MINUTE N° : 25/01461

JUGEMENT

DU 13 Mars 2026

N° RC 25/03258

DÉCISION

réputée contradictoire et en Premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[B] [W]

Débats à l’audience du 11 Décembre 2025

copie et grosse le :

à Maître Constance D’INDY

copie le :

à Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 13 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, inscrite sous le n°380 059 196 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [B] [W]

née le 02 Décembre 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 25/003258

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2023, et conformément à la convention de mise à disposition consentie par [Localité 1] HABITAT à la SCI FICOSIL, cette dernière a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 464,71 € charges comprises.

Le 9 avril 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [W] [B] par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail en date du 22 mai 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Madame [W] [B] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [W] [B] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit ; et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier  ;

— la condamnation de Madame [W] [B] au paiement de la somme de 8259,53 € au titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 4 avril 2025 ;

— la condamnation de Madame [W] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi ;

— la condamnation de Madame [W] [B] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [W] [B] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 avril 2024.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 décembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 17 juillet 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [W] [B] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, la SCI FICOSIL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 11411,59 € arrêtée au 30 novembre 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 signifié à étude, Madame [W] [B] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayé le 5 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 17 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 14 septembre 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 8 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 à Madame [W] [B] et portant sur la somme de 2981,95 € dont 2834,43 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [W] [B] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 mai 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 14 septembre 2023, le commandement de payer délivré le 9 avril 2024 à Madame [W] [B] et le décompte de la créance arrêté au 30 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 12311,18 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice pour un montant total de 815,77 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une pénalité mensuelle de 7,62 € de février à décembre 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 83,82 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [W] [B] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 11411,59 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [W] [B] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée et de fait, elle s’interdit de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, le tribunal ne dispose d’aucun élément concernant sa situation financière et sociale.

Il résulte du décompte susvisé que Madame [W] [B] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis septembre 2023.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 21 août 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [W] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 mai 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 avril 2024 à la charge de Madame [W] [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [W] [B] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 11411,59 € (ONZE MILLE QUATRE ONZE EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 mai 2024 ;

Dit que Madame [W] [B] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Madame [W] [B] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Madame [W] [B], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], appartement 78, à [Localité 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [W] [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [W] [B] à payer à la la SCI FICOSIL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de décembre 2025 payable à terme échu au31 décembre 2025; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [W] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/003258