TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à Mme [R] [H]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/03749 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TTT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Office public de l’habitat Provence Métropole Logement anciennement dénommé HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3] [Localité 4] PROVENCE METROPLOE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [H] [R], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2019, l’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) Habitat [Localité 4] Provence a donné à bail à Monsieur [P] [G] un appartement à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 327,18 euros, outre 1,11 euros pour antenne/ câble, 152,14 euros de provision pour charges et 31,20 euros de provision pour eau froide.

Par courriers simples du 14 janvier 2025 et 17 février 2025, l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence a mis en demeure Monsieur [P] [G] de payer respectivement les sommes de 449,87 euros et 726,64 euros correspondant au solde débiteur de son compte locataire dans un délai de 8 jours.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence a fait signifier à Monsieur [P] [G] par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1.006,38 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier du 5 mai 2025, la requérante a de nouveau mis en demeure Monsieur [P] [G] afin de régler la somme de 2.088,43 euros dans le délai imparti avant citation.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, l’EPIC Habitat Marseille Provence a fait assigner Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de Monsieur [P] [G] du logement sis [Adresse 5],

— condamner Monsieur [P] [G] à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE la somme provisionnelle de 2.664,98 euros, comptes arrêtés au 23 juin 2025,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— le condamner à verser à la requérante la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Enfin, au visa de l’article 696 du code de procédure civile, le condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence, expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 mars 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence, devenu Provence Métropole Logement (PML), représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.501,76 euros, selon décompte en date du 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Elle indique avoir rencontré le requis le 9 octobre 2025 afin de trouver une solution amiable mais que celui-ci argue ne pas pouvoir régler sa dette locative. Le requérant s’oppose à des délais de paiement.

Cité à étude, Monsieur [P] [G] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit au débat un extrait k-bis à jour au 28 août 2025 indiquant un changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML).

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection.

Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 1.006,38 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 mai 2025.

Monsieur [P] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 583,78 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [P] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [G] reste devoir, après déduction des frais de procédure (87,91 euros + 166,15 euros), la somme de 4.247,70 euros, à la date du 15 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [G] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [P] [G] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.247,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2019 entre l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence et Monsieur [P] [G] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence, devenu Provence Métropole Logement (PML) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux d’l'EPIC Habitat [Localité 4] Provence ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence, devenu Provence Métropole Logement (PML), à titre provisionnel, la somme de quatre mille deux cent quarante-sept euros et soixante-dix centimes (4.247,70 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 15 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent quatre-vingt-trois euros et soixante-dix-huit centimes (583,78 euros) à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence des frais d’exécution forcée;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jours, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président