TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05132 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55IP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Représenté par son syndic MAVILLE IMMOBILIER sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05132 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55IP

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Z] est propriétaire des lots n° 525 et 526 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 28 juin 2021 le tribunal judiciaire de Paris a condamné M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes suivantes : 3107,11 euros au titre des charges de copropriété incluant le 2è trimestre 2021 pour la période du 1er avril 2018 au 1er avril 2021, 1000 euros à titre de dommages-intérêts, 173,07 euros au titre des frais nécessaires.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [U] [Z] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1884,86 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023, 894 euros au titre des frais nécessaires, 2500 euros à titre de dommages-intérêts, 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant la somme de 89,49 euros.

A l’audience du 3 février 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise ses demandes en ayant fait signifier à M. [U] [Z] de nouvelles conclusions et sollicite la condamnation de M. [U] [Z] au paiement des sommes de :

2357,80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023, 894 euros au titre des frais nécessaires, 2500 euros à titre de dommages-intérêts, 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant la somme de 289,30 euros.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires visées ci-dessus et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [U] [Z], n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de M. [U] [Z],le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 juin 2021, une sommation par commissaire de justice du 23 août 2023 de payer la somme en principal de 1211,99 euros, les appels de provisions du 2è trimestre 2022 au 3è trimestre 2024, les répartitions individuelles de charges pour les années 2021, 2022 et 2023, les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2021, 19 octobre 2022, 7 juin 2023, 11 juin 2024.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2357,80 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

M. [U] [Z] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 août 2023 – et non de la mise en demeure du 2 mars 2023 dont l’envoi n’est pas justifié – sur la somme de 1211,99 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 894 euros se décomposant comme suit : mises en demeure des 2 mars 2023 et 8 juin 2023 au coût unitaire de 72 euros, frais de suivi par le syndic à hauteur de 150 euros et 600 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les sommes de 150 et 600 euros seront écartées.

Il est uniquement justifié de l’envoi de la mise en demeure du 8 juin 2023.

M. [U] [Z] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 72 euros au titre de la mise en demeure du 8 juin 2023.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [U] [Z] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Seul un paiement de 120 euros a été effectué depuis le 1er avril 2022. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1500 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [Z], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation mais non de la sommation de payer qui n’est pas un acte indispensable à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER les sommes suivantes :

2357,80 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la somme de 1211,99 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, 72 euros au titre des frais nécessaires ; 1500 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation mais non de la sommation de payer du 23 août 2023 ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente