TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e PEREIRE / CCC + CE

— M^e JOLIBOIS / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/02462

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7GM

N° MINUTE : 4

Contradictoire

Assignation du :

23 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [O] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0230

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Claire JOLIBOIS de l’AARPI ADER, JOLIBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #T0011

Décision du 03 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/02462 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7GM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décisions sera rendue par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2017, madame [T] [Y] a consenti à madame [K] [F] et à monsieur [O] [N] le renouvellement d’un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2017 et moyennant un loyer annuel de 15 127,80 € HT et HC payable mensuellement et à terme échu, outre une provision mensuelle sur charges de 121 €.

Un litige est né entre les parties concernant le paiement des charges de copropriété, les preneurs, soutenant que la clause du bail y afférente ne permettait pas de les leur imputer et qu’il ne leur avait pas été adressé de décompte détaillé précisant leur nature et leur répartition, ayant demandé à la bailleresse de leur rembourser des charges qu’ils estimaient indument facturées, ce que celle-ci a refusé.

Par exploits d’huissier du 23 février 2022, madame [K] [F] et monsieur [O] [N] ont assigné madame [T] [Y] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans leurs écritures du 08 décembre 2023, madame [K] [F] et monsieur [O] [N] sollicitent :

— le rejet de toutes les demandes de la bailleresse

— la condamnation de celle-ci à leur payer une somme de 18 970,70 € au titre de charges communes indument facturées au titre des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et à parfaire pour les exercices suivants ;

— outre sa condamnation à leur payer une somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures du 13 novembre 2023, madame [T] [Y] sollicite :

— in limine litis, que la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée soit prononcée,

— au fond, le rejet des demandes des locataires et leur condamnation à lui payer une somme de 6 994,36 €, somme à parfaire jusqu’au jugement à intervenir,

— d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— la condamnation des demandeurs à lui payer une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 13 décembre 2023

L’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 06 novembre 2024.

Par jugement du 15 janvier 2025, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les conclusions des demandeurs du 10 septembre 2024, car postérieures à la clôture de la mise en état,

— déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation qui n’avait pas été soulevée devant le juge de la mise en état,

— avant dire droit sur les autres demandes, enjoint les parties de rencontrer monsieur [C] [X], médiateur, afin d’être informées sur l’intérêt et le déroulement d’une mesure de médiation,

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 28 mai 2025 pour vérification du respect de l’injonction.

Monsieur [C] [X] a écrit au tribunal le 10 mars 2025 pour l’informer de la tenue de la réunion d’information, puis, le 14 mars suivant, pour lui indiquer que les parties ne s’étaient pas accordées pour recourir à une mesure de médiation.

L’affaire est revenue à l’audience du 28 mai 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 03 septembre 2025.

Les conseils des parties ont adressé leurs dossiers de plaidoiries au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur la demande de remboursement de charges de copropriété et la contestation afférente à des travaux qui relèveraient des « grosses réparations »

Les demandeurs font valoir ;

— que l’article L.145-40-2 du code de commerce exige que le bail comporte un inventaire détaillé et exhaustif des charges supportées par le locataire, à défaut duquel le bailleur ne peut lui en réclamer le paiement,

— que l’article R.145-35 dudit code prévoit également une interdiction d’imputer certaines charges au locataire, dont les dépenses et honoraires relatifs aux grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, ainsi que les travaux remédiant à la vétusté ou mettant le bien loué en conformité avec la réglementation alors qu’ils relèvent desdites grosses réparations,

— que le bail prévoyant que le preneur supportera la totalité des charges communes et générales de l’immeuble au prorata des millièmes affectés aux locaux occupés, sans précision ni inventaire annexé, la bailleresse leur répercute à tort l’intégralité des charges de la copropriété alors qu’elles comprennent le nettoyage des locaux dont la charge n’est pas spécifiquement transférée au locataire, les contrats de maintenance qui peuvent inclure des grosses réparations ou des interventions remédiant à la vétusté, « l’entretien et les petites réparations » qui peuvent également inclure de telles dépenses, de surcroît indépendantes de l’usage de leurs locaux, les assurances, les honoraires du syndic, les « autres honoraires » (dépenses de tenue et d’organisation des assemblées générales de copropriétaires) et les rémunérations de tiers intervenants pour des prestations dont il n’est jamais apporté de détail,

— que la bailleresse leur a facturé à tort la réfection de l’électricité dans les caves pour un montant de 1 172,48 €, ainsi que des frais de réfection de la toiture pour un prix de 590,70 €, alors qu’il s’agit de grosses réparations qui ne peuvent être mises à la charge du locataire,

— qu’elle doit donc leur payer une somme totale de 18 970,70 € en remboursement des charges communes générales qui leur ont été attribuées au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021, indument perçues.

La défenderesse leur oppose :

— qu’ils se prévalent de façon confuse de l’irrégularité de la clause afférente aux charges sans pour autant formuler une quelconque demande à ce titre, ladite clause étant la stricte reprise de celle du bail initial du 12 juin 2008, antérieur à l’entrée en vigueur des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce,

— que les textes de loi visés n’imposent pas de lister toutes les charges supportées par le preneur mais de préciser des catégories de charges, afin d’éviter toute ambiguité sur leur répartition avec le bailleur,

— que les locataires refusent de mauvaise foi de payer la totalité des charges communes alors que la clause critiquée leur impute très clairement et précisément toutes ces charges, à l’exception de celles relevant de l’article 606 du code civil, et qu’ils les réglaient avant de signer l’acte de renouvellement du bail, qu’ils ont donc accepté en pleine connaissance de cause de la charge financière que cela implique,

— qu’en outre, ils n’indiquent pas pour quelle raison les charges de nettoyage de l’immeuble et des contrats de maintenance (Numéricâble, dératisation, extincteurs) ne devraient pas leur être imputées alors qu’ils en profitent,

— que les dépenses d’entretien concernent de menues réparations (changement de code, petits travaux de plâtrerie, réparation gâche électrique, recherches et suppressions de fuites) qui ne relèvent pas de l’article 606 du code civil,

— que les dépenses d’assurance ne relèvent pas non plus de ce texte et profitent au preneur,

— que les honoraires du syndic et « autres honoraires » sont distincts de ceux de la gestion locative et contractuellement à la charge du locataire,

— que la rémunération de tiers intervenants est également mise à la charge des locataires par la clause litigieuse,

— la réfection de l’électricité dans les caves ne constitue pas des travaux relevant de l’article 606 du code civil,

— le nettoyage de la couverture et le désengorgement d’un chéneau n’ont rien à voir avec de tels travaux non plus et concernent en outre la toiture de leur restaurant et d’un autre copropriétaire.

L’article L.145-15 du code de commerce, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ( L. n° 2014-626, 18 juin 2014 , art.21,II), dispose que :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 03 novembre 2014, soit le 05 novembre 2014, prévoit que  :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Ce texte d’ordre public a vocation à permettre au locataire d’avoir une connaissance suffisante des conséquences financières de son engagement au moment de la signature du bail ou de son renouvellement.

Selon l’article R.145-35 :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Il résulte notamment de ces textes :

— qu’une clause contraire aux dispositions d’ordre public précitées est réputée non écrite,

— qu’en outre, le bailleur ne peut prétendre au paiement par le preneur de chaque catégorie de charges et taxes que si elles sont spécifiquement mentionnées dans une liste figurant au bail, précise et limitative, des dépenses qui doivent être supportées par le locataire,

— qu’en tout état de cause, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent desdites grosses réparations, ne sont pas supportées par le locataire.

*La demande de restitution de charges payées au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, le bail, qui a été renouvelé le 30 septembre 2017, et se trouve donc soumis depuis cette date aux textes précités issus de la loi Pinel, contient notamment, en son article 9 une clause « Contributions et charges », selon laquelle :

« Le preneur participera à la totalité des charges communes et générales de l’immeuble au prorata des millièmes affectés aux locaux occupés et des règles particulières prévues à cet égard par le règlement de copropriété, à l’exception de celles résultant de l’article 606 alinéa 2 du code civil.

Le preneur contribuera à sa part des frais de chauffage collectif de l’immeuble, y compris les frais de réparation et d’entretien de tous appareils de chaufferie collective, coûts et frais pour lesquels le preneur déclare se subroger au bailleur dans toutes les obligations de paiement vis à vis de la copropriété.

Si le bailleur est propriétaire de la totalité de l’immeuble, et que les lots ne sont pas équipés de compteurs :

— les frais des consommations d’eau froide et d’eau chaude seront répartis par parts égales entre les locataires,

— les frais de chauffage collectif seront répartis proportionnellement aux surfaces respectives des lots de l’immeuble (…).

(…)

D’acquitter (…) les contributions (…), taxes (…) ».

Force est de constater que la stipulations selon laquelle « Le preneur participera à la totalité des charges communes et générales de l’immeuble au prorata des millièmes affectés aux locaux occupés et des règles particulières prévues à cet égard par le règlement de copropriété, à l’exception de celles résultant de l’article 606 alinéa 2 du code civil » a un caractère général puisqu’elle vise « la totalité des charges communes et générales de l’immeuble (…) à l’exception de (…) », soit un ensemble, et non des catégories de charges, telles que les frais de maintenance de l’immeuble, de nettoyage, les honoraires du syndic, etc ; elle est donc contraire aux dispositions d’ordre public précitées exigeant une liste précise des catégories de charges supportées par le locataire.

Il est indifférent qu’il s’agisse d’une reprise mot pour mot de celle qui figurait dans le bail précédent, antérieur à l’entrée en vigueur de l’article L.145-40-2, qui a pu auparavant s’appliquer sans difficulté puisqu’elle permet de déterminer quelles charges sont supportées par les locataires et que les locataires ont pu, en fait, connaître suffisamment leur engagement financier à ce titre.

La bailleresse ne peut donc s’en prévaloir pour solliciter le paiement, sans distinction, de toutes les charges afférentes à l’immeuble, peu important que les demandeurs ne réclament pas que le tribunal déclare cette clause réputée non écrite.

Elle ne peut prétendre qu’au paiement des catégories de charges et taxes dont le remboursement par le preneur est expressément prévu par le bail, soit, comme le notent les demandeurs, les frais de chauffage et de réparation y afférents, les frais de consommation d’eau froide et chaude et des différents impôts et taxes énumérés au bail.

Or, elle ne justifie pas que le bail met spécifiquement chacun des postes de charges de copropriété, objets du présent litige, à la charge des locataires, et ses arguments selon lesquels les dépenses leur ont profité ou ne relèvent pas de l’article 606 du code civil sont inopérants.

En conséquence, c’est à juste titre que les locataires contestent devoir lui rembourser les frais de nettoyage des locaux, les contrats de maintenance, le coût de réparations ou de son entretien, des polices d’assurance, les honoraires de syndic, les autres honoraires supportés par la copropriété, les frais d’intervention de professionnels figurant dans les charges communes générales dont elle leur a demandé le paiement intégral.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution des sommes réglées au titre des charges communes des années 2018, 2019, 2020 et 2021 et de condamner la bailleresse à payer aux demandeurs une somme s’élevant, au vu des relevés de dépenses générales de copropriété et avis de paiement de loyers et charges qui leur ont été adressés, à :

—  3 300,16 € (charges communes générales 2018)

—  7 681,62 € (charges communes générales 2019)

—  4 095,82 € (charges communes générales 2020)

—  3 893,10 € (charges communes générales 2021)

Soit un total de 18 970,70 €.

*La contestation afférente à la réfection de l’électricité de la cave et au nettoyage de la toiture

Bien qu’aucune véritable demande n’est faite à ce titre, il convient de statuer sur ce point pour apprécier le bien-fondé de la demande reconventionnelle de la bailleresse, qui réclame un solde locatif calculé en incluant la facturation de ces prestations, à hauteur respectivement de 1 172,48 € et de 590,70 €.

Selon l’article 606 de ce code :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Il est constant que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Les travaux de nettoyage (et non de « réfection ») en toiture, pour un prix modique de 590,70 €, ne sauraient être qualifiés de « grosses réparations » au sens de l’article 606 du code civil.

De même, s’il est admis que peuvent relever de cette catégorie des travaux de réfection de l’installation électrique dès lors qu’ils répondent à la nécessité d’une reprise totale et générale d’une installation vétuste, tel n’est pas le cas en l’espèce de la réfection de l’installation électrique limitée à la cave.

Il n’y a donc pas lieu de qualifier ces deux postes de dépenses de « grosses réparations » au sens de l’article 606 du code civil.

Le tribunal, jugeant que cette contestation est mal fondée, en tirera toutes conséquences sur l’appréciation de la demande de paiement ci-dessous traitée.

Sur la demande reconventionnelle de paiement d’un arriéré de loyers et charges

La bailleresse sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer une somme de 6 994,36 € correspondant au solde de loyers et charges restant dû selon avis d’échéance du 08 novembre 2023.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 (anciennement l’article 1315) du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite le paiement de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d’imposition) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, la bailleresse justifie de la somme réclamée par la production d’avis de loyer décomptant les sommes réclamées et les sommes payées par les locataires.

En effet, d’une part, ces avis n’incluaient pas les charges régularisées au titre des exercices 2022 et 2023, contestées par les locataires, qui n’ont fait l’objet que d’appels de provisions prévues par le bail et, d’autre part, la contestation des sommes appelées au titre de la réfection de l’électricité de la cave et du nettoyage de la toiture a été jugée mal fondée.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de paiement de la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement mixte du 15 janvier 2025, auquel il est référé pour les points qui y sont déjà tranchés,

CONDAMNE madame [T] [Y] à payer à madame [K] [F] et à monsieur [O] [N] une somme de dix-huit-mille-neuf-cent-soixante-dix euros et soixante-dix centimes (18 970,70 €) en restitution des sommes réglées au titre des charges communes générales de copropriété des années 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

CONDAMNE madame [K] [F] et monsieur [O] [N] à payer à madame [T] [Y] une somme de six-mille-neuf-cent-quatre-vingt-quatorze euros et trente-six centimes (6 994,36 €) correspondant au solde de loyers et charges restant dû selon avis d’échéance du 08 novembre 2023 ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 03 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA