Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 20 janvier 2025, n° 24/06588

TJ Marseille 20 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que les comptes avaient été régulièrement approuvés, rendant la créance justifiée.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a relevé que la mauvaise foi de Monsieur [H] [T] était établie par ses défaillances répétées, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, condamnant Monsieur [H] [T] à les rembourser.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 20 janv. 2025, n° 24/06588
Numéro(s) :	24/06588
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves GROSSO
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/06588 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47PH

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] ( M^e Yves GROSSO)

C/ M. [T] [H] ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARLU QUITTARD IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 483 129 342 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [T] [H], né le 1er septembre 1958 à [Localité 4] (Croatie), domicilié et demeurant [Adresse 1]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [T] est propriétaire des lots n° 6, n° 7 et n° 8 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 10 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARLU QUITTARD IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [H] [T], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu l’article 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer la somme de 26.516,63 euros comptes arrêtés au 24/05/2024 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

(Art. 1236-6 alinéa 1 du Code Civil) (art. 36 Décret du 17 Mars 1967).

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire.

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’art. 700 C.P.C.

REJETER toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit

CONDAMNER Monsieur [T] [H] aux dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/06588.

L’acte a été signifié par remise à étude.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [H] [T] a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 26.516,63 euros au titre des charges de copropriété impayées au 24 mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un décompte du copropriétaire arrêté au 24 mai 2024, des appels de fonds, les relevés individuels de charges du 01/10/2017 au 30/09/2023, les procès-verbaux pour les assemblées générales du 10 mars 2016, du 26 février 2018, du 29 mars 2019, du 19 février 2020, du 12 janvier 2021, du 17 février 2022, du 23 février 2023 et du 18 avril 2024, deux jugements rendus par le Tribunal judiciaire de Marseille datés du 3 février 2022 et du 9 juillet 2020, un décompte de charges en date du 3 février 2022, un relevé de propriété, une facture, et le contrat de syndic.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2017 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [H] [T].

Les documents produits par le syndicat de copropriétaires révèlent que le montant des charges dues au 24 mai 2024 s’élève à 23.152,21 euros.

Or l’analyse des décomptes, met en évidence que les sommes réclamées au titre des charges de copropriété sont pour partie antérieure au 10 juin 2019, et donc prescrites. En effet, il est important de rappeler que le délai légal de prescription est de cinq ans à compter de l’assignation, en date du 10 juin 2024. Ainsi, les sommes antérieures au 10 juin 2019, d’un montant de 5.490,62 euros seront donc retirées du montant des charges de copropriété, le montant des charges de copropriété s’élevant alors à 17.661,59 euros.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « factures assignations Trosic 2019 » apparaissant à plusieurs reprises, « honoraires huissier 01/10/2020 » apparaissant à plusieurs reprises, « avocat plaidoirie 01/04/2021 » apparaissant à plusieurs reprises, et « dommages et intérêt recouvrement charge », portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 2.217,25 euros.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [H] [T] est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.444,34 euros.

Monsieur [H] [T] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.444,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [H] [T] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années et qu’il a déjà été condamné à ce titre par jugement du 3 février 2022.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [H] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARLU QUITTARD IMMOBILIER, la somme 15.444,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARLU QUITTARD IMMOBILIER, la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARLU QUITTARD IMMOBILIER, la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT