TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e ABBOU Jean-Laurent

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e Lara AMIOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00604 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57GS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [N]

né le 19 Mars 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean Laurent ABBOU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [G]

né le 10 Janvier 1958 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [G]

née le 09 Juin 1965 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 30 janvier 2015, M. [N] a donné à bail à M. et Mme [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 730 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés et un défaut de justification de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 27.236,74 euros et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 28.756,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ordonnance en date du 12 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter le demandeur à produire la notification de l’assignation au préfet des Bouches-du-Rhône six semaines avant l’audience ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative faisant apparaitre les débits et crédits.

Par courrier reçu le 17 octobre 2025, le conseil du demandeur a produit la notification de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX) datée du 14 octobre 2025 ainsi qu’un décompte de la dette locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Prononcer l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, Les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 17.157,99 euros, comptes arrêtés au 8 décembre 2024, avec intérêts au taux légal, Les condamner à payer la somme de 900 euros hors charges au titre de l’indemnité d’occupation, En tout état de cause, les condamner solidairement à payer la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Les défendeurs, représentés par leur conseil, ont également sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

A titre principal, dire n’y avoir lieu à référé, A titre subsidiaire, réduire le montant de la dette, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et échelonner le paiement de la dette durant un délai de trois ans,A titre infiniment subsidiaire, leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, En tout état de cause, débouter le bailleur de sa demande au titre des frais irrépétibles et dire que chaque partie conservera ses frais et dépens.Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Conformément à l’autorisation donnée à l’audience, la notification de l’assignation à la préfecture a été transmise en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifsEn vertu de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa ».

Il sera rappelé que la recevabilité d’une demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’un défaut d’assurance contre les risques locatifs n’est pas conditionnée à la notification préalable de l’assignation à la préfecture, cette formalité étant seulement prévue lorsque la demande est fondée sur l’existence d’une dette locative en vertu de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 30 janvier 2015 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs, et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a été signifié aux locataires par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024.

Bien que les conditions générales jointes au contrat de bail signé par les locataires ne soient pas paraphées ni signées par ces derniers, ils ne contestent pas l’existence ni la teneur de cette clause.

Les défendeurs produisent une attestation de la Matmut relativement au logement donné à bail qui n’est valable que du 17 octobre 2025 au 31 décembre 2025.

Aucune autre pièce n’est transmise s’agissant de la période antérieure.

L’ensemble des moyens soulevés par les locataires sur la validité du commandement concerne le montant de la dette locative. Or, ces moyens sont sans conséquence sur l’acquisition de la clause résolutoire résultant du défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et peuvent seulement, à les supposer justifiés, venir réduire le montant de la dette locative.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 9 novembre 2025.

Compte tenu du motif pour lequel la clause résolutoire est acquise, les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peuvent être consentis aux défendeurs.

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, les défendeurs sont occupants sans droit ni titre et ils devront donc vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente 'ordonnance.

Leur expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de délais pour quitter les lieuxL’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, il n’est pas établi que les locataires ne peuvent bénéficier des délais susvisés en raison de leur mauvaise foi ou du fait qu’ils soient entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu de leur situation personnelle (quatre enfants majeurs mais à leur charge), de leur âge (60 et 68 ans), de leurs revenus modestes (la seule source de revenus de la famille est la pension de retraite du locataire d’un montant mensuel de 1.360, 97 euros) et de leur demande d’attribution d’un logement social datée du 14 avril 2025, il sera accordé aux défendeurs un délai de six mois pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupationLes défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il est établi que les locataires sont mariés de sorte qu’ils sont tenus solidairement au paiement des sommes dues en vertu du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, tel qu’il résulte du dernier décompte produit par le bailleur, soit la somme de 760 euros, et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il sera à cet égard relevé que le bailleur sollicite la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 900 euros sans toutefois justifier ce à quoi correspond ce montant et produit au surplus un décompte de la dette locative faisant apparaitre que le dernier loyer s’élève à la somme de 760 euros.

S’agissant de la dette locative, le bailleur produit un décompte des sommes dues au 30 novembre 2025, incluant le terme de novembre 2025, qui fait apparaitre un arriéré de 8.227,72 euros.

Cette somme correspondant, d’après le décompte produit, aux loyers dus de janvier 2020 à novembre 2025, après déduction de la somme de 12.640,01 euros correspondant à la dette effacée par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône du 15 avril 2021, et des loyers dus avant octobre 2021 pour un total de 1.687,74 euros.

Pour autant, l’assignation aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion a été signifiée aux locataires le 7 janvier 2025 de sorte qu’il y a lieu de déduire du décompte les loyers compatibilisé d’octobre à décembre 2021 pour un total de 964 euros.

Par ailleurs, le bailleur ne conteste pas que d’octobre 2023 à février 2024, les locataires ont payé les sommes dues au titre des loyers et que ces sommes ont directement été versées entre les mains du commissaire de justice chargée de pratiquer une saisie-attribution compte tenu des sommes dues par le bailleur au syndicat des copropriétaires.

Le montant versé directement par les locataires entre les mains du commissaire de justice d’après le décompte produit par ces derniers, et non contesté par le bailleur, s’élève à la somme de 1.830 euros.

Il convient dès lors de déduire du dernier décompte produit la somme de 964 euros et la somme de 1.830 euros.

Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement par provision à payer la somme de 5.433,72 euros, montant non sérieusement contestable de la dette locative.

Compte tenu de la réduction de la dette depuis la signification du commandement de payer et de l’assignation, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoiresLes défendeurs, parties perdantes, in solidum supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de prononcer une quelconque condamnation au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 novembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du DATEBAIL et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ACCORDE à M. [R] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] un délai de six mois pour quitter les lieux en vertu de L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE en conséquence, à l’issue de ce délai de six mois, à M. [R] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] de libérer les lieux ;

DIT que faute par les occupants de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [R] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] à payer à M. [J] [N], à titre provisionnel, la somme de 5.433,72 euros, décompte arrêté au 30 novembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 760 euros à ce jour, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [J] [N] ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] aux dépens comprenant le coût du commandement du 8 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente