MINUTE N°

N° RG 24/00134 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOAY

Société HAUTS-DE-SEINE HABITAT OPH

C/

Monsieur [B] [K]

Madame [X] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société HAUTS-DE-SEINE HABITAT OPH, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro B 279 200 224 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Fabien BODIN, avocat du barreau de PARIS, substitué par Maître Ophélia YOVE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [K], né le 17 décembre 1982 à [Localité 7] (Maroc) – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

Madame [X] [K] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de : Emmanuelle CAMARD, auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Fabien BODIN

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [B] [K]

Madame [X] [K]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société HAUTS-DE-SEINE – OPH, a donné à bail à Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] un logement n° 1107 à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], par contrat en date du 3 mai 2021, pour un loyer hors charges de 750,24 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société HAUTS-DE-SEINE – OPH a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 4 octobre 2023, pour le montant de 5 273,19 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la société HAUTS-DE-SEINE – OPH a fait assigner Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 10], statuant en référé, aux fins de :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire ;Prononcer la résiliation de plein droit du bail ;Ordonner leur expulsion immédiate et sans délai et celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, selon les dispositions des articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix, à leurs risques et périls, selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Les condamner solidairement par provision, sous réserve de tout autre dû, au paiement de la somme de 6 687,96 €, arrêtée au mois d’août 2024, au titre des loyers échus, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 159,37 €, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la complète libération des lieux ;Les condamner solidairement à payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner solidairement aux dépens.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 5 décembre 2024.

L’audience du 5 décembre 2024 ayant été annulée, les parties ont été convoquées par le Greffe à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, la société HAUTS-DE-SEINE – OPH a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 6 109,28 €, échéance de février 2025 incluse. Le Conseil de la société HAUTS-DE-SEINE – OPH a indiqué qu’il n’était pas informé du plan d’apurement convenu entre sa cliente et les locataires dont Monsieur [K] a fait état. Il a également précisé que le loyer est de 1 189 € par mois avant déduction de l’APL

Monsieur [B] [K] a comparu en personne. Bien que citée en l’étude du commissaire de justice, Madame [X] [K] n’a été ni présente, ni représentée, Monsieur [K] n’étant pas muni d’un pouvoir à cet effet. Monsieur [K] a indiqué qu’un échéancier a été mis en place avec son bailleur pour régler la dette locative à hauteur de 100 € par mois à partir d’octobre ou novembre 2024. Monsieur [K] a ajouté que la dette n’est plus que de 4 900 €, qu’il perçoit l’APL qui a fait l’objet d’un rappel important. Monsieur [K] a précisé qu’il est bénéficiaire du RSA, qu’il va déposer un dossier MDPH, que son épouse qui travaille pour SHIVA et gagne environ 1 100 €, qu’ils ont deux enfants de 6 et 4 ans et perçoivent les allocations familiales.

Un diagnostic social et financier en date du 27 septembre 2024 étant parvenu au Greffe avant l’audience, il en a été donné lecture. Il corrobore les éléments exposés par Monsieur [K] en précisant le montant du RSA et des allocations familiales, soit 996,62 € et 148,53 €.

Il a été demandé au Conseil de la société HAUTS-DE-SEINE – OPH de produire, pendant le délibéré, un décompte actualisé de la créance.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 21 mai 2025.

En cours de délibéré, le Conseil de la société HAUTS-DE-SEINE – OPH a communiqué le décompte de la créance faisant apparaître un solde débiteur de 5 359,28 €, échéance et règlement de février 2025 inclus. Le Conseil de la société HAUTS-DE-SEINE – OPH a également transmis le plan d’apurement convenu entre sa cliente et les locataires, le 30 septembre 2024, prévoyant le paiement de la dette locative de 8 254,20 €, à hauteur de 100 € par mois d’octobre 2024 à août 2031.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION D’UN DEFENDEUR

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [X] [K], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

II. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société HAUTS-DE-SEINE – OPH justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie dématérialisée le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 3 mai 2021, contient une clause résolutoire (article intitulé « La résiliation du contrat » page 5 du contrat) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2023, pour la somme en principal de 5 273,19 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 5 décembre 2023.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société HAUTS-DE-SEINE – OPH a produit, en cours de délibéré, un décompte démontrant que Monsieur et Madame [K] restent lui devoir la somme de 5 359,28 €, échéance et règlement de février inclus.

Toutefois, le Conseil de la société HAUTS-DE-SEINE – OPH n’a pas justifié en avoir donné communication à Monsieur et Madame [K] qui n’ont pas pu formuler leurs éventuelles observations en ce qui le concerne.

En revanche, pendant l’audience, Monsieur [K] a indiqué que leur dette locative s’élevait à 4 900 €, ce qui correspond à son montant, 4 921,48 € précisément, échéance et règlement de janvier 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur et Madame [K] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel à payer à la société HAUTS-DE-SEINE – OPH la somme de 4 921,48 €, arrêtée à la date du 7 février 2025 et ayant fait l’objet d’un échange contradictoire entre les parties.

La somme de 4 921,48 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023, date du commandement de payer.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société HAUTS-DE-SEINE – OPH, que Monsieur et Madame [K] se sont toujours efforcés de payer leurs loyers et charges, même s’ils n’y sont pas toujours parvenus, en raison du montant de leurs ressources par rapport à ceux de leurs loyers et charges qui s’élèvent désormais au total à 1 187,80 € par mois.

Par ailleurs, au jour de l’audience, Monsieur et Madame [K] ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants résiduels, déduction faîte de l’APL et de la Réduction Loyer Solidarité, qui représentent un montant de 544,14 € (458,05 € + 86,09 €), augmentés du montant de 100 € prévu par le plan d’apurement convenu le 30 septembre 2024.

Enfin, en signant ce plan d’apurement, la société HAUTS-DE-SEINE – OPH a consenti à accorder des délais de paiement à Monsieur et Madame [K].

En conséquence, Monsieur et Madame [K] seront autorisés à se libérer du montant du solde de leur dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Les locataires soient tenus de verser au bailleur à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2023, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

En revanche, la situation respective des parties commande que Monsieur et Madame [K] ne soient pas condamnés au titre des frais irrépétibles. En conséquence, la société HAUTS-DE-SEINE – OPH sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la société HAUTS-DE-SEINE – OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 3 mai 2021, entre la société HAUTS-DE-SEINE – OPH, et Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] concernant le logement n° 1107 à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] à verser à la société HAUTS-DE-SEINE OPH, à titre provisionnel, la somme de 4 921,48 €, arrêtée à la date du 7 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023, date du commandement de payer ;

AUTORISONS Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 35 mensualités de 100 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] soient tenus in solidum, à titre provisionnel, de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

DEBOUTONS la société HAUTS-DE-SEINE – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer 4 octobre 2023, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire