TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGE DES VOIES D’EXÉCUTION MOBILIÈRES

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 29 Juillet 2025

N° RG 24/00090 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKCI

N° MINUTE :

DEMANDEURS :

Madame [O] [R] épouse [U] née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 11] ( COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4],

Monsieur [Z] [K] [U] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4],

Tous deux représentés par Maître Marine LOCHON, avocat au barreau de TOURS

DEFENDERESSE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT( CIFD), venant aux droits du [Adresse 8] inscrite au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par M^e Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS ( avocat postulant) et M^e Etienne AVRIL de la SELARL BOST-AVRIL avocat au barreau de LYON ( avocat plaidant).

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice Président statuant comme Juge de l’Exécution,

GREFFIER : Madame C. LEBRUN,

DEBATS : A l’audience publique du 27 Mai 2025, avec indication que la décision serait rendue à l’audience du 29 Juillet 2025.

JUGEMENT : PRONONCE A L’AUDIENCE PUBLIQUE

contradictoire

SUSCEPTIBLE D’APPEL

Le CREDIT IMMOBILIER DE France CENTRE OUEST ( aux droits duquel vient le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT) a octroyé à Monsieur [Z] [U] et Madame [O] [R] épouse [U] (les époux [U]) deux offres de prêt le 12 mars 2012 reçues le 13 mars 2012 et acceptées le 25 mars 2012, outre les conditions générales de crédit signées, en vue de l’acquisition d’un terrain et la construction d’une maison individuelle à usage de résidence principale au [Adresse 3] à [Localité 10] (37).

Il s’agit:

— d’un prêt à TAUX ZERO n° [Numéro identifiant 6] de 34.440 €, remboursable en 240 mois, outre période d’anticipation,

— d’un prêt RENDEZ VOUS n° [Numéro identifiant 7] de 129.677 €, remboursable par paliers, en 360 échéances avec période d’anticipation de 24 mois possible, outre intérêts au taux nominal initial révisable après 5 ans de 4,35 %.

Ces prêts ont été annexées à un acte notarié de vente du 18 octobre 2012 établi par Maître [I] [E] notaire à [Localité 12].

Les époux [U] ont confié à la société [Adresse 9] la réalisation et la construction de leur maison d’habitation.

Suite à des malfaçons constatées, les époux [U] ont obtenu, par ordonnance de référé en date du 7 juin 2014 la désignation de Monsieur [W] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 2 décembre 2014, les opérations d’expertise judiciaire ont été déclarées communes et opposables à différentes sociétés chargées des lots Maçonnerie, Charpente, et Couverture.

Par ordonnance du 21 avril 2015, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables au propriétaire de la maison voisine.

Par ordonnance du 20 octobre 2015, le juge des référés a notamment ordonné la suspension des deux contrats de prêts n°18060 et 18059 intitulés respectivement prêt rendez-vous d’un montant de 129.677 euros et prêt à taux zéro d’un montant de 34.400 euros souscrits le 25 mars 2012 par les époux [U] auprès du CREDIT IMMOBILIER DE France CENTRE OUEST, et ce jusqu’à la solution du litige opposant les époux [U] aux constructeurs et dit que pendant le délai de suspension, les sommes dues ne produiront pas intérêts.

Par jugement du Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 14 janvier 2021, les époux [U] ont obtenu la condamnation de la société [Adresse 9] à les indemniser au titre de pénalités de retard, mais également à hauteur de 11.658,40€ au titre du préjudice financier lié au report des prêts, et la société MAISON ATRIA a été condamnée à verser au [Adresse 8] la somme de 8.000€ pour le préjudice résultant du retard à percevoir les intérêts sur le prêt n°18060, outre à verser 10.000€ au titre des frais irrépétibles aux époux [U] et 2.500€ au CREDIT IMMOBILIER DE France CENTRE OUEST.

Ce jugement est devenu définitif. Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, le Crédit Immobilier de France a fait délivrer à Monsieur et Madame [U] un commandement de payer aux fins de saisie vente portant sur les sommes suivantes:

— Capital au 29/09/2023 prêt n°[Numéro identifiant 7] : 133.804, 64 €

— Capital restant à débloquer au 29/09/2023 : -26.000,66 €

— Échéances impayées au 29/09/2023 : 18.616,80 €

— Indemnité d’exigibilité 7% : 5.642,23 €

— Intérêts échus du 30/09/2023 au 27/05/2024 au taux de prêt 4,35% : 3.184,87 €

— Règlements client : -1.488,72 €

Total : 133.759,16€

— Capital restant dû au 29/09/2023 prêt n°[Numéro identifiant 6] : 30.422,72 €

— Échéances impayées au 29/09/2023 : 4.735,50 €

— Règlements client : -332,92 €

— Le présent acte : 384,97 €

— Le complément du droit proportionnel : 338,24 €

soit la somme totale de 168.706,95 euros.

Par acte en date du 8 août 2024, les époux [U] ont fait assigner devant le juge de l’exécution de [Localité 12] le Crédit Immobilier de France Développement. Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er avril 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [U] demandent au juge de l’exécution de :

Vu l’article L221-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil

A TITRE PRINCIPAL,

— JUGER la procédure de commandement aux fins de saisie vente irrecevable,

— DEBOUTER la SA Crédit Immobilier de France DEVELOPPEMENT (CIFD) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirrigées à l’encontre de Monsieur et Madame [U].

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER mal fondé le commandement aux fins de saisie vente du fait de la prescription des sommes suivantes :

—  24 804,98 euros (17 909,4 euros + 6 895,58 euros) au titre du prêt RENDEZ-VOUS n°[Numéro identifiant 7],

—  6 669,88 euros (1 676,08 euros + 4 993,80 euros) au titre du prêt 0+ n°[Numéro identifiant 6],

— La somme de 589,52 euros comme étant une somme prélevée indument entre août et novembre 2023

— CONSTATER que la somme prescrite est supérieure aux prétendus impayés objets de la déchéance du terme et de la procédure de saisie.

— CONSTATER que la déchéance du terme des deux prêts était parfaitement infondée,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE,

— REDUIRE à de plus justes proportions la créance de la Société Crédit Immobilier de France DEVELOPPEMENT (CIFD), et ce faisant, réduire la créance totale des sommes suivantes :

—  24 804,98 euros (17 909,4 euros + 6 895,58 euros) au titre du prêt RENDEZ-VOUS n°[Numéro identifiant 7],

—  6 669,88 euros (1 676,08 euros + 4 993,80 euros) au titre du prêt 0+ n°[Numéro identifiant 6],

—  589,52 euros au titre du remboursement des sommes indument prélevées entre aout et novembre 2023,

— ENJOINDRE à la SA Crédit Immobilier de France DEVELOPPEMENT (CIFD) de transmettre un décompte et un tableau d’amortissement actualisé.

— OCTROYER aux Consorts [U] des délais de paiement, permettant à ces derniers de s’acquitter des sommes mensuelles de 596,98€ au titre du prêt 18060 et de 166,46€ au titre du prêt 18059.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER la SA Crédit Immobilier de France DEVELOPPEMENT (CIFD) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [U],

— CONDAMNER la SA Crédit Immobilier de France DEVELOPPEMENT (CIFD) à verser à Madame [O] [M] [R] épouse [U] et à Monsieur [Z] [K] [U], la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral qu’ils ont subis.

— CONDAMNER la SA Crédit Immobilier de France DEVELOPPEMENT (CIFD) à verser à Madame [O] [M] [R] épouse [U] et à Monsieur [Z] [K] [U], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et laisser au créancier les frais de l’exécution.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 mai 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SA Crédit Immobilier de France DEVELOPPEMENT (le CIFD) demande au juge de l’exécution de:

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu les articles L.221-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Vu les articles R.221-1, R.221-5 et R.221-49 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Vu l’article L.111-3 4°/ et L.111-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

A titre principal,

— Déclarer irrecevable la demande des époux [U] de juger la procédure de commandement aux fins de saisie vente irrecevable dans la mesure où ce commandement ne constitue pas un acte de saisie et donc une mesure d’exécution, mais un préalable.

A titre subsidiaire,

— Juger que le commandement aux fins de saisie vente est parfaitement valable en toutes ses dispositions au regard des mentions qu’il comporte.

— Juger que le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT a fourni des tableaux d’amortissement et explications aux époux [U] en novembre 2021, puis en juin 2024 avec des décomptes régulièrement actualisés, notamment pour le commandement aux fins de saisie vente.

En tout état de cause,

— Débouter les époux [U] de leur demande de réduction à de plus justes proportions de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT, ou de transmettre en tant que de besoin, le tableau d’amortissement actualisé, ou d’octroi de délais de paiement à hauteur de 900€ par mois, ainsi que des demandes de préjudice moral et pour frais irrépétibles car étant injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum.

— Condamner in solidum Madame [O] [R] épouse [U] et Monsieur [Z] [U] à verser la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT et les condamner aux entiers dépens d’instance.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer du 21 juin 2024

Les époux [U] contestent la délivrance du commandement de payer et ce au motif que la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) n’est pas liquide et exigible.

L’article L213-6 du COJ al 1er dispose que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive,, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à mois qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

L’article L221-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution précise que : “Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d’un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu’ils soient ou non détenus par ce dernier.

Tout créancier remplissant les mêmes conditions peut se joindre aux opérations de saisie par voie d’opposition.

Lorsque la saisie porte sur des biens qui sont détenus par un tiers et dans les locaux d’habitation de ce dernier, elle est autorisée par le juge de l’exécution.”

En l’espèce, le commandement de payer du 21 juin 2024 a été délivré à l’encontre des époux [U], sur la base d’une copie exécutoire d’un acte notarié en date du 18 octobre 2012 contenant deux prêts l’un dénommé prêt Rendez vous d’un montant de 129.667€ et l’autre à taux zéro d’un montant de 34.440€.

Selon courriers recommandés du 29 septembre 2023, la déchéance du terme a été prononcée pour chacun des deux prêts et ce dès lors que depuis le mois de novembre 2021, aucun paiement n’est intervenu malgré mise en demeure notamment du 28 février 2023.

Il est en conséquence établi que le CIFD dispose bien d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre des époux [U].

Le commandement de payer aux fins de saisie vente est donc parfaitement régulier et doit être validé dès lors qu’il comporte, conformément aux dispositions de l’article R221-1 du code des procédures civiles d’exécution, la mention du titre exécutoire et le montant distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts ainsi que l’indication du taux des intérêts.

La discussion porte par contre sur le montant des sommes visées au commandement.

Or, un commandement fait pour une somme supérieure au montant réél de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

Les époux [U] seront en conséquence déboutés de leur demande relative à la validité du commandement de payer aux fins de saisie vente du 21 juin 2024.

Sur les sommes dues

Sur la prescriptionLes époux [U] se fondent sur les dispositions de l’article L218-2 du code de la consommation pour soutenir que d’une part les mensualités relatives à l’assurance des deux prêts est prescrite et d’autre part qu’il y a également prescription des mensualités relatives à l’amortissement aux intérêts.

Or, concernant les primes d’assurances, il existe un texte spécifique à savoir l’article L114-1 du code des assurances qui prévoit notamment que l’action en paiement des primes d’assurance est soumise à la prescription biennale.

Sur les assurances des deux prêtsLes époux [U] rappellent que l’ordonnance de référé du 20 octobre 2015 a notamment ordonné la suspension des deux contrats de prêt à l’exception des mensualités relatives à l’assurance et ce, jusqu’à la solution du litige opposant les époux [U] au constructeur, la société [Adresse 9].

Les époux [U] précisent qu’ils ont réglé les mensualités de l’assurance jusqu’en mai 2017 inclus.

Pour le prêt n°18060, ils prétendent que les échéances de juin 2017 à juillet 2023 sont prescrites ce qui représente 73 échéances d’un montant de 94,46€ soit la somme totale de 6895,58€.

Pour le prêt n°18059, ils prétendent également que les échéances de juin 2017 à juillet 2023 sont prescrites soit 73 échéances de 22,96€ ce qui représente un montant de 1676,08€.

Le CIFD conteste la prescription et se prévaut d’un courrier du 5 décembre 2021, émanant des époux [U] qui, selon lui, vaut reconnaissance des sommes sollicitées auprès des époux [U] au titre des mensualités d’assurance impayées.

Cette lettre est rédigée comme suit:

“nous vous demandons de déduire le solde du prêt rendez vous (26.600,66€) à ce jour non débloqué, et de lisser les montants des assurances non réglées (contrat principal 4862,34€ et contrat prêt à taux zéro :1193,92€) durant la procédure judiciaire, afin que cela soit intégré dans les montants d’échéances de prêt, puis de réactualiser les tableaux d’amortissement afin de redémarrer les prélèvements.”

Ainsi, en demandant expressément l’intégration du montant des primes d’assurances impayées dans les tableaux d’amortissement des prêts, les époux [U] ont reconnu devoir les sommes de 4862,34€ et de 1193,92€ au titre des primes d’assurance de sorte qu’en application de l’article 2240 du code civil, cette reconnaissance vaut renonciation à se prévaloir de la prescription.

Dans ces conditions, les époux [U] ne sont pas aujourd’hui fondés à se prévaloir d’une prescription concernant les primes d’assurance impayées.

Sur l’arriéré des mensualitésLes époux [U] invoquent la prescription des échéances impayées entre la date à laquelle le jugement du 14 janvier 2021 est devenu définitif soit au 8 mars 2021 (en raison de la signification intervenue le 8 février 2021) et le 8 mars 2023.

Or, ainsi que le fait valoir à juste titre le CIFD, par courrier recommandé du 24 mars 2023, les époux [U] ont reconnu devoir rembourser la somme de 20.859,62€ correspond exactement au montant des échéances impayées soit la somme de 3.903,20€ due au titre du prêt à taux zéro et à celle de 16.956,42€ due au titre du prêt rendez vous.

La reconnaissance explicite des sommes dues par les époux [U] vaut renonciation à se prévaloir de la prescription.

Enfin, la demande de reprise du paiement des échéances contractuelles qui a été effective entre les mois d’août et novembre 2023 vaut interrruption de la prescription pour la totalité de la créance.

En conséquence, les époux [U] doivent être déboutés de leur demande tendant à voir constater la prescription concernant les échéances impayées.

Il s’ensuit que le commandement de payer aux fins de saisie vente du 21 juin 2024 est parfaitement fondé en son montant de 168.706,95€ en principal, frais et intérêts.

Les époux [U] qui ne peuvent pas utilement se prévaloir de la prescription ne peuvent donc pas solliciter une réduction des sommes dues et ce dès lors qu’en application des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est la loi des parties et doit être exécuté de bonne foi.

Le CIFD est donc fondé à poursuivre le recouvrement de sa créance pour la somme de 168.706,95€ en principal, frais et intérêts

Sur la demande de délai de grâce

Les époux [U] sollicitent un délai de grâce cependant eu égard au montant de la créance du CIFD, ils sont dans l’impossibilité manifeste de la régler dans le délai de deux ans.

La demande de délai de grâce sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [U] réclament la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts exposant que leur retard de paiement résulte du seul fait du CIFD.

Or, il ressort du mail du 16 novembre 2021 émanant du CIFD que les époux [U] ont été destinataires dès cette date des tableaux d’amortissement des deux prêts.

Par ailleurs le CFID leur a communiqué un RIB par mail du 2 septembre 2021.

Pourtant ils n’ont effectué aucun versement et ce malgré la reconnaissance de leur dette par courriers successifs du 5 décembre 2021 et du 24 mars 2023. Enfin, ils n’ont mis en place des prélèvements SEPA qu’à partir du 2 juin 2023 et qui n’ont été effectifs qu’à compter du mois d’août 2023.

En tout état de cause, aucun élément ne s’opposait à ce que les époux [U] procèdent à des réglements mensuels par un autre moyen de paiement, notamment par le biais de chèques.

En conséquence, les époux [U] sont seuls responsables de la déchéance du terme intervenue suite aux courriers du 29 septembre 2023.

La demande de dommages et intérêts n’est donc pas fondée et doit être rejetée.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du CIFD les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, Monsieur [Z] [K] [U] et Madame [O] [R] épouse [U] seront condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute les époux [U] de leur demande relative à la validité du commandement de payer aux fins de saisie vente du 21 juin 2024,

Déboute les époux [U] de leurs demandes relatives à la prescription d’une part des mensualités impayées d’assurance et d’autre part des échéances impayées au titre des deux prêts n° 18059 et 18060,

Déclare en conséquence le commandement de payer aux fins de saisie vente du 21 juin 2024 fondé pour son montant de168.706,95€ en principal, frais et intérêts,

Rejette la demande de délai de grâce,

Déboute les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [K] [U] et Madame [O] [R] épouse [U] à verser au Crédit Immobilier de France Développement une indemnité de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le Greffier

C. LEBRUN

Le Juge de L’Exécution

F. MARTY-THIBAULT