Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 15 mai 2025, n° 25/00064

TJ Marseille 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'occupation sans droit du locataire après la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a condamné M. [P] [Y] au paiement de l'arriéré locatif, qui n'est pas contesté.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a accordé une indemnité d'occupation correspondant à la valeur équitable des locaux occupés indûment.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné M. [P] [Y] aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.
Accepté
Frais exposés dans l'instance
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour compenser les frais engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 15 mai 2025, n° 25/00064
Numéro(s) :	25/00064
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elsa LEDERLINPhilippe CORNET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00064 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53XT

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [I] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [M] [C] [Y]

né le 01 Mars 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 janvier 2020, M. et Mme [F], représentés par leur mandataire, le Cabinet Cyta Cartier, ont donné à bail à Mme [W] [Z] et M. [P] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 725 euros, outre 135 euros de provision sur charges.

A compter du 19 avril 2021, M. [P] [Y] est devenu seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [F] ont fait signifier à M. [P] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024 un commandement de payer la somme de 2.933,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, M. et Mme [F] ont fait assigner M. [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

CONSTATER la résiliation du bail d’habitation en date du 20 janvier 2020 conclu entre Monsieur et Madame [F] et Monsieur [P] [Y] ;

ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [Y], et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] et du [Adresse 4] faisant l’angle de ces 2 voies si besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNER Monsieur [P] [Y] à payer à Monsieur et Madame [F], les sommes suivantes :

• Une indemnité provisionnelle de 6.702,07 € (comptes arrêtés au 18/11/2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

• Une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 942,08 € jusqu’à la reprise effective des lieux, équivalente au montant des derniers loyer et charges.

• La somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

• Les entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 21 août 2024.

Au soutien de ses prétentions, M. et Mme [F] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, délivré le 21 août 2024, et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, M. et Mme [F], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [P] [Y] n’a pas comparu pas et n’a pas été représenté.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier du locataire qui ne s’est pas présenté au rendez-vous avec le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 2.933,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 octobre 2024.

M. [P] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [P] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [P] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 942,08 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [P] [Y] reste devoir la somme de 5.968,67 euros, à la date du 18 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus, après déduction des sommes non justifiées prélevées au titre des « prime mensuelle MRH », « frais de courtage MRH », « contrib. Attentat annuelle MRH » et « ordures ménagères ».

Pour la somme au principal, M. [P] [Y] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [P] [Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.968,67 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [F] les frais qu’ils ont exposé dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur est condamné.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2020 entre M. et Mme [F] et M. [P] [Y], concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 21 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [Y] à verser à M. et Mme [F], à titre provisionnel, la somme de 5.968,67 euros décompte arrêté au 18 novembre 2024 incluant la mensualité du mois de novembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 942,08 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [P] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [P] [Y] à verser à M. et Mme [F] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge,