Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p15 aud civile prox 6, 15 septembre 2025, n° 25/00999

TJ Marseille 15 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de dégradations justifiant la retenue
La cour a constaté que des dégradations avaient bien eu lieu, justifiant ainsi la retenue opérée sur le dépôt de garantie.
Accepté
Clause contractuelle réputée non écrite
La cour a jugé que la clause imposant le versement d'un forfait de nettoyage était réputée non écrite, et a donc condamné le bailleur à rembourser les frais indûment perçus.
Accepté
Démarches effectuées par les locataires
La cour a considéré que les démarches effectuées par les locataires justifiaient la condamnation du bailleur à rembourser les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p15 aud civ. prox 6, 15 sept. 2025, n° 25/00999
Numéro(s) :	25/00999
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ludivine RAZStéphanie DEIRMENDJIAN
Parties :	S.C.I. DCAA LA MADELEINE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Ludivine RAZ……………………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00999 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BTB

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [F] [X]

née le 23 Avril 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Ludivine RAZ, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [P] [S]

né le 19 Avril 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ludivine RAZ, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDERESSE

S.C.I. DCAA LA MADELEINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie DEIRMENDJIAN, avocat au barreau de Marseille

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, la SCI DCAA LA MADELEINE a loué à Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] un appartement sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 275 euros, hors charges.

Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] ont quitté les lieux le 17 août 2023.

Déplorant l’absence de restitution intégrale du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, d’un montant de 2 550 euros, Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] ont, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs demandes et moyens, fait assigner la SCI DCAA LA MADELEINE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

La SCI DCAA LA MADELEINE, représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral de ses prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Vu les articles 1103, 1730, 1731 et 1732 du code civil,

Vu les dispositions de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les articles 3-2, 7, 22 et 23,

Vu les dispositions de l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016,

Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, il est constant que la SCI DCAA LA MADELEINE – CFM n’a pas intégralement restitué le dépôt de garantie. Ainsi, le décompte fait état de retenues au titre :

Du rebouchage de trous et de la réfection de la peinture du salon, de la chambre, de l’arrête dans l’entrée (2 045,38 euros) ;De taches sur le canapé (150 euros) ;De rayures sur le bureau de la chambre (50 euros) ;De rayures sur la porte des WC (50 euros).

Or, il ressort des pièces transmises que l’appartement litigieux n’a été restitué dans son état d’origine, bien que Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] justifient de modifications apportées à l’état des lieux d’entrée concernant : « des carreaux cassés et un meuble avec des traces dans la salle de bains 1 » et « des traces de peinture sur une table dans la chambre 2 ».

En effet, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie que :

Le mur et le plafond du hall d’entrée, neufs à l’arrivée des locataires, comprennent des traces à leur départ ;Le bureau de la chambre 2, neuf à l’arrivée des locataires, comprend des traces et des rayures à leur départ ;Le mur du salon, neuf à l’arrivée des locataires (sauf des traces derrières la table et sous la fenêtre), comprend de nouvelles traces à leur départ (sur le mur droit en entrant ; présence d’autocollants ; trous au niveau des fenêtres et dans l’escalier) ;Le canapé du séjour, neuf à l’arrivée des locataires, comprend des traces de gras à leur départ ;La porte des WC, neuve à l’arrivée des locataires, est rayée à leur départ.

La SCI DCAA LA MADELEINE produit un devis et une facture acquittée daté du 1er août 2024 relatif à des travaux d’évacuation d’encombrants, de nettoyage et de peinture (moyennant le prix de 1 410 euros TTC), qui n’apparaissent pas disproportionnés au regard des réparations ni tendant à la réalisation de travaux d’amélioration, pour un montant total de 517,16 euros

Au vu de ces éléments, la SCI DCAA LA MADELEINE justifie donc de la retenue opérée du dépôt de garantie à hauteur de 2 295,38 euros, et Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] seront déboutés de leurs demandes de restitution du reliquat du dépôt de garantie et de paiement de la majoration pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 4 o) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que le locataire réglera au bailleurs un forfait de nettoyage initial pour son départ de 138 euros, correspondant à 5h30 de nettoyage. Ce forfait pourra être révisé selon les heures réalisées par notre femme de ménage à la sortie du locataire.

Cette clause contractuelle est réputée non écrite.

Il est constant que Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] ont versé la somme de 138 euros au titre de frais de nettoyage ; qu’une attestation ne respectant pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, fait état du nettoyage du logement (nettoyage des sols, désinfection de la cuisine et de la salle de bains, dépoussiérage des meubles et surfaces, nettoyage des murs et du canapé) ; qu’il ne ressort nullement de l’état des lieux de sortie que l’appartement donné à bail ait été rendu dans un état de sale, qui nécessitait un nettoyage.

Dès lors, la SCI DCAA LA MADELEINE sera condamnée à verser à Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] la somme de 138 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais de nettoyage indument perçus.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DCAA LA MADELEINE succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X], la SCI DCAA LA MADELEINE sera condamnée à lui verser la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] de leurs demandes de restitution du reliquat du dépôt de garantie et de paiement de la majoration pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

CONDAMNE la SCI DCAA LA MADELEINE à verser à Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] la somme de 138 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais de nettoyage indument perçus ;

CONDAMNE la SCI DCAA LA MADELEINE à verser à Monsieur [P] [S] et Madame [F] [X] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DCAA LA MADELEINE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,