TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le…………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2025

à M^e MIMOUNI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00731 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PKM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [Z]

né le 19 Septembre 1942 à [Localité 3] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [M]

née le 23 Mai 1983 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jacques MIMOUNI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 17 avril 2014, Monsieur [X] [Z] a donné à bail à Madame [T] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Le 10 mai 2023, Monsieur [Z] a fait délivrer à Madame [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.550,92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 30 novembre 2023, Monsieur [X] [Z] a attrait Madame [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion sans délais, de la locataire et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; La condamnation de Madame [M] à lui payer : Une provision de 2.290,34 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal et sous réserve d’actualisation à la date de la décision à intervenir ; Une indemnité d’occupation équivalent au dernier loyer avec charges, jusqu’à libération des lieux800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée le 29 février 2024, renvoyée à deux reprises et plaidée le 3 octobre 2024.

Représentée par son conseil lors des débats, Monsieur [Z] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à un montant de 3.304,92 euros au 2 octobre 2024, hors frais de procédure. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement et à toute suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de paiements des derniers loyers avant l’audience.

Représentée par son avocat, Madame [M] s’est référée à ses conclusions déposées en sollicitant de :

Débouter le bailleur de sa demande en paiement de toute somme qui n’est pas régulièrement justifiée ; des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoiredire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] a soutenu que la dette locative est née suite à une régularisation des taxes d’ordures ménagères pour les années 2019, 2020 et 2021 survenue en juin 2022, alors qu’elle était à jour de ses loyers et charges. Le bailleur n’a pas donné suite au plan d’apurement proposé par la CAF. Madame [M] a déclaré assumer seule la charge d’un enfant.

Le diagnostic social et financier de la locataire confirme qu’elle a un enfant mineur à charge. Il indique des ressources mensuelles de 852 euros, composées d’allocations au chômage et d’une allocation de soutien familial.

Le délibéré fixé au 2 janvier 2025 a été prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

Madame [M] a été autorisée à déposer son dossier de plaidoirie en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [Z] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 12 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 17 avril 2014 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 2.10), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2023 pour la somme en principal de 2.550,92 euros.

Le bailleur verse aux débats les régularisations des charges réclamées pour les années 2019, 2020 et 2021, ainsi que les factures de taxes d’ordures ménagères pour les années 2019 à 2023.

Le commandement de payer est régulier et valide à hauteur des sommes qui y figurent.

Il résulte du décompte du 2 octobre 2024 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées intégralement dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 juillet 2023.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte du 2 octobre 2024 établit que les derniers loyers et charges n’ont pas été réglés avant l’audience, le prélèvement de septembre 2024 ayant été rejeté et le loyer d’octobre 2024 n’ayant pas été réglé au jour de l’audience. Les dispositions précitées ne peuvent donc s’appliquer et la demande de Madame [M] aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Madame [M] est donc devenue occupante sans droit ni titre depuis le 10 juillet 2023. Il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 734,97 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 2 octobre 2024, que Madame [M] restait devoir la somme de 3.304,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [M] n’apporte aucun élément de nature à contredire le montant ou le principe de cette dette locative.

Suivant note en délibéré du 18 décembre 2024, le conseil de Madame [M] a indiqué un virement bancaire effectué le 17 décembre 2024 pour un montant de 4.480 euros, qui solde la dette locative.

Néanmoins, compte tenu des multiples prélèvements rejetés entre février 2022 et jusqu’à septembre 2024, il convient de condamner Madame [M] à payer à Monsieur [Z] la somme provisionnelle de 3.304,92 euros en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

A défaut d’avoir repris le paiement des loyers et charges courants avant l’audience, Madame [M] ne peut se prévaloir des délais de paiement dérogatoires.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, vu la situation de Madame [M], le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais visés et l’absence de difficultés déclarées par Monsieur [Z] en raison de l’impayé locatif, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z], Madame [M] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2014, entre Monsieur [X] [Z] et Madame [T] [M], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 juillet 2023 ;

DEBOUTONS Madame [T] [M] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [M] à payer à Monsieur [X] [Z], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 734,97 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [T] [M] à payer à Monsieur [X] [Z], à titre provisionnel, la somme de 3.304,92 euros en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 2 octobre 2024 ;

AUTORISONS au besoin Madame [T] [M] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 91 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [T] [M] à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [M] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président