TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 15 Juillet 2025

Enrôlement : N° RG 23/09943 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3366

AFFAIRE : S.A.R.L. AKCHEL, S.C.I. AMS ( Me [K] [E])

C/ S.C.I. ISABELLE, S.A.S.U. SASU VIP SUSHI (Me [F] [R])

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Juillet 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

LA S.A.R.L. AKCHEL, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 885 011 536 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.C.I. AMS, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 800 478 422 et dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.C.I. ISABELLE, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 480 500 719 etdont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.A.S.U. VIP SUSHI, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 841 925 860 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Laurie COMBES, avocat au barreau de MARSEILLE

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MOTIFS DE LA DECISION

La SCI AMS est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 5], cadastré [Cadastre 15] B [Cadastre 13], qu’elle donne à bail commercial à la société AKCHEL.

La SCI ISABELLE est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée [Cadastre 15] B [Cadastre 10], laquelle est donnée à bail commercial à la SASU VIP SUSHI.

Dès sa prise de possession des lieux, la société AKCHEL s’est plainte de ce qu’une partie de la parcelle de la SCI AMS était occupée illégalement par la SASU VIP SUSHI, la SCI ISABELLE ayant fait construire une extension de son local commercial sur la terrasse appartenant à la SCI AMS.

Un géomètre a été désigné afin de déterminer contradictoirement les limites cadastrales des deux propriétés. Le procès-verbal dressé par le géomètre mandaté par la SCI AMS n’a pas été signé par la SCI ISABELLE.

Par l’intermédiaire de leur conseil, les sociétés AMS et AKCHEL ont mis en demeure la SCI ISABELLE et son locataire de libérer les lieux.

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Les sociétés AMS et AKCHEL ont sollicité, par exploits des 23 juin et 8 août 2021, la désignation d’un expert judiciaire afin que soit déterminée la limite cadastrale entre les deux parcelles et qu’il soit statué sur les préjudices consécutifs à l’empiètement.

Par ordonnance du 29 octobre 2021, Monsieur [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Monsieur [P] a déposé son rapport définitif le 29 juin 2023.

Par exploits du 22 septembre 2023, la SCI AMS et la société AKCHEL ont assigné la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réparation de leurs préjudices du fait de l’empiètement.

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Par conclusions récapitulatives en date du 16 décembre 2024, la SCI AMS et la société AKCHEL demandent au tribunal de :

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Condamner solidairement la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI à supprimer les ouvrages construits sur la parcelle appartenant à la SCI AMS, à savoir une terrasse couverte de 27 m², sous astreinte de 500 € par jour de retard, quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner solidairement la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI à payer à la SCI AMS la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamner solidairement la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI à payer à la société AKCHEL la somme de 110 000 € au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute supplémentaire,

Condamner solidairement la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI à payer à la société AKCHEL la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamner solidairement la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI à payer à la SCI AMS et la société AKCHEL la somme de 5 000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI aux entiers dépens, y compris aux dépens de l’instance ayant donné lieu à la désignation de l’expert judiciaire, ainsi qu’aux entiers frais d’expertise judiciaire.

Elles soulignent que dès lors qu’un empiètement a été constaté, le propriétaire est en droit d’obtenir la démolition de la construction litigieuse, or la terrasse donnée à bail à la SASU VIP SUSHI est implantée sur la parcelle voisine pour une surface mesurée de 27 m². La SCI AMS indique avoir perdu une chance de louer le local commercial lui appartenant à un prix plus important du fait de la diminution de surface ; avoir été privée de la possibilité de vendre son bien du fait de la procédure en cours, de l’usage d’une partie de sa propriété et avoir subi un préjudice moral. La société AKCHEL sollicite l’indemnisation de ses préjudices du fait de la perte de chiffre d’affaire potentiel.

Elles soutiennent qu’il importe peu que la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI aient agi de bonne ou de mauvaise foi et que la SCI ISABELLE a refusé de régulariser le procès-verbal de bornage amiable, qui aurait pu permettre d’éviter une expertise judiciaire et la procédure subséquente.

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Par conclusions récapitulatives en date du 30 septembre 2024, la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI demandent au tribunal de :

• JUGER que les sociétés SCI ISABELLE et SASU VIP SUSHI n’ont pas agi de mauvaise foi;

• DEBOUTER les sociétés SCI AMS et SARL AKCHEL de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires.

Elles indiquent que les locataires du local commercial détenu par la SCI ISABELLE ont toujours joui de cette terrasse sans la moindre difficulté ; qu’elles sont de bonne foi et que la SASU VIP SUSHI a tenté oralement de régulariser un bail pour l’utilisation de la terrasse avec la SCI AMS. Elles acceptent les termes des conclusions du rapport d’expertise et s’engagent à ne plus utiliser la terrasse litigieuse.

Elles contestent la teneur de la perte de chance de réaliser une marge brute supplémentaire puisque les conclusions du rapport de l’expert ne reposent que sur des hypothèses et des valeurs de référence, déconnectées de l’activité effective de la SARL AKCHEL, et sur aucun élément comptable de la société. En outre, la perte de chance ne saurait être indemnisée à hauteur d’un bénéfice escompté.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 13 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

Sur l’empiètement

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’action en suppression d’un empiètement peut être dirigée contre le propriétaire actuel de l’ouvrage, sans avoir à établir que celui-ci est de mauvaise foi ou est personnellement l’auteur de cet empiètement.

L’empiétement, qu’il soit en surplomb ou en sous-sol, justifie la démolition de l’ouvrage si elle est sollicitée par le propriétaire victime, le tribunal n’étant pas tenu d’apprécier la proportionnalité de cette sanction sur les fondements précités. En effet, il est de jurisprudence constante que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à une faute ou un abus.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que la SCI AMS est propriétaire, depuis le 23 mai 2014, d’un immeuble élevé d’un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 15] section B n°[Cadastre 13], d’une surface de 3 a 20 ca. Elle a conclu avec la SARL AKCHEL un bail commercial sur les locaux sis [Adresse 8] par contrat du 5 juin 2020.

La SCI ISABELLE est quant à elle propriétaire, depuis le 27 juin 2019, d’un immeuble élevé de deux étages sur rez-de-chaussée situé [Adresse 1], cadastré [Cadastre 15] section B n°[Cadastre 10] et d’une surface de 92 ca. Le local du rez-de-chaussée a été donné à bail commercial à Monsieur [W], gérant de la SASU VIP SUSHI, par acte du 25 avril 2018.

Une réunion de bornage amiable a été organisée par Monsieur [X], géomètre-expert, à la demande de la SCI AMS le 4 novembre 2020, ayant abouti le 18 janvier 2021 à un procès-verbal de carence en l’absence du gérant de la SCI ISABELLE. Dans ledit procès-verbal, le géomètre, après avoir étudié les lieux et divers documents, a établi la limite séparative entre les deux propriétés par le nu-extérieur du mur de l’ancienne terrasse de la SCI ISABELLE, représenté par la ligne droite entre les points 201-202 du plan.

Dans son rapport en date du 30 juin 2023, l’expert judiciaire fixe en annexe 1 la limite séparative entre les parcelles litigieuses, matérialisée par une ligne n°[Cadastre 11]-[Cadastre 12] de 6,18 mètres de longueur. L’analyse de ce plan et du rapport établit incontestablement la présence d’un bâti sur la parcelle [Cadastre 19], correspondant à une terrasse couverte exploitée par la SASU VIP SUSHI, dont le toit et la gouttière débordent sur la terrasse de la parcelle [Cadastre 19]. Selon les photographies aériennes de l’IGN examinées par Monsieur [P], la couverture de cette espace est intervenue entre les années 2011 et 2012.

Les surfaces mesurées par l’expert judiciaire concordent avec les plans cadastraux et les relevés effectués par Monsieur [X] en novembre 2020.

L’ensemble de ces éléments matérialise de façon indubitable l’existence d’un empiètement d’une construction appartenant et exploitée par la parcelle [Cadastre 18] sur la parcelle [Cadastre 19], étant précisé que la terrasse concernée occupe une surface d’environ 27 m².

Il doit être observé que les sociétés défenderesses ne contestent nullement, dans leurs écritures, l’existence de cet empiètement et font uniquement état de leur bonne foi. Néanmoins, il sera rappelé que ce moyen est largement inopérant en la matière.

En conséquence, la SCI ISABELLE, propriétaire de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 10] et de la construction litigieuse, sera seule condamnée à démolir la terrasse couverte de 27 m² construite sur la parcelle située [Adresse 6], cadastrée [Cadastre 15] section [Cadastre 16], appartenant à la SCI AMS, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois.

La SASU VIP SUSHI n’étant que locataire des lieux, elle n’est pas propriétaire de ladite terrasse couverte construite avant son entrée en jouissance des locaux et ne saurait être condamnée à la détruire. La SCI AMS sera donc déboutée de cette demande à l’encontre de la SASU VIP SUSHI.

Sur la réparation des préjudices

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la démonstration d’une faute civile, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

La faute délictuelle commise par la SCI ISABELLE, consistant en l’empiètement réalisé sur la parcelle [Cadastre 19], a déjà été établie. En effet, si celle-ci n’apparaît pas à l’origine de cette implantation réalisée au cours des années 2011/2012, soit avant son acquisition, elle a laissé cet empiètement se poursuivre.

La SASU VIP SUSHI a également commis une faute en exploitant une salle de restaurant en réalité située sur la parcelle voisine.

De la SCI AMS

Dans ses écritures, la SCI AMS fait état d’une perte de chance de louer son local commercial à un prix plus important du fait de la diminution de la surface, d’une impossibilité de vendre son bien compte tenu de la procédure en cours et de la perte d’usage d’une partie de sa propriété mais sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, l’indemnisation de son préjudice “moral” et non “financier”. Sa demande telle que détaillée dans les motifs de ses écritures sera donc en réalité interprétée dans le sens d’un préjudice financier.

S’agissant de la perte de chance de louer son local commercial à un prix plus important, force est de constater que le bail commercial conclu le 5 juin 2020 porte sur le rez-de-chaussée du [Adresse 3], comprenant une salle principale, une pièce en sous-sol et une terrasse extérieure privée, sans aucune mention de la surface louée. Les pièces communiquées ne permettent aucunement d’établir le prix du loyer au m², ni l’existence réelle, ni la teneur de la perte de chance invoquée.

De même, la SCI AMS ne démontre nullement son éventuel projet de revente du bien, mis à mal par la procédure judiciaire en cours.

En revanche, il est incontestable que la SCI AMS est privée d’une partie de sa propriété, correspondant à 27 m², depuis son acquisition. Son préjudice sera souverainement fixé à la somme de 5000 euros.

En conséquence, la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI seront condamnées in solidum à payer à la SCI AMS la somme de 5000 euros au titre de la privation de sa propriété.

De la SARL AKCHEL

S’agissant du préjudice moral revendiqué par la SARL AKCHEL, consistant en l’hostilité de ces voisins, force est de constater que l’existence de ce dernier n’est établi par aucune pièce produite aux débats. Elle sera donc déboutée de cette demande indemnitaire.

Concernant de la perte de chiffre d’affaire invoquée, il doit être rappelé à la société demanderesse que seule la marge brute constitue un préjudice, et non la perte du chiffre d’affaire, qui est un dommage. Il convient ainsi de déduire les frais habituels du chiffre d’affaire, comme l’a proposé l’expert judiciaire dans son rapport.

Il est constant que la construction réalisée sur la parcelle [Cadastre 19], représentant environ 27 m², a privé la SARL AKCHEL de la possibilité d’exploiter cette zone, qui devait être comprise dans son local commercial.

Dans son rapport, Monsieur [P] estime que cette surface correspond à l’accueil de 20 personnes, avec un taux de fréquentation fixé à 60%, une consommation moyenne de 15 euros et un chiffre d’affaire d’environ 180 euros par jour.

Si les sociétés défenderesses contestent ces données et transmettent des photographies et un procès-verbal de constat du 11 décembre 2024, ces éléments datant uniquement de la période estivale et de la fin d’année 2024 sont nécessairement parcellaires, très ponctuels et ne sont pas de nature à remettre fondamentalement en cause cette évaluation. Il doit également être observé que le commissaire de justice instrumentaire ne s’est pas déplacé sur les lieux.

La marge brute moyenne, ainsi que l’estimation de consommation et de fréquentation dans cet établissement de restauration rapide apparaissent adaptées. La méthode de calcul proposée par l’expert judiciaire apparaît ainsi cohérente et doit être réactualisée en 2024, conformément aux écritures de la demanderesse.

Toutefois, il doit être rappelé que l’existence d’une perte de chance d’obtenir cette somme ne peut être considérée comme un préjudice entier et certain, mais correspond à la disparition certaine de la probabilité d’obtenir un avantage ou une situation favorable. L’indemnisation de la perte de chance ne peut représenter qu’une fraction de ce préjudice, souverainement évaluée par le juge du fond.

Aussi, compte tenu des éléments du dossier et notamment de la localisation de l’établissement de restauration rapide, éloigné des zones touristiques marseillaises et de l’aléa inhérent à l’exploitation d’un tel commerce, la perte de chance de la SARL AKCHEL d’obtenir cette marge brute sera fixée à 50% de la somme de 110 000 euros, soit la somme de 55 000 euros.

En conséquence, la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI seront condamnées in solidum à payer à la SARL AKCHEL la somme de 55 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute supplémentaire.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI succombant, elles seront condamnées in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les frais de l’instance en référé ayant préparé la présente instance.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de condamner la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI in solidum à payer à la SCI AMS et la SARL AKCHEL la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

CONDAMNE la SCI ISABELLE à démolir la terrasse couverte de 27 m² construite sur la parcelle située [Adresse 7], cadastrée [Cadastre 15] section [Cadastre 16], appartenant à la SCI AMS, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois,

DEBOUTE la SCI AMS et la SARL AKCHEL de leur demande de condamnation de la SASU VIP SUSHI à supprimer les ouvrages construits sur la parcelle de la SCI AMS sous astreinte,

CONDAMNE la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI in solidum à payer à la SCI AMS la somme de 5000 euros au titre de la privation de sa propriété,

DEBOUTE la SCI AMS du surplus de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SARL AKCHEL de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI in solidum à payer à la SARL AKCHEL la somme de 55 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute supplémentaire,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les frais de l’instance en référé ayant préparé la présente instance,

CONDAMNE la SCI ISABELLE et la SASU VIP SUSHI in solidum à payer à la SCI AMS et à la SARL AKCHEL la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 15 juillet 2025.

Le Greffier Le Président