TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e Jérémie GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 mai 2025

à Mme [K] [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00342 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55LI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [D]

né le 21 Octobre 1942 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [K]

née le 16 Août 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 octobre 2007, Monsieur [R] [D], représenté par sa mandataire, la société Immobilière Cyrimmo, a donné à bail à Madame [M] [K] un appartement situé sis [Adresse 2], dans le [Localité 6], pour un loyer de 530 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Le 11 octobre 2024, Monsieur [R] [D] a fait signifier à Madame [M] [K] un commandement de payer la somme en principal de 2 046,29 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [R] [D], représenté par son conseil, a fait assigner Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] des lieux loués sis [Adresse 4], ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise, et ce, en considération de son attitude irrespectueuse de ses obligations contractuelles,

— condamner par provision Madame [K] à payer la somme de 1.818,96 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 13 décembre 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,

— condamner par provision Madame [K] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet,

— condamner Madame [K] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame [K] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivant du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

A l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [R] [D], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Il a actualisé le montant de leur créance à la somme de 1.156,92 euros et indique être accord sur un échéancier à hauteur de 220 euros en plus du loyer et la suspension de la clause résolutoire.

Comparaissant en personne, Madame [M] [K] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sur la base d’un échéancier comprenant des versements mensuels de 220 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal en date du 6 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît Monsieur [R] [D] justifie du titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux ans.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2007 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 046,29 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [M] [K] reste devoir, après déduction des frais de relance, la somme de 1.110,19 euros, à la date du 1 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mars 2025 inclus.

Madame [M] [K] reconnaît le montant de la dette.

Elle est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1.110,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 046,29 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [K] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Un échéancier ayant été convenu entre les parties à hauteur de 220 euros et compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Madame [M] [K], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [R] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 723,67 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, laquelle sera indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [M] [K] sera condamnée à payer la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2007 entre Monsieur [R] [D] d’une part, et Madame [M] [K] d’autre part, concernant le logement, [Adresse 2], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 23 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à verser à Monsieur [R] [D], à titre provisionnel, la somme mille cent dix euros et dix-neuf centimes (1.110,19 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025 (loyers, charges), échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2046,29 euros à compter du 11 octobre 2024 et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [M] [K] à s’acquitter de la dette par 4 mensualités de deux-cent vingt euros (220 euros) chacune et une 5ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [M] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [M] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, soit sept cent vingt-trois euros et soixante-sept centimes (723,67 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Madame [M] [K] la somme de deux cents euros (200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE