TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Février 2025

N° RG 24/01962 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZSO

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 16], prise en la personne de son syndic en exercice la Société S.A.S. IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 21], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [O]

née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 31], demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. ITHACA, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [T]

née le [Date naissance 10] 1955 à [Localité 24], demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [U]

né le [Date naissance 11] 1965 à [Localité 28], domicilié : chez Madame [P] [U], [Adresse 20]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [U]

née le [Date naissance 12] 1962 à [Localité 28], domiciliée : [Adresse 20]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [U]

née le [Date naissance 7] 1968 à [Localité 28], domiciliée : chez Madame [P] [U], [Adresse 19]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [M] épouse [I]

née le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 23] (Algérie), demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [H]

né le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 30], demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [B]

née le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 26], demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [A]

née le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 27], demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X] [N] [D]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 29], demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LES CAFES MARSEILLAIS, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Grégory NICOLAI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [Z], faisant élection de domicile chez AVENIR IMMO, [Adresse 22]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

L’ensemble immobilier situé [Adresse 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, suivant règlement du 27 février 1978.

Mme [C] [Z] est propriétaire des lots 11, 12 et 22 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

La SARL Les cafés Marseillais exploite le restaurant situé [Adresse 14] dénommé Le café de la muse.

Par assignation des 16 et 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] représenté par son syndic en fonction, M. [Y] [U], Mme [P] [U], Mme [V] [U], Mme [F] [I] née [M], M. [R] [H], Mme [S] [B], Mme [J] [A], M. [X] [E], Mme [W] [O], la SCI ITHACA et Mme [K] [T] ont fait attraire la SARL Les cafés marseillais et Mme [C] [Z], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

les condamner solidairement :sous astreinte de 200€ par jour de retard à remettre en état la façade du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 16] en déposant la peinture et les ardoises apposées, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision, à faire cesser l’exploitation d’une activité de cuisine générant des odeurs, sous astreinte de 1000 € par infraction constatée, à laisser au droit de l’immeuble du [Adresse 16] : un espace d’au moins 1,50 mètres entre la terrasse et l’immeuble, un dégagement en face de la porte de l’immeuble, permettant aux usagers et pompiers l’accès à l’immeuble depuis la voirie, d’une largeur de 1,50 mètres, condamner la société les cafés Marseillais sous astreinte de 1000 € par jour de retard, 15 jours après la signification de la décision à intervenir à cesser toute exploitation commerciale, notamment de restauration dans le lot n°12 donné à bail, soit le lot situé au rez-de-chaussée sur le derrière de l’immeuble du [Adresse 15] tel qu’il résulte du règlement de copropriété du 27 février 1978, condamner solidairement les requises à payer une provision de 2500 € à chacun des requérants, condamner solidairement les requises à payer la somme de 800 € à chacun des requérants et les entiers dépens.

A l’audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] représenté par son syndic en fonction, M. [Y] [U], Mme [P] [U], Mme [V] [U], Mme [F] [I] née [M], M. [R] [H], Mme [S] [B], Mme [J] [A], M. [X] [E], Mme [W] [O], la SCI ITHACA et Mme [K] [T], par l’intermédiaire de leur conseil, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent de :

condamner solidairement les défenderesses :sous astreinte de 200€ par jour de retard à remettre en état la façade du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 16] en déposant la peinture et les ardoises apposées, à titre subsidiaire, à payer au syndicat des copropriétaire une provision de 5038 euros à valoir sur les travaux de remise en état de la façade sous réserve de réactualisation du devis, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision, à faire cesser l’exploitation d’une activité de cuisine générant des odeurs, sous astreinte de 1000 € par infraction constatée, à laisser au droit de l’immeuble du [Adresse 16] : un espace d’au moins 1,90 mètres entre la terrasse et l’immeuble, un dégagement en face de la porte de l’immeuble, permettant aux usagers et pompiers l’accès à l’immeuble depuis la voirie, d’une largeur de 1,50 mètres, condamner la société les cafés Marseillais sous astreinte de 1000 € par jour de retard, 15 jours après la signification de la décision à intervenir à cesser toute exploitation commerciale, notamment de restauration dans le lot n°12 donné à bail, soit le lot situé au rez-de-chaussée sur le derrière de l’immeuble du [Adresse 16] tel qu’il résulte du règlement de copropriété du 27 février 1978, condamner solidairement les requises à payer une provision de 2500 € à chacun des requérants, condamner solidairement les requises à payer la somme de 800 € à chacun des requérants et les entiers dépens.

Ils font valoir que l’exploitation du fonds de commerce de restauration génère de multiples nuisances et infractions caractérisant des troubles manifestement illicites.

Ils considèrent que la société exploitante a modifié la façade de l’immeuble, et que des odeurs de cuisine sont présentes dans les parties communes et privatives de l’immeuble, en violation des dispositions du règlement de copropriété.

Elle ajoute que l’utilisation du lot 12 n’est pas conforme aux clauses du règlement de copropriété qui n’autorise pas l’exercice d’une activité commerciale.

Elle fait également valoir que l’utilisation de la terrasse par le restaurant nuit à la tranquillité des occupants et à la sécurité de l’immeuble, en infraction au règlement de copropriété.

La SARL Les Cafés Marseillais dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs et demande :

à titre principal, de déclarer irrecevable la demande, à titre subsidiaire, de rejeter les demandes, à titre plus subsidiaire, dans le cas où la cuisine ou l’activité de restauration se verrait proscrite dans le local du [Adresse 17] sur tout ou partie du local loué par Mme [Z] à la SARL, désigner un expert pour évaluer la préjudice locatif et la valeur du fonds de commerce, en tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle se fonde sur l’article 750-1 du code de procédure civile considérant que la demande, qui porte sur un trouble anormal de voisinage, est irrecevable faute de tentative de conciliation préalable.

Elle précise en outre que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses. Elle affirme que la demande de cessation de toute activité commerciale dans le lot 12 est prescrite, plus de cinq années s’étant écoulées entre l’exploitation du local par les précédentes sociétés et l’action en référé. En outre, elle réfute avoir procédé à la réunification des lots 11 et 12 et avoir abattu une cloison et affirme que la demande est également prescrite. Elle ajoute que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter les dispositions contradictoires du règlement de copropriété.

La SARL Les Cafés Marseillais affirme que la façade a été rénovée par La SARL Le Restaurant avant son acquisition et qu’en tout état de cause, elle respecte l’esthétique et l’harmonie visuelle de l’immeuble. Elle observe que le mur est plus propre qu’antérieurement et qu’aucun trouble ne saurait être caractérisé.

Elle expose que les nuisances olfactives ne sont pas rapportées, la production de constats ou pétitions du voisinage ne suffisant pas à établir que les odeurs dépassent les inconvénients normaux du voisinage.

Elle met en exergue l’absence d’habilitation du syndicat des copropriétaires à sanctionner une infraction sur la voie publique, et ajoute n’avoir pas eu connaissance du nouvel arrêté fourni par la partie adverse et indique qu’elle entend s’y conformer.

Mme [C] [Z], par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

à titre principal, déclarer irrecevable la demande en justice, à titre subsidiaire, rejeter les demandes, à titre plus subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la SARL Les Cafés Marseillais des lieux loués et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés, condamner la SARL Les Cafés Marseillais à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1955,96 euros indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, en tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle se fonde sur l’article 750-1 du code de procédure civile considérant que la demande, qui porte sur un trouble anormal de voisinage, est irrecevable faute de tentative de conciliation préalable.

Elle soulève l’existence de contestations sérieuses, considérant qu’il n’est pas démontré que les travaux effectués sur la façade de l’immeuble modifient son aspect extérieur, qu’aucune urgence ou trouble manifestement illicite n’est caractérisé. Elle ajoute que seule la société exploitante pourrait être condamnée à ce titre et qu’aucune dégradation des parties communes n’est démontrée.

Concernant le trouble olfactif, elle expose qu’il n’est pas prouvé qu’il excède les inconvénient normaux du voisinage et qu’il provient du local exploité par la SARL Les Cafés Marseillais.

Elle considère que la demande relative à la cessation de toute activité commerciale est prescrite et qu’elle se heurte à tout le moins à des contestations sérieuses au regard de la rédaction ambiguë du règlement de copropriété.

Elle fait valoir que les demandeurs n’ont pas qualité à agir pour une prétendue utilisation illicite de la voie publique et que les allégations des copropriétaires ne sont pas démontrées.

Subsidiairement, elle affirme que si le juge des référés fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, cela signifie que le locataire n’a pas respecté les dispositions contractuelles et sollicite l’application de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage .

La tentative de résolution amiable du litige requise par les dispositions précitées n’est pas, par principe, exclue en matière de référé.

La SARL Les Cafés Marseillais soulève l’irrecevabilité de l’action des demandeurs au motif que le litige entre dans le champ des conflits de voisinage et qu’aucune tentative de conciliation préalable n’a eu lieu.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent de violations des dispositions du règlement de copropriété, constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

Les requérants ne se fondant pas sur la théorie du trouble anormal de voisinage, la présente espèce ne relève pas du champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile, de sorte que la saisine n’avait pas à être précédée d’une de tentative de résolution amiable du litige pour être recevable.

La fin de non-recevoir est donc rejetée.

Sur les demandes principales :

Conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, en sa version modifiée par la loi du 23 mars 2019, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des articles 131-1 à 15 du code de procédure civile, le juge peut, en tout état de cause et même en référé, ordonner une médiation afin de trouver une solution au litige opposant les parties.

En l’espèce, les demandes formulées dans le cadre de la présente procédure s’inscrivent dans un conflit de copropriété et concernent des parties qui sont amenées à poursuivre des relations.

En effet, il résulte des débats qu’il est de l’intérêt du syndicat des copropriétaires et de l’ensemble des copropriétaires et occupants de veiller à l’entretien et l’harmonie de l’immeuble et de sa façade ainsi qu’au respect de la réglementation en vigueur, et que les relations entre les parties gagneraient à se pacifier à l’avenir.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner une mesure de médiation, qui sera précédée d’une réunion préalable d’information.

En cas d’accord de toutes les parties, la mesure de médiation sera ordonnée par la présente.

Il convient de rappeler que la participation à la réunion d’information sur la médiation est obligatoire aux termes des textes susmentionnés et que l’absence d’une partie à cette réunion pourrait être prise en compte par le juge du fond.

Il sera sursis à statuer sur les droits et autres demandes des parties, qui seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons la tenue d’une première rencontre gratuite d’information et d’explication des parties avec un médiateur :

[Localité 24] MEDIATION – Atelier Coquelicot, [Adresse 13] ([Courriel 25])

qui se tiendra au tribunal judiciaire de MARSEILLE (palais Monthyon salle 6) ou à l’adresse indiquée par le médiateur,

Donnons mission au médiateur ainsi désigné d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

Disons que le médiateur transmettra à ce tribunal les décisions écrites prises par chacune d’elles sur la proposition de médiation,

Rappelons que la présence de toutes les parties à cette réunion est obligatoire en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 et que la présence des avocats, auxquels il est possible de donner mandat pour prendre position sur l’instauration d’une médiation, est recommandée,

Rappelons que cette réunion d’information est gratuite,

Rappelons que l’inexécution de l’injonction de rencontrer le médiateur désigné sans motif légitime est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou qu’elle pourra constituer l’un des critères de l’équité, lors de l’appréciation par le juge des demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

A l’issue de cette réunion, ordonnons une médiation et désignons pour y procéder le médiateur ayant assuré la séance d’information,

Disons que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties,

Rappelons que la médiation a une durée de trois mois renouvelable une fois à la demande du médiateur,

Disons que le délai de trois mois renouvelable de la médiation commencera à compter de la première réunion commune organisée par le médiateur suivant la réunion d’information,

Disons que le médiateur devra immédiatement aviser la juridiction mandante de l’absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et le tenir informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière ;

Disons qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer la juridiction mandante de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;

Disons que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, avant le 30 septembre 2025 ;

Fixons à 800 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur,

Disons que chacune des parties remettra au médiateur la somme de 400 euros à titre de provision à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard lors de la première réunion commune suivant la réunion d’information, à peine de caducité de la mesure de médiation,

Disons que dans le cas d’une médiation longue ou de frais élevés exposés, notamment de déplacement, le médiateur pourra soumettre au juge, aussitôt qu’elle apparaîtra justifiée, avec l’accord des parties, une demande tendant à la fixation d’un complément de rémunération,

Disons que le complément de rémunération ainsi fixé sera consigné entre les mains du médiateur,

Disons qu’en cas de difficultés, la rémunération du médiateur sera fixée par le Tribunal, à la demande du médiateur, par une ordonnance de taxe,

Dispensons la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de ce règlement par application de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 8 février 1995 ;

Sursoyons à statuer sur les autres demandes des parties ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de référés du 10 octobre 2025 à 09 heures pour qu’il soit statué sur les autres demandes des parties en cas d’échec de la médiation ou, le cas échéant, sur l’homologation d’un éventuel accord survenu entre les parties ;

Réservons les dépens.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT