée. [M] [R] épouse [U], présente lors des débats, reconnaît vivre dans les lieux avec ses enfants et [W] [E] épouse [H], ce qui est confirmé par les sommations interpellatives du 17 juillet 2024, mais également par les demandes de logement social des deux femmes ainsi que par le certificat de résidence établi par la mairie de Châteaubriant. Il est par ailleurs justifié que le locataire en titre, [O] [C] [Y], est domicilié à une autre adresse depuis 2018.

Ainsi, la sous-location mise en place par [O] [C] [Y], locataire, est démontrée et celui-ci a manqué à ses obligations de locataire, prévues à l’article 5.1 du contrat de bail. Il n’a pas comparu pour contester la sous-location ou la gravité du manquement à ses obligations de locataire. D’après les pièces communiquées, les sous-locataires lui versent chacune la somme de 350 € par mois, soit une somme totale mensuelle de 700€ pour un logement dont le loyer d’origine était de 308,68 €, outre une provision mensuelle pour charges de 142 €.

Locataire d’un logement social conventionné, ayant sous-loué son logement à au moins deux personnes pendant plusieurs mois, [O] [C] [Y] ne peut être considéré comme étant de bonne foi au regard de l’article 5.1 du contrat de bail, d’autant qu’il n’a manifestement jamais occupé ce logement, le contrat de bail ayant été signé le 4 décembre 2023 et qu’il est attesté qu’il vit à une autre adresse depuis le 23 novembre 2018.

Le contrat de bail est donc résilié et [O] [C] [Y] doit être expulsé, ainsi que tout occupant et biens de son chef.

[O] [C] [Y] sera condamné à payer à HABITAT 44, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 462,53 €.

Sur le remboursement des sous-loyers

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. En l’espèce, le locataire a sous-loué l’appartement pendant plusieurs mois sans l’accord du bailleur et ainsi, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées.

Dans ses écritures, HABITAT 44 demande la condamnation d'[O] [C] [Y] aux restitutions des fruits perçus, soit la somme de 700 € par mois à compter du 4 décembre 2023.

D’après les procès-verbaux d’huissier en date du 17 juillet 2024, [W] [E] épouse [H] et [M] [R] épouse [U] sont dans le logement et versent un loyer à [O] [C] [Y] depuis fin décembre 2023. Toutefois, lors de la venue de l’huissier de justice, ces dernières étaient dans l’impossibilité d’en déterminer le montant, le loyer étant versé par le mari de [M] [R] épouse [U].

Il ressort pourtant des fiches de demande de logement social adressées à la mairie de Châteaubriant que pour ce logement, chacune a déclaré verser un loyer de 350 € par mois. En outre, le diagnostic social et financier précise que les deux familles qui vivent dans le logement versent chacune la somme de 350 € par mois.

Par conséquent, [O] [C] [Y] sera condamné à restituer à HABITAT 44 la somme de 8.400 €, correspondant aux loyers perçus entre les mois de décembre 2023 et novembre 2024 (700 € x 12).

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

L’article L 412-2 du même code prévoir que « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. ».

L’article L 412-6 du code de procédure civile d’exécution énonce que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ».

D’après l’article L 412-3 du même code, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales” ; “le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions” ; ces dispositions “ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Enfin, l’article L 412-4 précise que la durée de ces délais “ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” et que “pour la fixation de ces délais, il est tenu compte”, notamment, « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. »

En l’espèce, [M] [R] épouse [U] indique lors de l’audience avoir 3 enfants à charge et avoir déposé une demande de logement social. Le bailleur verse aux débats deux fiches de demande de logement social présentées par [M] [R] épouse [U] le 23 avril 2024. Il y est mentionné que [W] [E] épouse [H] vit dans le logement avec ses 4 enfants âgés respectivement de 17, 11, 5 et 3 ans. Le diagnostic social et financier précise que [M] [R] épouse [U] et son mari sont arrivés en France en 2018 et qu’ils ont obtenu leur titre de séjour courant 2024. De plus, il est précisé que ces derniers sont entrés dans le logement sis 18 rue du Marechal Lyautey – 44110 CHATEAUBRIANT de manière précipitée à la suite de la vente du logement qu’ils occupaient à Saint-Vincent des Landes. Lors de leur entrée dans les lieux, ils ne connaissaient pas l’illégalité d’une sous-location d’un logement social. Le couple vit sur les revenus de Monsieur [U] qui possède une entreprise au Sénégal gérée à distance. Ce dernier cherche en parallèle un emploi en France. Le couple rechercherait activement un logement tant social que dans le parc privé. [W] [E] épouse [H] a présenté une demande de logement social le 3 mai 2024.

Le diagnostic social et financier établi au sujet de [W] [E] épouse [H] et sa famille, indique que leur demande d’asile a été rejetée mais qu’un titre de séjour vie privée et familiale a été sollicité auprès de la préfecture, cette dernière étant toujours en cours d’étude. Il est également précisé que le couple n’a pas de ressource et que, du fait de l’illégalité de leur situation, ils ne peuvent prétendre à un logement en location.

Lors de l’audience, [M] [R] épouse [U] formule pour elle comme pour son amie une demande de délai pour quitter les lieux afin de trouver une solution de relogement. Le demandeur s’oppose à cette demande.

Il est rappelé que l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution s’applique, ainsi que les articles suivants, à la personne expulsée et tout occupant de son chef, ce qui inclut les sous-locataires. Or, il n’est pas allégué que les sous-locataires soient entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le présent jugement est rendu au cours de la trêve hivernale et au regard de la situation de famille des deux femmes, de leur demande effectuée pour obtenir un logement social et de la durée de leur présence dans le logement (plus d’un an), il convient de ne pas leur accorder de délai supplémentaire pour quitter les lieux, les délais légaux étant suffisamment protecteurs de leur situation.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [C] [Y] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 126,17 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 novembre 2024.

Toutefois, après déduction des frais de procédure, qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais le cas échéant et lorsque cela est justifié des dépens, il apparaît que la dette locative est apurée.

Par conséquent, HABITAT 44 sera déboutée de sa demande de paiement de l’arriéré locatif.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [C] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 4 décembre 2023 entre HABITAT 44 et [O] [C] [Y] concernant le logement de type T3 sis, 18 rue du Marechal Lyautey, groupe Vitre, rez-de-chaussée – 44110 CHATEAUBRIANT à compter de la présente décision ;

ORDONNE à [O] [C] [Y], occupant sans droit ni titre, et tout occupant de son fait, en particulier [W] [E] épouse [H], [M] [R] épouse [U] et leurs enfants, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [O] [C] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment [W] [E] épouse [H] et ses enfants et [M] [R] épouse [U] et ses enfants et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [O] [C] [Y] à payer à HABITAT 44, à compter du 7 février 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 462,53 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [O] [C] [Y] à payer à HABITAT 44 la somme de 8.400 € correspondant à la restitution des fruits perçus (sous-loyers) ;

CONDAMNE [O] [C] [Y] à payer à HABITAT 44 la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY