TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 28 Avril 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …… Fanny ESCARGUEL……………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04767 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IQS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [B]

né le 15 Novembre 1966 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [E] [A], demeurant [Adresse 4]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 25 mars 2018, Monsieur [W] [B] a loué à Madame [S] [C] un appartement et une cave sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 euros.

Ce contrat a été renouvelé dans les mêmes conditions, selon des actes sous seing privé conclus le 27 janvier 2019 et le 27 janvier 2020.

Monsieur [E] [A] s’est porté caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [B] a fait signifier à Madame [S] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [W] [B] a fait assigner Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 septembre 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [W] [B], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 22 788 euros, au 1er avril 2025. Il s’oppose tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Il maintient sa demande de constatation des effets de la clause résolutoire et soutient que les clauses insérées dans les baux conclus entre les parties sont régulières. Il conteste la véracité des pièces produites par les défendeurs et pointe l’existence de photographies non datées.

Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] comparaissent. Ils reconnaissent l’existence d’une dette locative – dont ils contestent le montant – et sollicitent tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant leur situation personnelle délicate. Ils exposent que le logement donné à bail est en mauvais état (WC, salle de bain et cuisine en mauvais état ; fenêtres qui ne ferment pas ; prises pas aux normes et présence d’amiante) et déplorent l’absence de travaux réalisés.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [W] [B] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 26 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 septembre 2024.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [S] [C] le 28 mars 2023 – et non le 8 mars 2023 –, pour un arriéré locatif de 11 798 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Reste que les clauses résolutoires contenues dans les baux communiqués ne stipulent aucun délai en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires (le bail daté du 27 janvier 2020 étant au surplus incomplet). Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

En conséquence, Monsieur [W] [B] sera débouté de sa demande tendant au constat de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation).

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif

Vu les articles 4, 6, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire ne peut s’exonérer du paiement du loyer que lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation.

Le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Madame [S] [C] s’élevait à la somme de 14 788 euros, au 5 juin 2024.

Le décompte actualisé au 1er avril 2025 fixe le montant de la dette locative à la somme de 22 788 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Les défendeurs évoquent le mauvais état du bien donné à bail à Madame [S] [C], et produisent, outre un diagnostic immobilier du 15 avril 2024, des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude.

Reste que les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer ni l’existence certaine, ni la cause exacte, ni les responsables ni les conséquences des désordres évoqués par les défendeurs.

Autrement dit, Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] ne justifient pas de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [W] [B] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location. Ils ne prouvent pas plus que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer. Enfin, ils ne rapportent pas la preuve de l’impossibilité d’habiter dans le logement, étant observé que Madame [S] [C] demeure encore dans les lieux loués.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner Madame [S] [C] à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 22 788 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 14 788 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’engagement de Monsieur [E] [A] en sa qualité de caution

Monsieur [E] [A] s’étant porté caution solidaire des engagements de Madame [S] [C] dans le cadre du bail d’habitation, ce qu’il ne conteste aucunement, il sera condamné solidairement au paiement des montants dus par Madame [S] [C] au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [I] [U], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [W] [B] la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [W] [B] recevable ;

DEBOUTE Monsieur [W] [B] de sa demande tendant au constat de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes (notamment l’expulsion et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] solidairement à verser à Monsieur [W] [B] la somme de 22 788 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 14 788 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] de leur demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTE Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] in solidum à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Monsieur [E] [A] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,