TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e ANGIARI [Y]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e Benjamin AYOUN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00217 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54YG

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [C]

né le 23 Septembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Robert ANGIARI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [W]

né le 20 Mars 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Robert ANGIARI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société SNRJ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 19 janvier 2016, la société par actions simplifiée (SAS) S.N.R.J, représentée par sa mandataire, la société [Adresse 3], a donné à bail à M. [E] [C] et M. [Z] [W] un local à usage d’habitation situé au sein d’une maison individuelle située au [Adresse 4] dans le [Localité 3] pour un loyer de 1.000 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, M. [E] [C] et M. [Z] [W] ont fait assigner la SAS S.N.R.J, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 835 du Code de procédure civile et 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de condamnation à :

— remettre en état l’installation d’eau chaude et d’électricité en débranchant tous les câbles, installations et autres branchements sur les compteurs électriques et d’eau des locataires avec interdiction de procéder à tous nouveaux branchements sans autorisation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et en s’interdisant tout accès non autorisé au sous-sol où se trouvent les compteurs, en assortissant cette condamnation d’une pénalité de 1.000 euros par infraction constatée,

— leur payer une indemnité provisionnelle de 1.500 euros à valoir sur la liquidation de leur chef de préjudice lié à la surconsommation d’eau et d’électricité,

— payer une indemnité de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025.

Elle a été plaidée par les conseils respectifs des parties, représentées, à l’audience du 11 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions, M. [E] [C] et M. [Z] [W] réitèrent leurs demandes initiales.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir des troubles manifestement illicites. Ils exposent que suite une consommation d’électricité conséquente, ils découvrent un branchement illégal sur le compteur électrique sis à la cave, dissimulé par un câble et ce, au profit de la fille du gérant de la SAS S.N.R.J, exerçant une activité de psychothérapeute dans un local professionnel sis au rez-de-chaussée de la maison. Ils soutiennent que l’alimentation en eau de leur logement est également concernée, s’agissant notamment de la pose de sous-compteurs d’eau. Ils mentionnent qu’ils refusent une indemnisation forfaitaire mensuelle de 25 euros. Ils relèvent que la bailleresse reconnaît les branchements illicites a minima jusqu’au mois d’octobre 2024.

Ils contestent la remise en état des lieux au mois d’octobre 2024, de nouveaux branchements illégaux ayant été installés postérieurement. Ils indiquent qu’ils procèdent à la coupure du disjoncteur de la cave situé sur leur installation électrique le 10 juin 2025, la SAS S.N.R.J installant un nouveau disjoncteur afin de rétablir l’alimentation électrique du local professionnel le 22 juin 2025.

Sur la demande reconventionnelle d’interdiction d’accès à la cave, ils opposent l’incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé. Ils soutiennent que le jardin, la cave et le garage sont inclus dans le bail.

Ils estiment que l’installation de caméras de vidéosurveillance est bien fondée.

Conformément à ses conclusions, la SAS S.N.R.J, prise en la personne de son Président, au visa des articles 835 du Code de procédure civile et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

— conclue au rejet des demandes de M. [E] [C] et M. [Z] [W],

— demande reconventionnellement de leur interdire de pénétrer dans les parties non louées, à savoir le rez-de-chaussée, le garage, la cave et le jardin, sauf autorisation expresse et exceptionnelle du bailleur, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, la suppression immédiate des caméras de vidéosurveillance installées sans autorisation dans les espaces non louées, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de débarrasser les encombrants entreposés sans autorisation dans la cave et le garage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— sollicite la condamnation de M. [E] [C] et M. [Z] [W] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle expose qu’elle occupe le rez-de-chaussée de la maison aux fins d’exercice d’une activité libérale par l’une de ses associées et ce, depuis l’année 2015, M. [E] [C] et M. [Z] [W] étant dès la signature du bail au fait de cette situation, du fait de la configuration des lieux, Elle avance un accord donnant lieu à une indemnisation calculée sur la consommation réelle d’électricité par son associée, s’agissant en outre de la fille de son gérant. Elle fait état de relations amicales avec M. [E] [C] et M. [Z] [W] ayant permis cet accord.

Elle indique qu’elle fait procéder au raccordement du rez-de-chaussée à une source électrique indépendante et au débranchement du bloc de climatisation le 18 octobre 2024 et ce dès que M. [E] [C] et M. [Z] [W] manifestent leur intention de mettre un terme à cet accord.

Elle conteste toute difficulté dans l’alimentation d’eau de la maison. Elle précise que le compteur d’eau principal se situe à l’extérieur de la maison, deux sous-compteurs étant installés dans la cave, l’un pour son local et l’autre pour l’appartement loué par M. [E] [C] et M. [Z] [W].

Elle soutient que le sous-sol, la cave, le jardin et le garage ne font pas l’objet du bail.

MOTIFS

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les troubles manifestement illicites

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 1719 du Code civil et à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

La jouissance paisible d’un logement implique nécessairement une alimentation électrique et la possibilité pour le locataire de rétablir rapidement celle-ci en cas de coupure.

Le décret du 30 janvier 2002 définissant les critères d’un logement décent exige que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement et que le logement dispose d’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail en date du 19 janvier 2016 ayant pour objet : « une maison individuelle, désignation des parties privatives et des équipements : T3 de 94,32 m2, un salon, une salle à manger, une cuisine, deux chambres, une salle d’eau, un WC et un dressing ».

Il s’évince des débats et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice mandaté par M. [E] [C] et M. [Z] [W] et établi non contradictoirement le 4 octobre 2024, que cet appartement se situe au premier étage de la maison.

Sur le trouble relatif à l’installation électrique, M. [E] [C] et M. [Z] [W] produisent :

— le constat du 4 octobre 2024 susvisé indiquant l’installation du compteur principal des locataires au premier étage, et constatant des branchements dans le garage, avec la connexion de gaines de climatisation au compteur des locataires, outre la présence de disjoncteurs et de câbles indiquant une interconnexion entre le rez-de-chaussée et l’étage. Le commissaire indique que la consommation d’électricité au sein de la maison est ainsi partagée,

— une facture n° 2024-10-136 établie le 18 octobre 2024 par un électricien pour un montant de 300 euros relevant notamment une alimentation de l’interphone du local sis au rez-de-chaussée branchée sur le compteur de M. [E] [C] et M. [Z] [W], de même que le local en lui-même et la climatisation, un câble ayant été installé par le propriétaire suite à sa visite effectuée le 2 octobre 2024.

Ils versent également au débat la copie d’une plainte déposée le 7 octobre 2024 par M. [Q] [C] au Commissariat de police du [Localité 4] de [Localité 2] à l’encontre du gérant de la SAS S.N.R.J pour des faits de violation de domicile. Il déclare avoir découvert « un détournement d’énergie au niveau du compteur Enedis » au cours de l’année 2024.

Il ressort d’un courriel adressé par M. [Q] [C] à Mme [K] [X], installée en qualité d’entrepreneur individuel (psychomotricienne) au [Adresse 5] depuis le 14 septembre 2017, au rez-de-chaussée de la villa, tel que cela ressort des pièces versées au débat, qu’il perçoit de celle-ci une somme mensuelle de 25 euros, a minima depuis le mois de janvier 2024, le courriel ayant pour objet la régularisation de la consommation d’électricité pour le mois de février 2024.

M. [E] [C] et M. [Z] [W] communiquent par ailleurs la copie d’un courrier en réponse daté du 1er octobre 2024, adressé à leur conseil, évoquant le versement d’une indemnité par la bailleresse et une proposition d’indemnité complémentaire. Il y est fait état de la présence de sous-compteurs d’eau et d’électricité permettant des relevés et d’une proposition d’une baisse du montant des charges afin de « tenir compte du désagrément que pourrait constituer l’activité » de Mme [K] [X].

La SAS S.N.R.J justifie de :

— l’intervention d’une société sur un bloc de climatisation installé en 2020 aux fins de déconnexion de l’unité murale installée dans le studio en sous-sol,

— l’équipement du local du rez-de-chaussée, s’agissant d’un cabinet de consultation, en alimentation électrique selon facture n° 132693 du 20 décembre 2024 pour un montant de 3.219,18 euros.

Le constat non contradictoire établi par un commissaire de justice le 23 avril 2025 indique un arrêt du portail automatisé et de climatisation du local professionnel quand le disjoncteur principal de M. [E] [C] et M. [Z] [W] est arrêté.

S’agissant de l’alimentation d’eau, M. [E] [C] et M. [Z] [W] se prévalent :

— du constat de commissaire de justice établi le 4 octobre 2024 rapportant des déclarations des locataires et constatant la présence de deux compteurs d’eau au fond de la cave,

— d’un rapport d’intervention n° 001585652 de la société des Eaux de [Localité 2] en date du 13 novembre 2024 indiquant la présence d’un compteur général alimentaire le logement de M. [E] [C] et M. [Z] [W], outre deux sous-compteurs « alimentant un local non déclaré qui n’est pas branché au logement de l’abonné », outre l’absence de fuite.

La SAS S.N.R.J produit cependant un procès-verbal de constat non contradictoire établi le 10 janvier 2025 par un commissaire de justice indiquant l’absence de raccordement sur le compteur de M. [E] [C] et M. [Z] [W].

Sur l’accès au sous-sol par le bailleur, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé en ce qu’il ne s’agit pas d’une partie privative de la maison inclue dans le bail.

Si un accord tendant à décharger le bailleur de son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux ne peut être imposé sur une durée indéterminée au locataire, le trouble subi en l’espèce, établi, ne revêt pas de caractère manifestement illicite au regard du contexte particulier de l’exécution du contrat de bail, des effets personnels de M. [E] [C] et M. [Z] [W] étant entreposés dans le garage, outre l’usage du jardin par ces derniers.

Dans le cadre d’une relation contractuelle de près de dix années, les parties sont par conséquent mal fondées à s’opposer des troubles réciproques dans le cadre d’une procédure de référé.

Les demandes formulées au titre de troubles manifestement illicites, tant principales que reconventionnelles, seront par conséquent rejetées.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier si l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, au regard du raccordement de la SAS S.N.R.J aux compteurs d’alimentation en eau et en électricité de M. [E] [C] et M. [Z] [W] entre les années 2017 et 2024 a minima et des décomptes produits en demande, la demande de provision d’un montant de 1.500 euros est bien fondée.

Il y sera par conséquent fait droit.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SAS S.N.R.J succombant à titre principal, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [E] [C] et M. [Z] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la médiation

L’article 1530 du Code de procédure civile définit la médiation comme tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Il convient d’inviter les parties à assister à une réunion d’information sur la médiation, selon les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS S.N.R.J à payer à M. [E] [C] et M. [Z] [W] la somme provisionnelle de mille cinq cents euros (1.500 euros) ;

DÉBOUTE M. [E] [C] et M. [Z] [W] du surplus de leurs demandes principales ;

DÉBOUTE la SAS S.N.R.J de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS S.N.R.J aux dépens ;

CONDAMNE la SAS S.N.R.J à payer à M. [E] [C] et M. [Z] [W] une somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

INVITE les parties à rencontrer le cas échéant un médiateur de l’association AMMA – MARD [Localité 2] AVOCAT – [Adresse 6] – [Adresse 7] ([Courriel 1], 04 91 15 31 42), ou tout autre médiateur de leur choix, qui les informera sur l’objet et le déroulement de la mesure de médiation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,