TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/52295 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MDL

N°: 4

Assignation du :

28 Mars 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 novembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. Axara Investment

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Julien VERNET, avocat au barreau de PARIS – #J0098

DEFENDERESSE

La S.A.S.U. Les Saveurs Blomet

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS – #P0102 pour la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO

DÉBATS

A l’audience du 27 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er avril 2015, Mmes [L], aux droits desquelles vient la société Axara Investment, ont renouvelé un bail commercial consenti à la société Meod2, aux droits de laquelle vient la société Les Saveurs Blomet, sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2014, moyennant un loyer en principal de 4 853,14 € par an.

Le 26 mai 2023, la société Axara Investment a notifié à la société Les Saveurs Blomet un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2023.

Par acte du 12 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Les Saveurs Blomet un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 1 538,75 € en principal au titre de l’arriéré locatif.

Par acte délivré le 28 mars 2025, la société Axara Investment a fait assigner la société Les Saveurs Blomet devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 27 octobre 2025, la société Axara Investment demande au juge des référés de :

— condamner la société Les Saveurs Blomet à lui payer la somme provisionnelle de 6 155 € au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’abattement de précarité de 10%,

— prendre acte de ses protestions et réserves sur la demande d’expertise,

— dire que l’expert aura pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Les Saveurs Blomet,

— dire que la consignation pour l’expertise sera partagée entre les parties,

— condamner la société Les Saveurs Blomet au paiement d’une somme de 7 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience, la société Les Saveurs Blomet demande au juge des référés de :

— dans l’hypothèse où la juridiction entrerait en voie de condamnation à son encontre, la condamner à un paiement provisionnel sur lequel sera appliquée une minoration de 10 %, sauf à parfaire au fond, en l’état de la précarité au titre de l’occupation compte tenu du congé délivré par la société Axara Investment,

— lui octroyer à la société Les Saveurs Blomet un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes dont elle serait redevable,

— désigner un expert lequel aura mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre,

— condamner la société Axara Investment à l’intégralité des frais d’expertise et à régler l’intégralité de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— débouter la société Axara Investment de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Axara Investment à payer à la société Les Saveurs Blomet la somme de 7 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Il convient de constater le désistement de la société Axara Investment de ses demandes de ce chef, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération des locaux.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de la société Axara Investment à l’origine du refus de renouvellement du bail.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article L.145-28 alinéa 1er du code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de statuer, au stade des référés, sur le bien-fondé d’un abattement de précarité qui relève de l’appréciation du juge du fond.

Ainsi, au vu du décompte produit par la société Axara Investment, l’obligation de la société Les Saveurs Blomet au titre des indemnités d’occupation dues au 27 octobre 2025 (3ème trimestre 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6155€, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Les Saveurs Blomet.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la société Les Saveurs Blomet ne justifie pas, au vu des pièces produites, des difficultés financières passagères invoquées, ni d’un retour à meilleure fortune à court ou moyen terme.

Dès lors, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Les Saveurs Blomet, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Les Saveurs Blomet ne permet d’écarter la demande de la société Axara Investment formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement de la société Axara Investment de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées par la société Axara Investment ;

Ordonnons une expertise et désignons

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

pour y procéder, avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

— Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— Déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2024, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code;

→ en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5 000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Axara Investment, avec faculté de substitution par la société Les Saveurs Blomet, auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 26 janvier 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 26 août 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée ès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons par provision la société Les Saveurs Blomet à payer à la société Axara Investment la somme de 6 155 € à valoir sur les indemnités d’occupation arriérées arrêtées au 27 octobre 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Les Saveurs Blomet ;

Condamnons la société Les Saveurs Blomet aux entiers dépens ;

Condamnons la société Les Saveurs Blomet à payer à la société Axara Investment la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 24 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 15]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 14]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX010]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [B] [Z]

Consignation : 5000 € par S.C.I. Axara Investment

le 26 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 26 Août 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 13]

[Localité 8].