TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/00488 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVGE

N° de MINUTE : 25/00652

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 9]” SIS [Adresse 3], représenté par le Cabinet CADO BEAUPLET SAFAR, SAS, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [I] est propriétaire des lots n°53 et 113 de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), a fait assigner Monsieur [X] [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Condamner Monsieur [X] [I] au paiement d’une somme de 20 575,05 euros au titre des charges courantes (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023

— Condamner Monsieur [X] [I] au paiement d’une somme de 1 308 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Condamner Monsieur [X] [I] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner Monsieur [X] [I] à lui payer une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [I], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [X] [I] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 janvier 2025, Monsieur [X] [I] sollicite du tribunal de :

— Déclarer prescrite la demande de recouvrement correspondant aux charges de copropriété du 1er septembre 2017 au 1er janvier 2019 soit la somme de 3 152,17 euros.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de recouvrement non justifiés à hauteur de 1 248 euros

— Lui accorder un moratoire afin de s’acquitter de sa dette en 10 mois

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sous la forme de vingt-quatre échéances mensuelles,

— Dire que chaque partie supportera ses propres frais et dépens.

Se fondant sur les articles 2224 et 2228 du code civil, Monsieur [X] [I] soutient que les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires au titre de la période allant du 1er septembre 2017 au 1er janvier 2019 pour un montant total de 3 152,17 euros sont prescrites. Il fait valoir que les frais de recouvrement sollicités au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas justifiés, hors la somme de 60 euros correspondant à une mise en demeure. Au soutien de sa demande de délais, Monsieur [X] [I] fait état de difficultés financières et d’une prochaine cession de ses lots aux fins d’apurement de sa dette.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 08 janvier 2025 et fixée à l’audience du 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de la créance du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020 date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soutenue par Monsieur [X] [I] tirée de la prescription quinquennale des demandes n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état postérieurement à sa saisine par des conclusions d’incident qui lui auraient été adressées.

Cette demande de voir déclarer irrecevable, sans examen au fond, la demande du syndicat des copropriétaires est une fin de non-recevoir qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non du tribunal auquel elle est soumise aux termes des conclusions au fond de Monsieur [X] [I].

Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état avant son dessaisissement, Monsieur [X] [I] sera jugé irrecevable en sa fin de non-recevoir.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [I]

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er janvier 2025 à la somme de 20 575,05 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juillet 2021, 12 mai 2022, 15 mai 2023 et 26 mars 2024 ayant voté et approuvé les travaux des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— les contrats de syndic en vigueur du 15 mai 2023 au 14 août 2024 et du 26 mars 2024 au 25 juillet 2025.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes 2017 à 2019 de telle sorte que le demandeur n’établit pas le bien-fondé de sa demande en paiement au titre de ces exercices et sera débouté de ses réclamations de ces chefs.

Il est fondé à poursuivre le paiement des sommes suivantes :

— Au titre de l’année 2020, la somme de 1 863,70 euros

— Au titre de l’année 2021, la somme de 1 892,88 euros

— Au titre de l’année 2022, la somme de 1 848,48 euros

— Au titre de l’année 2023, la somme de 7 984,77 euros

— Au titre de l’année 2024, la somme de 1 936,23 euros

— Au titre du premier trimestre 2025, la somme de 467,77 euros

Soit au total, la somme de 15 993,83 euros.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 993,83 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2025, appels du 1er janvier 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En l’espèce, le demandeur ne produit pas de lettre de mise en demeure en date du 24 janvier 2023. L’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de l’assignation du 11 janvier 2024.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de sommation de payer pour un montant de 187,20 euros

— frais de mise en demeure pour un montant total de 522 euros

— frais de transmission du dossier pour un montant de 384 euros

— frais de sommation de payer pour un montant de 214,80 euros

Soit la somme totale de 1 308 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 6 décembre 2023.

L’extrait de compte arrêté au 1er janvier 2025 fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure du 6 décembre 2023, à hauteur de 841,20 euros qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires seulement à compter de la mise en demeure.Ces frais seront donc écartés.

Au surplus, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 192 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production de l’accusé de réception de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 60 euros, reconnue par le défendeur.

Il n’y a pas lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 14 décembre 2023, à hauteur de 214,80 euros, dont il n’est pas justifié de l’utilité.

Monsieur [X] [I] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 janvier 2024.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [X] [I], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient d’accorder à Monsieur [X] [I] des délais afin de s’acquitter de sa dette en neuf versements mensuels de 1700 euros et un 10ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [I] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Juge Monsieur [X] [I] irrecevable en sa fin de non-recevoir,

— Condamne Monsieur [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), la somme de 15 993,83 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appels provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024,

— Condamne Monsieur [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024,

— Autorise Monsieur [X] [I] à s’acquitter sa dette en 10 fois, en procédant à 9 versements de 1700 euros, et un 10ème versement égal au solde de la dette,

— Dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— Dit que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

— Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

— Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [X] [I] aux entiers dépens.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON