JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 16]

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VNH

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

C/

Mme [R] [U]

Eradication de l’habitat indigne [Adresse 2]

LE 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANTE

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° n494 335 029, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIEE

Madame [R] [U]

née le 10 Décembre 1965 à [Localité 13]

Célibataire , de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

DÉFAILLANTE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 12], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales[Adresse 1] [Adresse 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Maximilien MARECHAL, Juge placé au Tribunal judiciaire de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite et débats à l’audience du 09 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération du 12 décembre 2005, la commune de [Localité 12] s’est dotée d’un dispositif opérationnel de lutte contre l’habitat indigne.

Par délibération n°07/1257/EHCV du 10 décembre 2007, le conseil municipal de la commune de [Localité 12] a attribué à la société URBANIS AMENAGEMENT le second lot de la concession « Éradication de l’habitat indigne ».

Par délibération DEVT 002-6955/19/BM du 24 octobre 2019, la métropole [Localité 9]-[Localité 12]-Provence a approuvé l’engagement d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique au profit d’URBANIS AMENAGEMENT sur l’immeuble situé [Adresse 3], cadastré [Adresse 18] plan [Cadastre 7] section H n°[Cadastre 8] qui appartenait à Madame [R] [U].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 7 octobre 2024 un arrêté n°2024-34 portant déclaration d’utilité publique concernant l’immeuble situé [Adresse 3].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 18 octobre 2024 un arrêté n°2024-35 portant cessibilité au profit de la société URBANIS AMENAGEMENT de l’immeuble situé [Adresse 3].

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 5 février 2025.

Par mémoire reçu le 15 juillet 2025 2025 la société URBANIS AMENAGEMENT a saisi la juridiction d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession des lots n°1, n°2, n°3, n°4, n°5 et n°6 de l’immeuble appartenant à Madame [R] [U] à la somme de 147 960 euros (133 600 euros au titre de l’indemnité principale, 14 360 euros au titre de l’indemnité de remploi). Elle précise que l’ensemble des lots constitue une superficie de 109,33 m2. Se fondant sur un avis du pôle d’évaluation domaniale de [Localité 12] du 4 novembre 2024 retenant un prix au mètre carré de 800 euros après une étude par comparaison rentant un prix moyen de 1 103 euros et un prix médian de 1 060 euros, sur plusieurs décisions de la présente juridiction, et sur l’état dégradé de l’immeuble, elle affirme qu’il ne saurait être alloué une somme supérieure à 800 euros du mètre carré. Elle retient un état particulièrement dégradé et l’évacuation de l’immeuble en raison d’un arrêté de péril imminent du 14 février 20202 suivi d’un arrêté de péril ordinaire du 20 octobre 2020.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 20 octobre 2025 au 9 décembre 2025, étant précisé que la visite de l’intérieur de l’immeuble n’a pas été possible, les accès étant murés.

Le commissaire du Gouvernement a communiqué ses conclusions le 25 novembre 2025 et demande de fixer l’indemnité à la somme de 202 900,60 euros (183 546 euros au titre de l’indemnité principale, 19 354,60 euros au titre de l’indemnité de remploi). Il fixe la date de référence au 28 janvier 2020. Il retient une méthode par comparaison en proposant quatre références et en concluant à un prix au mètre carré d’un montant de 1 100 euros en raison de l’état inhabitable de l’immeuble, mais relevant la levée de l’arrêté de péril le 21 janvier 2025.

Madame [R] [U] n’a pas constitué avocat.

L’audience publique a eu lieu le 9 décembre 2025, et les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 1er du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 20 novembre 1952 proclame que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 proclame que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation dispose que le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

En l’espèce, la date d’évaluation de la consistance du bien est fixée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit le 5 février 2025.

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé le 19 décembre 2019, et a été rendu public le 28 janvier 2020.

La date de référence est donc fixée au 28 janvier 2020. Le bien est situé en zone UB3, zone urbaine dont la forme dominante est l’habitat collectif.

En outre, les valeurs d’échange sont évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés

Le bien à évaluer est situé [Adresse 3], cadastré [Adresse 18] plan [Cadastre 7] section [Cadastre 11] au sein d’une contenance cadastrale de 112 m2. L’instance concerne l’ensemble des lots de l’immeuble.

Le lot 1 se situe en rez-de-chaussée et présente une surface de 21,35 m2 outre 125/1000èmes des parties communes générales.

Le lot 2 se situe en rez-de-chaussée et présente une surface de 29 m2 outre 140/1000èmes des parties communes générales.

Le lot 3 se situe au 1er étage et présente une surface de 31 m2 outre 180/1000èmes des parties communes générales.

Le lot 4 se situe au 1er étage et présente une surface de 31 m2 outre 180/1000èmes des parties communes générales.

Le lot 5 se situe au 2nd étage et présente une surface de 24,95 m2 outre 190/1000èmes des parties communes générales.

Le lot 6 se situe au 2nd étage et présente une surface de 29,56 m2 outre 185/1000èmes des parties communes générales.

L’immeuble a fait l’objet de plusieurs arrêtés :

— n°2020-00438-VDM du 14/02/2020 de péril grave et imminent ;

— n°2020-02464-VDM du 20/10/2020 de péril ordinaire ;

— n°2025-00159-VDM du 21/01/2025 portant mainlevée de mise en sécurité.

Les accès de l’immeuble sont murés, et la façade est dégradée.

Sur la situation locative

Le bien est libre de toute occupation.

Sur la surface du bien

Il résulte de l’article D 353-16 du code de la construction et de l’habitation que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

L’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R 353-16 et de l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation précise que pour la définition de la surface utile, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

En l’espèce, la surface sera retenue à 166,86 m2.

Sur la fixation des indemnités

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien.

La société URBANIS AMENAGEMENT retient elle une valeur vénale de 800 euros au mètre carré.

Le commissaire du Gouvernement fonde son estimation sur une méthode par comparaison, avec les références suivantes :

Date

Localisation

Surface

Prix

Prix au mètre carré

Situation locative

Observation

02/04/2021

[Localité 14]

129

134 000

1 038

Libre

23/04/2021

[Localité 14]

101

90 000

891

Occupé

4 appartements

05/09/2023

[Localité 14]

119

180 000

1 512

Occupé

4 appartements

19/09/2024

[Localité 14]

79

56 000

746

Libre

3 appartements

Moyenne :

1 047,28

Médiane

964,93

Le commissaire du Gouvernement précise tenir compte de l’état d’entretien et de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité et retient une valeur vénale de 1 100 euros au mètre carré.

Cela, étant, il ressort de l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité, que les travaux ont été réalisés par un maître d’œuvre mandaté par la commune de [Localité 12], et qu’il demeure nécessaire de réaliser des travaux de second œuvre, l’immeuble étant en l’état inhabitable.

Ainsi au regard de ces éléments, la valeur vénale sera fixée à 800 euros par mètre carré, et sera appliquée à la surface retenue de 166,86 m2 soit un total de133 488 euros, arrondie à la somme de 133 600 euros comme le propose la société URBANIS AMENAGEMENT.

Sur l’indemnité de remploi

L’article R. 322-5 du code de l’expropriation dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale (133 600 euros), et sont liquidés comme suit :

—  20% sur 5 000 euros : 1 000 euros ;

—  15% sur 10 000 euros : 1 500 euros ;

—  10% entre 10 001 euros et 133 488 euros :11 848,80 euros ;

— Soit un total de 14 348,80 euros, arrondie à la somme de 14 360 euros comme le propose la société URBANIS AMENAGEMENT.

Sur l’indemnité totale de dépossession foncière

Au regard des développements ci-dessus, l’indemnité totale de dépossession foncière sera fixée à la somme de 147 960 euros, soit :

—  133 600 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  14 360 euros au titre de l’indemnité remploi.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article L. 312-1 du de l’expropriation dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, l’expropriant, la société URBANIS AMENAGEMENT, sera donc condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 147 960 euros, correspondant à la somme de 133 600 euros au titre de l’indemnité principale, et à celle de 14 360 euros au titre de l’indemnité remploi, l’indemnité totale de dépossession revenant à Madame [R] [U] pour l’expropriation des lots 1, 2, 3, 4, 5 et 6 de l’immeuble situé [Adresse 3], cadastré [Adresse 18] plan [Cadastre 7] section H n°[Cadastre 8],

CONDAMNE la société URBANIS AMENAGEMENT aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône, les jour, mois et an sus-indiqués,

La greffière, Le juge de l’expropriation.