TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e MEESSEN Dora

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M^e OFFRET FERKAOUI Lisa

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05892 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PPQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LES PEUPLIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dora MEESSEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [T]

né le 01 Janvier 1976 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Lisa OFFRET FEKRAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [Z] épouse [T]

née le 12 Mai 1979 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Lisa OFFRET FEKRAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 27 octobre 2021, Monsieur [E] [W] représenté par son mandataire IMMO DE France PROVENCE a consenti à Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 794 € outre 100 € à titre de provision pour charges générales;

La SAS LES PEUPLIERS a acquis le bien immobilier susvisé le 13 décembre 2022 ;

Alléguant des impayés de loyers et charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] le 5 juin 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2690,55 € en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 6 juin 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, dénoncé le 13 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SAS LES PEUPLIERS, a fait assigner en référé Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, si besoin avec le concours de la force publique, du commissaire de police et d’un serrurier ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suite à la signification de l’ordonnance et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés ;,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux pour sûreté des loyers échus et charges locatives et condamner solidairement les requis à payer les frais éventuels de déménagement et de garde-meuble qui seraient dus en vue de la complète libération des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4 591,43 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 6 août 2024 date de la résiliation du bail;

— leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 950,44 euros à compter du 1er septembre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A cette audience, la SAS LES PEUPLIERS et Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] ont été représentés par leur avocat respectif ;

La SAS LES PEUPLIERS a indiqué qu’elle se désistait de ses demandes en résiliation du bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation, les locataires ayant quitté les lieux le 23 décembre 2024 ;

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS LES PEUPLIERS demande au juge des référés de :

déclarer la SAS LES PEUPLIERS recevable et bien fondée en ses demandesdébouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusionscondamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5799,21 euros due au titre des loyers et charges impayés restant dus au départ des lieux le 23 décembre 2024condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Sur l’exception d’inexécution opposée par les requis, les requérants font valoir que l’argumentation des défendeurs qui produisent un seul mail de l’entreprise PACA RENOVATION, n’est pas sérieuse ; ils soulignent que l’agence a mandaté une entreprise pour vérifier l’état de l’appartement et que les locataires ont refusé l’accès et n’ont jamais donné suite ;

Ils font valoir que l’infiltration est très légère et que les diagnostics lors de l’achat de l’appartement ne révèlent aucune dangerosité de ce logement ou de l’installation électrique ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret du 30 janvier 2002, de :

constater la validité de l’exception d’inexécutionconstater le départ des locataires au mois de décembre 2024 Au soutien de l’exception d’inexécution, les défendeurs qu’ils ont adressé plusieurs mails à l’agence gestionnaire du bien sollicitant des travaux de remise aux normes de l’alimentation électrique et de gaz et soutiennent être en mesure d’opposer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de l’efficacité du commandement de payer, ayant été légitimes à suspendre le versement des loyers, l’appartement au vu de l’état de l’installation électrique étant dangereux pour eux et leurs enfants empêchant une jouissance paisible ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

La SAS LES PEUPLIERS justifie par l’attestation établie le 14 décembre 2022 par Maître [X] [V], notaire à [Localité 5], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

La SAS LES PEUPLIERS est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, d’expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation

La SAS LES PEUPLIERS a indiqué, et ce n’est pas contesté que les requis avaient quitté les lieux qu’un état des lieux de sortie avait été signé contradictoirement le 23 décembre 2024, et qu’elle se désistait en conséquence de ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] et à obtenir le paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Il sera donné acte à la SAS LES PEUPLIERS de ce qu’elle se désiste de ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion des défendeurs et obtenir le paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation;

Sur les loyers et charges impayés

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SAS LES PEUPLIERS sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer une somme provisionnelle de 5799,21 euros arrêtée au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre incluse jusqu’au 23 décembre 2024 date de la reprise des lieux ;

Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] opposent une exception d’inexécution en faisant valoir qu’ils ont été légitimes à suspendre le versement des loyers, l’appartement au vu de l’état de l’installation électrique étant dangereux pour eux et leurs enfants empêchant une jouissance paisible ;

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

En outre, en matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Les manquements du bailleur supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail et ait sollicité en justice l’autorisation de différer ou suspendre ses paiements.

Or, en l’espèce, s’il est établi que les locataires ont sollicité l’intervention de leur bailleur pour des problèmes d’infiltration, il ressort des courriels produits aux débats que la société gestionnaire s’est vue refuser l’accès au logement et que la société bailleresse a mandaté une entreprise afin d’identifier les désordres éventuels et les réparations à effectuer en sollicitant un devis; que cette société n’a manifestement pas pu pénétrer dans le logement litigieux, les locataires ne répondant pas aux différents appels et sollicitations ;

Il ressort de surcroît du dossier de diagnostics techniques en date du 17 décembre 2021 que la seule remarque concernant l’installation électrique concerne le dispositif assurant la coupure d’urgence qui n’est pas situé à l’intérieur du logement et ne révèle aucune dangerosité et il est relevé que certains points de contrôle n’ont pas pu être vérifiés en l’état du refus du locataire de procéder à des coupures de l’installation ;

Aucune contestation revêtant un caractère sérieux n’est caractérisée en l’espèce ;

En tout état de cause, Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] ne démontrent par aucun pièce versée aux débats que le logement loué était inhabitable ou totalement insalubre ;

Il est ainsi établi avec l’évidence requise en référé qu’aucun exception d’inexécution ne être opposée à l’obligation de paiement des loyers et des charges ;

Il s’ensuit que l’exception d’inexécution sera rejetée ;

La SAS LES PEUPLIERS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’état des lieux de sortie et un décompte actualisé à la somme de 5799,21 euros au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre incluse jusqu’au 23 décembre 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme totale de 8,02 au titre de rappels de loyers ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5791,19 euros, et tant a vu de la clause de solidarité insérée au bail que sur le fondement de l’article 220 du code civil, Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] sont solidairement condamnés à payer à titre provisionnel, la somme de 5791,19 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtés au 23 décembre 2024 ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] à payer à la SAS LES PEUPLIERS la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

En l’absence de contestations sérieuses

DECLARONS la SAS LES PEUPLIERS recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que la SAS LES PEUPLIERS se désiste de ses demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle ;

REJETONS l’exception d’inexécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] à payer à la SAS LES PEUPLIERS, la somme provisionnelle de 5791,19 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtés au 23 décembre 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] à payer à la SAS LES PEUPLIERS, la SAS LES PEUPLIERS la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [U] [Z] épouse [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE